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· 遇事学事2,如何修补木地板
· Dicks Creek Falls 一个玩水的好
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分类目录
【房地产日志14】
 · 遇事学事2,如何修补木地板
 · 遇事学事,PEX 管 vs PVC 管
 · 再议“钱出不来 中国富人纽约买房
 · 白云山顶有人家【多图】
 · 退休养老生活在青山绿水白云下【多
 · 新冠疫情会不会改变人们的生活方式
【心情杂想7】
 · Dicks Creek Falls 一个玩水的好去
 · 洛杉矶非裔嫌犯滋事砸拳馆 遭华裔
 · 网络钓鱼邮件
 · 大烟山近距离看熊记 【多图】
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 · 在美华人如何做好中美关系的压舱石
 · 行淫还是生气?“利未人和他的妾”
 · 【西藏珍宝茶】花粉妙药在民间
【心情杂想6】
 · 【卤肉制作】看看有这么多的人围观
 · 【纪录片】《武汉日记2020》观后感
 · 【视频】经典人文地理《面纱 错爱
 · 【讨论】幽门螺杆菌与饮食习惯
 · 【亚城华人返美旅程篇】自我隔离14
 · 【回国“疫情”见闻】我们的家乡在
 · 【亚城戏曲春晚】拉大锯扯大锯,亚
 · 厚德载物迎新春,不用扬鞭自奋蹄!
 · 【亚城社团春晚】2020 亚城爱您
 · 【多图】大山有大山之美,小山有小
【心情杂想5】
 · 打起鼓来扭起腰,披红挂绿上大道【
 · 与大师相遇
 · 走出华人风范,筑起爱心长城【多图
 · 成都天府广场灯光秀,我爱你中国!
 · 戏说亚特兰大龙舟赛2019 【多图】
 · 走过路过不要错过,健身交友为您服
 · 为健身者服务
 · 小品文:“翻脸不认人”
 · 美国生活 – 溪水栈道【多图】
 · 联盟爬山记,健康快乐的一天
【儿童成长2】
 · 【美中下一代】 星星之火
 · 【心理学知识】抱着被子去睡觉Slee
 · 美国国庆–小区生活【多图】
 · 我们家地下拳击室的由来
【房地产日志13】
 · 【Willy 讲故事】“怎么谈恋爱”和
 · 【Willy 说房】2020年全美住房市场
 · 【房产知识】邮寄过户 Mail Away C
 · 亚特兰大地区的医疗及保险
 · 激情四射的不夜城
 · 真心话,投资房净回报率6%是一个不
 · 近乎四月亚城天,春风才度玉门关。
 · “一个中心,两条基本路线”。
 · 天下没有免费的午餐
 · 人工智能与房地产业
【心情杂想4】
 · 开在春花烂漫时, 美若人间四月天
 · 【多图】山歌好比春江水,今夜我们
 · 万水千山总是情,亚城孩子初长成。
 · 天府成都和亚特兰大
 · 怀揣感恩心,心留感恩情。
 · 杜甫的《绝句》与成都市内的河流
 · 勇往直前的成都公交车司机
 · 手机换屏与成都夜市的美好生活
 · 一路向西,飞往成都。
 · 奇妙的“不料”
【房地产日志12】
 · 美国生活-看房子
 · 4级飓风“佛罗伦萨”登陆东部3州,
 · 抱团养老买房团,瞄上亚城湖边房!
 · 从新建中的韩国商场谈到枪店
 · 最后3个房子了
 · 向你介绍亚特兰大国际机场
 · 理财产品“包租房”,不用操心不用
 · 从美国处罚中兴通讯看美国公平住房
 · 农村包围城市
 · Willy抢房记,“忽悠”我太太。
【房地产日志11】
 · 亚特兰大的“深坑公园”
 · 亚特兰大降温警报
 · 大山的情怀
 · 从自我保护联想到校园霸凌事件自卫
 · 阳光总在风雨后,危难之时见真情。
 · 一人为大家,大家为一人。
 · 亚特兰大热爱种菜的人们
 · 佐治亚航模俱乐部
 · 亚特兰大北部山水一日游
 · 亚特兰大遇见西雅图
【房地产日志10】
 · 什么来源的钱可以用来买房子?
 · 【小小说】一买一卖一气呵成
 · 佐治亚州关于禁止种空心菜的法律
 · 2017年美国房市走向的趋势分析
 · 228 红包发
 · 【小小说】稻草买家
 · 再谈亚特兰大投资房
 · 晒晒两张房产税
 · 再议“萧规曹随”。
 · 机会总是留给有准备的人(转载)
【房地产日志9】
 · 雪天话鸡汤
 · 乔治亚理工进了全球大学工科前十
 · 为什么飓风总是与亚特兰大擦身而过
 · 【小小说连载5】大功告成
 · 【小小说连载4】中秋节的喜悦
 · 【小小说连载3】高手过招何止一招
 · 【小小说连载2】买方独家代理协议
 · 【小小说连载1】房地产交易中的“
 · 佐治亚州是种族歧视比较严重州的话
 · 如何在Matrix的客户端搜寻你喜欢的
【房地产日志8】
 · 如何在亚特兰大买投资房
 · 亚特兰大的中小学文化教育中心北移
 · 过境签证与加航。
 · 谈谈最后验房 Final Walk Through
 · 向你介绍亚特兰大华人经纪联盟(转
 · 流水不腐户枢不蠹。
 · 乱世藏金,盛世藏玉。
 · 亚特兰大是退休养老的好地方。
 · 戏说2016年美国经济与房市。
