“财务杠杆”既放大投资收益，同时也放大投资风险

财务杠杆，简而言之，就是投资的放大器。是人们通过借贷方法增加投资能力以达到快速获利目的。人们如果能准确地认识和把握良好投资机会，并能正确地运用“财务杠杆”，人们可以以有限的资金，去实现充分大的投资，从而获得充分大的投资收益；财务杠杆，不但能放大投资受益，同时，它也能放大投资风险。如果投资失误，杠杆也会放大投资风险，将投资损失也放大几倍，导致家庭财产遭受重大损失！事实上，“财务杠杆”现实生活中分为三类：正财务杠杆，中性财务杠杆，和负财务杠杆。

正财务杠杆就是在相同的投资项目，一般来说，投资人在借贷的情况下，正财务杠杆多发生在物业投资回报率高于借贷利率情况下。比如说，对于某一城市，当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是10%，当前的贷款年利率5%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业，按一年的平均资本投资回报率10%计算，一年物业投资收益为10万。但如果该投资者选择运用财务杠杆，放大他的投资规模到1000万，即杠杆率为900万/100万=9。该投资者的年底投资收益，也按一样的回报率10%计算，应为1000万乘以10%等于100万左右，再减去贷款利息900×5%=45万，100万减去45万等于55万。也就是该投资者，在运用财务杠杆的情况下，年净收益为55万。这样，年投资净收益率为55万/100万等于55%。这55%收益率远远大于没有运用财务杠杆的10%。人们称这种财务杠杆为正财务杠杆。能够运用好正财务杠杆的人收益是不用财务杠杆投资人的几倍。

中性财务杠杆就是在相同的投资项目，投资人在借贷的情况下，项目的投资回报率等于当前的贷款年利率。比如说，对于某一城市，当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是5%，当前的贷款年利率也为5%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业，按一年的平均投资回报率5%计算，投资收益约为5万；但如果该投资者选择运用财务杠杆，放大他的投资规模到1000万，即杠杆率为9。该投资者的年底投资收益，也按当前的房屋年平均投资回报率是5%计算，应为50万左右。再减去贷款利息900×5%=45万，年投资净收益为50万减去45万等于5万。也就是该投资者，在运用财务杠杆的情况下，年净收益为5万，年净收益率为5万/100万等于5%。这等于没有运用财务杠杆5%的年收益率。人们称这种财务杠杆为中性财务杠杆。这种中性财务杠杆，只是放大了投资规模，但投资收益没有增加。

负务杠杆就是在相同的投资项目，投资人在借贷的情况下，项目的投资回报率小于当前的贷款年利率。比如说，对于某一城市，当前的房屋市场的房屋年平均投资回报率是5.5%，当前的贷款年利率6%。一个投资者自有资金100万。如果该投资者完全用自有资本去投资物业，按一年的平均投资回报率5.5%计算，年投资收益为5.5万；但如果该投资者选择运用财务杠杆，放大他的投资规模到1000万，即杠杆率为900万/100万等于9。该投资者的年底投资收益，也按当前的房屋年平均投资回报率是5.5%计算，应为1000万乘以5.5%等于55万左右。再减去贷款利息900×6%=54万，即55万减去54万等于1万。也就是该投资者，在运用财务杠杆的情况下，年净收益为1万，年净收益率为1万/100万等于1%，该收益率远远小于没有运用财务杠杆5.5%的年收益率。人们称这种财务杠杆为负务杠杆。很显然，负财务杠杆的应用是只增加了人们的投资规模，也增加投资者的投资风险；而不增加投资项目的收益率。

财务杠杆的确能够帮助人们进行房屋投资时快速获利；同时,它也伴随着相应的巨大风险。如果一个家庭拥有1000万，在市场上行时，即每年物业市场价格平均上涨20%，如果该家庭不用任何杠杆，那一年收益为200万；如果用4倍杠杆投资加大到5000万，一年收益放大4倍，收益近1000万（当然还要减去800万一年贷款利率）。反之，当市场下行时，当房屋市场价格一年下降20%时，同样一家人也运用4倍杠杆投资5000万物业时，资产会缩水1000万。所有家庭1000万财产都化为乌有。这说明，财务杠杆率同时放大投资收益和风险。所以，人们在运用财务杠杆投资时，一定要有规避和防范投资风险意识。（最后，本文纯属学术探讨，难免有错误，本文内容不作为任何人房屋买,卖依据! 有疑问者，联系 李 军 微信 junli64 OR (647)824-6916）.