紐約市有五個區，783平方公里，約850萬人口，使用800多種語言。紐約地鐵有近120年的歷史，有36條線路，472 個車站。每天乘客超過560萬。有24條地鐵穿過曼哈頓地下。坐大都會北方鐵路（Metro-North）進出42街的中央車站時，你會發現，曼哈頓中城地下幾乎完全是空的，而地面上四五十層高的大樓鱗次櫛比。

   紐約市是美國高居榜首的商業大都市。財富 500 強中有 65 家公司總部位於紐約，累計總收入近 1.8 萬億美元，占 500 強總收入的 12.5%。紐約市大約有24萬個小商家。自2020年3月疫情爆發以來，已經有三分之一鋪面可能永久關門，近52萬人因此失業。曼哈頓有20% 的辦公室/寫字樓空置。

   走在紐約的街道上，很難讓人相信，這是美國的金融商業，文化藝術，新聞出版和廣告的中心，還有一流的教育醫學體育等。每年至少有5500萬遊客。建築老舊，街道擁擠破敗，人行道狹窄，充滿汽車廢氣，人汗，鼠尿和小餐館的油膩餿味。倒閉的商鋪門面，街邊的電線杆，郵箱塗滿了亂七八糟的塗鴉。天晴，除了中城的幾條商業街外，其他地方隨處可見垃圾，偶爾還可見很大坨的狗屎。下雨，地鐵到處漏水積水。等地鐵可是一件很不愉快甚至危險的事：頭上的排風扇像鋼鐵廠的軋鋼車間一樣響，中間柱子的根部可以看到小便的痕跡，還得時時小心背後是否有人可能會把你推下站台。車廂里的叫花子最好離遠點，不行就坐下一節車廂或下一輛車。有些大點的車站有咣鐺咣鐺響的電梯，那電梯裡太臭了，呆超過五分鐘，會有窒息昏迷的緊迫感。

    但在人行道上，地鐵里，公園中，不乏朝氣蓬勃的頂級帥哥美女，是這城市最引以為傲的風景。

    紐約的機會比較多，年輕人喜歡闖紐約。但這次疫情之後，故事就不同了。遊客銳減，商家關門，不願重新就業，房租太貴，使紐約難轉頹勢。其中商業地產抵押貸款支持證券 (Commercial mortgage-backed securities，CMBS) 可能是鋪面租金不能下降的主要原因，因為CMBS貸款是十年一簽的，屋主貸款的本利半點都不能少。生意清淡，加上各種稅費，保險，人工，商鋪開門即虧，白打工，不如歇業。不僅紐約如此，全美其它城市，各地商城（Mall）莫不如此。

    這可能是下一次經濟大蕭條的觸發點，比2008年的次貸危機要嚴重得多。次貸危機時，銀行，企業破產後又重組，民眾虧了錢，會再來。這次，民眾失業了不願再就業（有失業金領，805元/周），物價大漲老闆不增產，城市破產了，市長還是民主黨。其它城市經濟復甦後可能會回復其活力，紐約就難了。

    能夠使紐約復興的唯一途徑可能是把老舊的房屋街道都推倒剷平重建。但要改造紐約的地鐵系統，幾乎是不可能的，成本太高了。地鐵就像人的動脈，隨着歲月的增加，逐漸硬化滲漏，狹窄堵塞，不可救藥。

    這也可能是所有地鐵城市的共同轉歸。

註：

作為資產證券化產品的一種，CMBS是指將商業地產抵押貸款匯聚到一個資產池中，以商業地產未來收入作為償債本息來源，通過資產證券化過程，以債券形式向投資者發行的證券。在美國，CMBS的證券化通過一種特殊的信託形式——REMIC（Real Estate Mortgage Investment Conduit）進行，並依據收益支付和清算順序的優先級不同分為不同的層級（tranches）。這種信託形式可以規避政府在信託這一級徵收的稅款，從而向投資者讓渡更大的收益。

CMBS一般主要由私人機構發行，吉利美、房利美和房地美等住房抵押貸款機構也是重要發行人。銀行、壽險公司、養老基金等是主要投資機構。作為貸款人，銀行將符合條件的商業地產抵押貸款轉售給信託公司，後者進行資產證券化打包成不同層級的債券，並發售給投資人。通過這種結構性融資安排，銀行在讓渡部分收益的同時，提前將貸款回收，從而提升了放貸能力。