漫談疫情對房地產的影響 金融街地產 BROKER 李 軍 有人說，由於信息不對稱，和少數人通過對信息的壟斷，利用房市對普通人群實行長達十多年的剝削。房地產業成就一大批億萬富貴，同時，也成就數以億計房奴。現實情況，房屋現狀呈現嚴重過剩。而且存在一片一片的“鬼樓區”，“鬼社區”，和無居民社區。但輿論卻說房屋還短缺。直到今天，人們的思維慣性認為，買房就能賺錢。所以，有人說，公正，客觀，真實的媒體是啟迪民智的最有效“藥劑”。 事實上，這十多年，確實存在這種極其不合理，不公平的現象。這些年，人們不論有多麼好的專業水平，人們不論做什麼生意，人們不論多勤奮，但如果這二十年還沒有買房，那可能就虧了；反之，一個人什麼也不會幹，但十年前買兩座房子，那可能就贏了。這種現象對社會的導向作用極強。導致很多人人心浮躁，放棄做長期和基礎性工作領域，紛紛轉向高槓桿，見效快的房地產領域。這次中美貿易戰，暴露出很多問題，人們發現很多基礎材料，制約產業升級的領域還很落後。 本來，過去一旦發生金融危機，經濟危機，最受害的就是房地產行業。人們的記憶中，危機就意味着房地產降價。但近年來情景卻發生了變化。一旦發生危機,各國應對危機的策略是量化寬鬆政策，是降息，是放水政策。這種政策下，在危機過程中，房地產不但沒有下降，反而大幅度上升。搞得人們越是覺得自己有一點宏觀經濟知識，越是謹慎，越是有失敗感！ 但長期積累的大規模資產泡沫，對社會經濟及其不利，對實體經濟危害巨大。由於資產泡沫大，房價高，房租貴，很多小生意實體經濟經營成本太大，負擔太重。長期處於艱難維持狀態。這次疫情，對於從事實體經濟，對於服務業真是雪上加霜。實體經濟的困局將倒逼房地產業徹底改變。疫情將徹底改變房地產的走勢，疫情也將是房地產的轉折點。 有人說，這十多年房地產泡沫膨脹過程，是對於社會誠實的勞動者，對於相信靠知識，靠專業，靠辛勤工作創造財富的人是最無情的剝削和最辛辣的諷刺。有人說，如果繼續讓房地產泡沫繼續膨脹下去，勢必引起天怒人怨。政府如果管不了，或者不願意管，上天就會管。這次疫情，從某種意義上講，可能就是上天對人間公平正義的一次大調整。 有人說，這次病毒是謊言和泡沫的剋星。病毒所到之處，往日繁忙的街道會變成一片蕭條。人為精心編織和維護的資產泡沫也會隨之破滅。而且這病毒還蔑視權威，難於駕馭，無法用謊言掩飾。迴避和掩蓋病毒可能是倍加的惡果。應對這病毒的辦法只有通過信息透明，通過科學，通過客觀應對辦法才有可能解決病毒問題。歷史上，數次病毒和細菌大流行，都是在在糾正人間的不平之後，悄無聲息地走了。 目前，國內很多商業門市房，在疫情和電子商務的夾擊下，已經處於破產邊緣。即便是一線城市，深圳，廣州，北京等的商業區，一些門市房都開始關閉，更不提大批三線，四線城市了。還有很多商家即將關閉。現在缺乏實體經濟支持的高價門市房已經很難出手，降價已是事在必行。 二十多年來，由於過長的經濟順周期，很多物業投資者，已經淡漠了投資風險意識。加之，整個社會都處於高槓桿，高負債，高風險運行狀態，國家如此，企業如此，家庭也如此。過去，高槓桿，高負債給國家帶來的是高速發展，給社會帶來的是欣欣向榮，給投資帶來的是高利潤，和高回報；那這次疫情之後，高槓桿，高風險，和高負債可能會國家，社會，和一些投資者帶來很多麻煩和棘手問題。 有人說，如果疫情繼續蔓延，酒店，餐飲，航空，旅遊，和其它服務也繼續處於半停擺狀態。加之，政府開始徵收房地產稅。這將加重物業持有人的經濟負擔。同時，這會加快房屋降價銷售。勢必導致房市開始下行。徹底改變十多年形成買房即掙錢的思維慣性。房地產歷經二十多年的繁榮，目前，房地產已經步入夕陽產業，巨額過剩產能和產量已經形成巨額債屋，巨額庫存，巨額呆賬，壞賬，巨額浪費，和難以梳理的社會矛盾。