2022年，看似云淡风轻的楼市，实则暗流涌动，在首月调控政策就有66次，正常情况下，针对不同城市还会有措施出来，但整体看来，所谓的热点城市只有上海、杭州等个别城市，而包括郑州、天津、济南等城市却跌跌不休，已有20多个城市不得不发布“限跌令”。在楼市博弈的大环境下，现在大家关心的是，2021年起，“抓紧买房”还是“趁机变现房产”？要回答这个问题，还得看决定房地产方向的关键因子如何走。

记得有一位央行前副行长在谈房地产与货币关系时提到，这些年房价上涨与货币超发有关。从统计数据也可以看到，2011年货币供应M2为85.16万亿，10年后的2021年，这一数字变为238.29万亿，净增加了2倍左右，平均每年增速为15.3%。

所以，不少房产销售员会拿这个作为宣传语在朋友圈转发：如果你存10万元，一年后就相当于8.47万了，存钱是最不明智的做法，劝告大家买房。从这个角度看，货币增长，物价自然跟随上涨，房子作为一种商品，其上涨符合其逻辑性。那么，在未来，房地产价格跟随货币增长的逻辑还会存在吗？

值得一提的是，随着经济增速放缓，货币增速也在下降，从2016年起，M2已经降至个位数，介于8%-9%之间。要不是因为众所周知的原因，2021年的M2还会继续在这个箱体内，甚至继续趋缓。

正是由于这个原因，给予了2021年楼市一个“好脸色”，让一些人误以为新一轮窗口已经开启，但现实很打脸，据央行给出的最新数据显示，2021年M2增速为9%，以明显低于过去10年15%的均值。如果划一根线的话，那基本就是斜向下的线，这就是为什么有人说，未来的钱会相对“值钱”了。

可见，虽然说考虑到经济和各行业的适应性，货币不会立马回到原点，但就未来5-10年看，继续趋缓是一个不用质疑的问题。经济专家黄奇帆曾做了这样一个推导，未来10几年，M2的增速大概=GDP增速+物价指数，如果GDP平均增速为5%、物价指数为2%的话，M2也就7%左右。换言之，如果你认可随着经济技术越来越大，其增速进入“L”型，那么M2在目前的基础上就会呈现一个稳步下行的趋势。

说到这里应该看明白了，作为决定房地产走向的最大因子—货币，将越来越弱，简单地说，就是不能支持房地产价格继续快速增长。至于一些经济学家所说的购房需求因素，从我们目前的城市化率看，在2021年就超过64.7%，过了快速增长阶段，还有新出生人口持续下滑，叠加1960年代初那批高峰人口在这几年迎来退休潮，刚性住房需求只会越来越少。

可以确定的是，除在人口抢夺战中取得先机的一二线大城市住房需求还有一定支撑外，大部分三四五线城市非核心地段将面临着接盘无力的现状，有价无市将成为常态，别说保值增值了，就是变现都是一个不得不面对的难题。所谓当局者迷、旁观者清，2022年以后，我们到底该抓紧买房还是变现呢？

对此，李嘉诚直言不讳给出说法，近乎明示。

作为一直驰骋在商场上的大佬，李嘉诚本身就是地产起家，从上个世纪50年代就进入房地产市场，堪称地产界的“鼻祖”。当别人问他该不该买楼的时候，李嘉诚的回复很现实，在他看来，如果买来自住，且首付款够，也能承担分期款（月供），买房是没有问题的，但同时也劝告，不要去炒楼。

李嘉诚的这个说法有多现实？不妨分析一下。举个例子，假如今年买的房子总价200万，明年房价即使跌了20万，对你来说，由于是自住房，月供又能承担得起，你自然不会放弃供月供而等银行收房，对你自己，甚至银行，都不会有什么风险，不过是纸面上财富的一些变化。但对于杠杆炒房的人来说就不同了，不仅要承担资金利息，还有面临房产贬值，当房价变动到资不抵债的时候，他可能会选择放弃继续供房，最终的结果是炒房客和银行一损俱损。

实际上，李嘉诚并不是嘴上说说，近年一直扮演着甩卖地产项目的角色，当一些房企还在做大规模的时候，李嘉诚在内地连一块地都不拿了。难道是他判断失误吗？从一些接盘他的项目看，如今虽说不一定亏了多少，但要想再变现，甚至获利，谁说不是一个烫手山芋呢？他的那句“不赚房地产最后一个铜板”的经商之道，或可诠释这一系列操作：当都想在顶峰撤退时，还能全身而退吗？时间或是最好的验证。

由此可见，李嘉诚身体力行，至少在他看来，一些地产项目到了该变现的时候，虽然不是获利最大化，但起码已经落袋为安，相比一些目前已陷入债务陷阱的开发商们，你才发现他的“明智”。对于个人而言，如果手中有多套房子，趁着市场横盘期，变现一些非优质的房产，或是我们应得到的启发。

在这一点上，笔者也赞同李嘉诚的说法，如果是刚需自住，年轻人要结婚，子女要上学，买来自住问题不大，但还抱着过去那种炒房思维，风险无疑越来越大，弄不好就亏了。对此，你有什么看法呢？