 · “恐怖主义”与买房安全。
【心情杂想3】
 · 清风拂山岗,明月照大江。
 · 劳动节日淘金记
 · 亚特兰大专业舞蹈学校新学年献词
 · 东北同乡会Lake Lanier 湖畔2018春
 · 我为什么不再和猫一起睡觉?
 · 生活里不能没有“网”
 · 77级是划时代的“符号”
 · 正义恶搞视频观后感,你会怎么做?
 · 《君子爱枪用之有道》讲座报道。
 · 微信为什么有魅力?
【房地产日志7】
 · South Forsyth 太厉害了!
 · 东边不亮西边亮,金秋过户样板房。
 · 看看富人们在亚特兰大住什么样的高
 · 亚特兰大的高层公寓。
 · 闲话房子的间距。
 · 一方水土养一方人。
 · 纵深与时间.
 · 丝瓜爬藤。
 · 一个比索,猪能吃,人也能吃。
 · 微信问答:萧规曹随。
【房地产日志6】
 · 向你介绍有华裔参股的开发商: McKi
 · 照猫画虎搜房源。
 · 工作签证与卖房。
 · 民以食为天,厨以灶为先。
 · 我刚上市的两个热门 Listings,敬
 · 旧房买位置,新房买时尚。
 · Keller Williams 是一所好大学.
 · 揭谛揭谛,到彼岸去,彼岸是光明的
 · 人在江湖身不由己。
 · 与楼主讨论亚特兰大学区变迁的话题
【房地产日志5】
 · 逢低买进,见好就收。
 · 什么样的房产是好房产?
 · 年终感激,大话“成吉”。
 · 另起一楼,向你介绍新开发的小区 P
 · 向你介绍新开发的小区 Traditions.
 · 呼吁大家行动起来 签名请愿亚特兰
 · 北极冷锋又发威 全美50州降温 下周
 · 公司大楼背后的故事。
 · 房子的硬件和软件.
 · 投资房的三要素,见仁见智。
【心情杂想2】
 · 印裔逐总统,华裔当何为?
 · 视频:洪秀柱以46%pass民调。
 · 中国警方精彩破案实例,橙色旅行箱
 · 华裔姐弟先后获哈佛录取 爹妈火了
 · 自强不息,厚德载物。
 · 十年河东,十年河西,周小平热爆了
 · 议论一下黄子嘉牧师讲道的风格。
 · “香港” 掉进灰堆里,吹也吹不得
 · 小品文:议论一下吃汤面如何能不出
 · 天哪!我今天打了一条1米长的毒蛇
【房地产日志4】
 · 房地产经纪人被谋杀.
 · 看看富人们在亚特兰大住什么样的房
 · 3 个房子的比较.
 · 房子别盖在沙滩上,买房别在地震带
 · Forsyth County, GA -亚特兰大新的
 · 氡气的检测和问题的防治.
 · 新房(小区)开盘时的游戏规则。
 · 谈谈亚特兰大的坡上房和坡下房。
 · 向你介绍 FMLS - 房屋搜索系统。
 · 用发展的眼光看买新房子的好处。
【房地产日志3】
 · 也谈房地产是最好的投资产品吗?
 · 房地产中的成功学。
 · 如何估价你的房产?
 · 房地产的事,你懂的。
 · 中国公民如何在美国买房地产.
 · 南方不懂北方冷,亚特兰大对雪不设
 · 如何找到好房客.
 · 看图说话,13,14年房地产市场回顾
 · 冷天气中话亚城.
 · 新建房买卖中的甲方乙方.
【房地产日志2】
 · 为什么你需要 Buyer Agent?
 · 人靠衣服马靠鞍,房子也要把衣穿。
 · 趣谈房屋的朝向
 · 房地产中如何巧用利率杠杆
 · 不赔就是赚, 不赔就会赚.
 · 借鸡生蛋, 以小搏大.
 · 浅谈 Exclusive Buyer Brokerage A
 · 买到房子不要后悔.
 · 房地产心得小结.
 · 买方付过户费用Closing Cost.
【儿童成长】
 · 年味
 · 从“红河谷”到“酒干倘卖无”。
 · 【视频】亚特兰大49个女孩上了2016
 · 我们家卖房子给人的人。
 · 小女生不宜穿高跟鞋。
 · 第一个有含金量的奖杯.
 · 不是7只马,是骑着马
 · 从电影的“蒙太奇”想到了种庄稼.
 · 写在加拉太团契复活节期间外出露营
 · 我们家的 “红河谷”.
【房地产日志】
 · 第一次报价往往是最好的报价.
 · 什么样的Offer 是好Offer?
 · 亚特兰大交通: 我给你一巴掌!
 · 新房子 vs. 旧房子.
 · 看房三要素: 外观,内部,邻里设施.
 · 买房三要素: 位置, 价钱, 功能.
 · 向你介绍亚特兰大Atlanta地区
 · South Forsyth County, GA 火了
 · 向你介绍 Forsyth County, GA.
 · 春节感言, 2013年房地产市场展望.
【心情杂想】
 · 聪明与道德,继续编 . . . 。
 · 笑看彭丽媛和米歇尔斗法 - 厚德载
 · 新近学了一句话,感觉非常有哲理受
 · 新一代神曲《狐狸叫》爆红 刷新鸟
 · 美国少女唱歌赞中餐爆红 Alison Go
 · (转帖)事故之后,路虎男做了所有可
 · 月圆圆事圆圆合家团圆!祝中秋节快
 · 青梅煮茶论狗熊
 · 值得回忆和纪念的2012 年 (中国).
 · 北京晚报上的 “豆腐块”.
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再议“钱出不来 中国富人纽约买房泡汤”
   