毋庸置疑，靠房地產發展經濟這條路已經很難繼續走下去了。 疫情還給房市帶來一個令人意想不到的現象。即，部分國際大都市，比如，紐約，多倫多，舊金山等城市核心地帶公寓庫存大幅度上升，成交價開始下降。有人分析，造成這種現象有兩個原因，其一，一些公司發現職員在家工作的效率比過去在城市核心地帶的公司辦公室工作效率更好。這一意外發現，將為一些公司節省大量辦公樓房租費用。也同時給職員買房定居更大的選擇空間。這變化將對城市的商業物業需求和住宅公寓需求造成很大負面影響。其二，是留學生的租房，買房市場影響。過去，留學生對多倫多和紐約等大都市的房屋市場有很大需求。每年來多倫多留學的學生在多倫多租房，給多倫多房屋市場帶來繁榮。但疫情期間，很多大學開始實施上網課，留學生也不必來多倫多了，不必租房，更不必買房了。這也對多倫多房市有不利的影響。 這波疫情給世界各國的經濟帶來巨大麻煩和不確定性因素，也是對各國國家綜合實力的檢驗。那麼，一個人，一個國家最深厚的實力在哪裡？疫情之後，人們會最終明白，一個國家的信譽是一個國家最可靠實力。國家信譽體現政治經濟生活方方面面，但主要體現在國家發行的紙幣上。
疫情期間，社會經濟活動基本處於停擺狀態，各行各業創造的物質財富遠遠低於疫前。但信譽好的發達國家為了維持正常社會經濟活動，即便沒有相應的物質財富，當照常發行社會所需的紙幣。這樣的紙幣不但能內循環，而且還可以外循環，即到國際市場，到發展中國家採購物質財富。這樣，信譽好的國家可以將自己的經濟困難轉嫁給世界發展中國家，讓信譽處於弱勢的國家分攤信譽好的國家疫情期間的經濟困難，和超發貨幣所造成的通脹。間，社會經濟活動基本處於停擺狀態，各行各業創造的物質財富遠遠低於疫前。但信譽好的發達國家為了維持正常社會經濟活動，即便沒有相應的物質財富，當照常發行社會所需的紙幣。這樣的紙幣不但能內循環，而且還可以外循環，即到國際市場，到發展中國家採購物質財富。這樣，信譽好的國家可以將自己的經濟困難轉嫁給世界發展中國家，讓信譽處於弱勢的國家分攤信譽好的國家疫情期間的經濟困難，和超發貨幣所造成的通脹。。 但信譽不那麼好國家，情況就不一樣了。當人們說，政府沒有錢了。這句話其實是指政府沒有足夠物質財富了。對於政府來說，錢可以發行充分多。但由於國家信譽不足夠好，國家發行的紙幣在國際市場沒有人認可。這種情況，不論政府發行多少紙幣，都無濟於事。因為這種紙幣只能內循環，無法到國外採購物質。所以，在疫情期間，紙幣發行越多，通脹越嚴重，產生的問題也越大。因此，大家看到，在發展中國家，疫情期間，政府是沒法採用透支信用，發行紙幣的辦法，來維持正常社會經濟生活。
最後，在長期的疫情情況下，各國就像下圍棋一樣，相互“比氣”，看誰能延氣，看誰的氣長，誰就會是最後的贏家。毋庸置疑，國家的綜合實力，國家的強大信譽，國際公認的貨幣是特別有助於“延氣”，和“長氣”。 總之，疫情對全球經濟，對房地產業的影響還沒有完全顯現出來。一般來說，房地產市場周期是落後大經濟周期半拍的。即，大的經濟環境開始上升，房地產市場還需要一段時間才能開始上升；反之，社會大的經濟環境開始下降，房地產市場也需要一段時間開始下降。無論上升還是下降，房地產市場都滯後社會大經濟周期一段時間。當前，由於疫情，全球大的經濟環境不好，但房地產市場好像繼續創新高。面對這種形勢，不同人有各自不同的看法，有人樂觀繼續看漲；也有人保守一些，勸大家，“別錯把日落當日出”。（本文純屬學術探討，學術交流，不做任何人房屋買賣依據）
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