美联储连续加息与中国楼市

金融街地产 Broker 李 郡

中国社会经济现状与美联储暴力加息 历经40多年的改革开放，尤其在加入世贸组织以后，中国社会经济发展取得令全球瞩目的成就。国家基本从80年代初的一个传统农业国家跃然成为世界工厂。与此同时，城市基础设施，社会意识，人民的精神面貌都与国际先进国家接轨。有人说，中国这40年高速发展几乎跨越老牌资本主义国家200年的发展进程。

国家经过这40年的大发展，城乡物质文化生活水平，国人的高等教育的普及率发生跳跃性进步。中国高等教育已经为世界顶级企业培养最优秀的员工。以至于像苹果，特斯拉等世界顶级企业纷纷来中国建生产和物流基地。经过这些年快速发展，中国跨越几个发展阶段成为世界工厂，成为全球物流链中心节点。中国产品行销全球城市的每一条商业街，和每一个村落。

看到这些伟大成就同时，人们也看到在这大发展过程中积累的复杂问题。这些长期积累的问题已经到了无法回避，无法掩盖的程度，诸如，房地产严重过剩；政府，企业，家庭债务过重，杠杠过高，高房价导致的社会运行成本过高，企业纷纷外迁，失业率高企等问题。过热的房地产已经挤压实体经济发展空间。城乡居民将家庭有限的收入都投入房地产业，限制了居民对其它商品领域的消费能力。致使驱动社会经济发展三大引擎之一，内需严重不足。直接影响社会经济可持续发展。

目前，中国经济存在很多棘手问题，其中最大的问题，就是房地产问题。这个房地产问题衍生很多非常复杂的问题，诸如，金融问题，群体抗议事件，家庭问题等等。过去的40年，国内房地产大部分时间处于上涨周期。在这期间，一部分居民通过买房，投资房子获得的高收益令人瞠目结舌。一个普通农民，由于土地动迁获得的补偿金高达几百万，上千万。也有的早期购买房屋的投资人，二十年间，房价上涨几百万，甚至上千万。一些买房的收益远远高于国家科技进步奖大奖获得者的奖金。这现象引导社会价值取向。导致人们把房子看成财富象征，甚至房子永远涨价已经成为一种信仰。如果有人说买房可能会有风险，都被视为异端邪说。

这些年，人们在一起聚会，或谈论婚配，或谈论投资，大多数话题就是围绕着房子。很多人把拥有房子作为人生成功的标志。很多家庭高杠杆，高负债投资俩个，叁个，甚至更多房子。在过去量化宽松时期，这些投资者感觉还好。但当美联储开始加息缩表，投资环境变了。这将对高负债，高杠杆的房屋投资者将会是一个挑战。尤其是香港的房地产投资者。他们面临美国利空政策，和中国房地产利空政策叠加在一起的影响。相比国内已经惨淡的房地产行情，香港房市更加脆弱。有人说，香港房市正在面临一波向下的大调整。

来自中国利空香港房市主要是国安法，和对新闻政策的改变。过去，香港一直延承英国的普通法。普通法也是被当今世界很多国家普遍使用，和非常熟悉的法律体系。这个法律是维持香港繁荣稳定，吸引世界各地资金起非常重要作用。对于投资者，一套稳定熟悉可靠的社会法律体系，是进行投资风险评估的最重要内容。而普通法体系就是被世界投资者公认的可靠法律体系。当国安法在香港实施后，一些投资者开始感觉投资香港，资本安全无法得到可靠法律保障。 外加香港自由新闻政策的变化。一些投资者纷纷从香港股市，房市撤资。直接导致香港股市持续下跌。另外，由于一些香港居民开始移民海外，这也对香港房市有利空作用。

来自美国利空香港房市的是美联储这一轮的暴力加息政策。众所周知，港币和美元是通过“联系汇率系统”相互关联。香港金管局通过买入和卖出美元来控制港币和美元的汇率在一定范围内。当美联储加息，港币也会受到压力跟着美元加息。最近几个月，美联储一改过去10多年量化宽松的政策，开始这轮暴力加息。港币也只能跟随美元加息步调，从根本上维持港币与美元的“联系汇率系统”。

目前，香港房市是全球房价最高，泡沫非常大的市场。又由于这两年疫情的影响，香港的主要产业，如，旅游业，金融业等都出现大幅度下跌现象。由于疫情影响，国内的下行经济情况也会渐渐传到到香港。外加，一部分香港居民向外移民。在这些众多不利因数情况下，美联储如此连续暴力加息情况下。香港楼市能否挺住备受各界关注。有人说，目前，相比其它经济体，香港房市比较脆弱，一旦香港房市出现问题，可能会诱发一系列金融，货币危机。

此外，由于近2年的疫情影响，国内一线，二线城市和其它中小城市的房市也出现量价齐跌的现象。有些城市甚至出现白菜价楼房，如鹤岗等城市的房价已经降到2万块钱就可以买一套楼房的现象。在新房市场，销量陡然下跌致使房屋开发商无法正常运行。甚至出现债务违约和烂尾楼现象。如果这些现象继续发展，将引发金融危机和群体抗议事件。这对维持社会稳定和广大人民群众正常生活有不利的影响。

有人说，过去也曾出现过房市下跌现象。但当时，国内经济处于上升阶段。国家可以通过各种办法救市。而今，由于疫情和其它原因。国家有限的财力，不但要就房市，还要就股市，还要稳定人民币汇率，还要应付其它非常必要的开支。而且经过这么多年的发展，国内楼市的体量也越来越大。客观要求救市的资金也越来越大。尤其在美联储连续暴力加息情况下，国家最急迫地是保证人民币汇率稳定。一旦在美联储连续加息情况下，出现港币，或人民币汇率出现连续下跌现象。将会引发资本外逃现象。同时，人民币的国际信誉也会被毁，影响人民币国际化。考虑到上诉情况，国家不会像以前一样出手就房市。

如何解决国内楼市问题。有人说，在30多年轰轰烈烈的房地产过后的今天。整个社会得房屋总量已呈现过剩状态。在这种情况下，国家应该适时调整房地产政策。把过去主要靠征用土地，靠卖土地，靠建新楼盘转变为扫尾工程。以此实现房屋市场供应和需求的总量基本平衡。即，将过去几十年得烂尾楼盘修整好，交给购房者，彻底解决很多买了烂尾楼家庭的忧虑问题。这样也会使城市面貌更加美好。同时，这样也节约宝贵的农田土地资源。为鼓励地方政府和相关部门积极解决烂尾楼盘问题。

更重要的是应该变革地方政府的考核政绩政策。凡是浪费社会物质财富，生产出过剩的楼盘，烂尾楼盘，空置楼盘，都给地方政府记为负GDP；凡是修建好过去30年发生的烂尾楼盘，和盘活过去存量，售出过去空置楼盘的，应该给予鼓励，适当给地方政府业绩加分。以此，节省社会人力资源，土地资源，物质资源。避免由于地方官员不计后果，不顾社会需求，过度建造大量烂尾，空置楼盘。靠这样办法创造负GDP，靠浪费社会资源创造虚假业绩，并以此晋升官职荒唐现象发生。通过这样办法盘活社会房屋库存量，回笼房市滞留的巨量资金。这样才能在美联储连续加息情况下，让中国房市可持续健康发展（本文应北美财经中国经济栏目约稿而写，纯属学术探讨，本人不持任何政治立场，特此声明）。