昨天看到一篇被各大网站广为转载的文章《钱出不来 中国富人纽约买房泡汤》,这是一篇值得一读的文章,也是给国内来美买房客一个很好的提醒。

Corte :: Long Island City

https://www.cortenyc.com/

位于在LIC Court Square法院广场的全新豪华公寓大楼Corte是一颗闪耀星星! Corte楼高仅有7层,长度达250英尺,包括Studio、一居室、二居室和三居室共有85套。 Corte配备的服务设置也是丰富得惊人,包括了24小时礼宾服务、健身中心和休息室、室外庭院、250平方英尺的共用屋顶平台、小型园景花园、私人小木屋供出售、掷球球场、户外淋浴和烧烤炉等等! Corte所在的社区被认为是纽约市最具活力的社区之一,除了有极佳的曼哈顿城市景观,更有丰富的艺术、文化和餐饮服务。

有人惊呼道:哇塞!在纽约长岛市买公寓一个单元Unit 平均价格是$150万美元左右,真不便宜啊!

相比于位于亚特兰大市中心,坐落在有号称“亚特兰大长安街”的Peachtree Street附近的德筑美国集团建的J5公寓(一室两厅一卫:42套,平均建筑面积:907 Sqft 售价在$50万美元左右,两室两厅两卫(一卫):108套,平均建筑面积:1400 Sqft,售价在$75万美元左右)。

这两类全新豪华公寓比较,亚特兰大买公寓一个单元Unit 平均价格是$50万美元左右,真是划算多了。


德筑美国集团 – J5公寓

http://www.dezhuus.com/j-5

《钱出不来 中国富人纽约买房泡汤》,这文章内容有点长,它的大意说的是:

http://news.creaders.net/china/2020/07/16/2246845.html

中国公民王先生于20181124日订立协议,购买长岛市(Long Island City)位于LIC Court Square法院广场的全新豪华公寓大楼Corte其中的一个单元,该7F单元连同公共部分的未分割权益1.1164%一起,价格是$152.5万美元。

王先生20181124日签订合同时,缴足了首付定金15.25万美元。

这栋Corte公寓的发起人(Sponsor20191118日前后向王先生致函(初步通知),说购房交易完成后,将于1218日在纽约格林尼街110号完成过户。

根据购房合同第6.4条,他被准予延期过户14天。最终,发起人通知他执行房子过户手续,需于2020131日完成交易。

由于王先生还没有能够补齐拖欠的余款,2020131日前后他收到违约通知(Notice of Default)。规定他需要在90天内(430日之前)还清欠款。

529日前后,对方致函王先生,称“由于未能解决违约,特此取消交易,并没收保证金。”

王先生在78日向法庭递交的起诉书中称,由于中国政府的限制,他不再可能按照自己的意愿将资金转出中国,完成房产交易。是中国政府限制资金转出中国的行为构成了“不可抗力事件”,阻止了他充分履行合同。要求法官判对方归还他15.25万美元购房定金。

当我把这篇文章分享在一些微信群里,引来了热烈讨论。

有人说:王先生要被没收的定金可不是小数哦,(比如:$35千美元)是$15.25万美元!

有人说:王先生应该在买纽约长岛这个单元Unit之前,就应该把买房款$152.5万美元和与之相应的过户费Closing Cost 转存到美国的银行后再出Offer(买)房,兵马未动 粮草先行!

有人说:是否他的房地产经纪人有一定的责任?是否在他出Offer前就该把这事同他讲清楚并核实清楚,比如:让王先生出具在美国银行的Bank Statement,证明他在美国银行账目上有足够的购房款,如果他的房地产经纪人跟王先生讲明了,他还执意出Offer 签约买房,那现在出现的这种局面,后果就由王先生自负,经纪人就没有任何责任了。

有人评论道:汇款出中国的风险是可以预见的,难以说成是“不可抗力”,中国外汇管制也不是今天突然宣布的!

有人说:不可抗力一般指的是自然灾害或者战争,法院可以清查王先生的其他海外资产,王先生可以变卖其他海外资产来完成这笔交易!

有人说:这钱要不回来了,只要买房客当时在合同上签了字,就默认是知道相关条款了,最后由于中国外汇管制而导致不能及时汇款,这种事和“不可抗力”搭不上!

有人说:换位思考一下,如果你是卖家,你本来可以在这一年的时间把这个单元卖给别人的,结果买家最后没有钱买,房子没有卖掉,这定金算是给Seller 卖家近一年的时间等待,和包括按买家装修要求房子材料费的补偿!

在房地产行业,这是“约定俗成”的行规,如果买家对此没有争议,这定金$15.25万美元就应该归卖家,这就是“契约精神”所在!


借此机会,学习一下一些相关知识:

《中华人民共和国外汇管理条例》第532

http://www.gov.cn/zwgk/2008-08/06/content_1066085.htm

外汇局澄清:个人购汇不允许境外购房并非新政

2017010308:10  来源:人民网-金融频道)

http://money.people.com.cn/n1/2017/0103/c42877-28993530.html

20161231日晚间,外汇局发布“国家外汇管理局有关负责人就改进个人外汇信息申报管理答记者问”,表明个人年度购汇5万美元的便利化额度没有变化,同时重申了个人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易。

国家外汇管理局相关负责人向人民金融澄清表示,个人购汇不得用于海外购房并非新政策,个人海外购房及投资属于尚未开放的资本项目,“一直以来都不能做”。

个人购汇不得用于境外买房(2017010307:30  来源:北京日报)

http://house.people.com.cn/n1/2017/0103/c164220-28993331.html

事实上,个人购汇政策没有变化。此次改进个人外汇信息申报管理并未缩减个人购汇的用途或调整购汇额度,而是对前期政策的落实进行更为细化、精确的管理,主要涉及三方面内容:一是细化申报内容,明晰个人购付汇应遵循的规则和相应的法律责任;二是强化银行真实性、合规性审核责任;三是对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。

ChinaBuyer_09.jpg

据多家银行柜台、网银挂出的《个人购汇申请书》内容显示,个人购汇加强了对用汇时间和用途的申报。

ChinaBuyer_10.jpg

5. 不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返回分红类保险等尚未开放的资本项目

 

想在美国买房人须知,事先搞清楚想好了,勿谓言之不预也。😀

不要像王先生那样,钱转不出来在房子过不了户时说,是中国政府限制资金转出中国的行为构成了“不可抗力事件”,阻止了他充分履行合同。

希望有在纽约的房地产经纪人跟进报道,最终看看法院是如何判理这定金$15.25万美元的归属?我们拭目以待!

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哈哈,这篇文章一发表就受到了广泛关注,上了万维读者网“24小时点击最高的博文”版。

(全文完)


本文作者:亚特兰大资深房地产经纪,著名网络房地产知识撰稿人Willy Rong         

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(404) 849-2767 | 微信ID: WillyRong

 
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