美國稅務: 擁有2棟自住房，賣哪棟可以獲得50萬免稅額？
有朋友詢問有關出售自住屋的稅務問題，回答了他的問題後，整理成文如下：
問:
我女兒女婿在北加工作，開始購買了一棟Townhouse。以後他們又買了一棟獨立屋。他們住到獨立屋後，Townhouse空出來也沒有出租出去。我們老兩口退休後，為了與孩子居住得近一點，就搬到了北加住進了他們空出來的Townhouse.
我們居住Townhouse期間，所有有關Townhouse 房子的開銷，比如地產稅，水電費都由孩子承擔，我們也沒有向孩子付過房租。
如果孩子出售Townhouse, 可以享受到夫妻合併報稅出售自主屋，資本利得稅(capital gain)免稅50萬美元的好處嗎？
答:
稅法有關規定大致是這樣的:
享受50萬免稅額的自住房子必須是在5年之內，在其中居住了2年的房子。這個兩年的長度不必連續計算完整的兩年，可以是累計非連續加起來的2年。比如: 第一年 3個月，第二年 6個月，第三年11個月，第四年3個月，第五年一個月，五年之中加起來正好兩年24個月。
美國國稅局IRS依據稅法制定的執行細則給出了更詳細的規定：
5年時間怎麼計算？首先需要確定房子出售時間 the date of sale。 這個時間， 以地產交易公司發給的1099-S表上Box 1 the date of sale 為準。如果沒有收到1099-S表，就以房子產權轉移那天或者買房者開始負擔房子有關經濟負擔並且享受住房好處那天為準。 從the date of sale 那天為起點，朝之前推算5年，就是稅法要求的5年之內住夠2年的5年時間。
如果只有一棟自住屋，情況就比較簡單，可以享受免稅好處的就是這棟唯一的自住屋。如果有兩棟以上的自住房，情況就比較複雜一點，因為需要判定兩棟房子中，究竟哪棟房子可以享受免稅好處？
根據國稅局執行細則規定，可以享受免稅好處的這個房子必須是主要居住的房子 main home。
怎麼定義main home? 美國國稅局IRS 的執行細則這樣說:
兩棟以上自住房哪一棟自住屋為main home, 這要從一系列相關事實去判定。與主要居住房maine home 相關連的事實應該有如下一些：
1。它是美國郵局投遞的地址。 2。它是選舉投票登記的地址。 3。它是駕照或者車管局登記車輛登記的地址。 4。它是報稅登記的地址。 5。它應該距離你上班地點較近。 6。它應該距離你的銀行較近。 7。它應該距離你的教堂較近。 8。它應該距離你是會員的俱樂部較近。 9。它應該距離你的至少一個家庭成員的住地較近。
從你講述的情況看，你的孩子有兩棟自住屋，一棟他們自己住，另一棟你們住。
你們居住的孩子房子不是出租屋，沒有向孩子交過房租，這點當然很重要。如果是出租屋，就跳出了自住屋的範圍，肯定不可以享受免稅好處。
你的孩子負擔了你們居住的Townhouse 的所有相關費用，比如地產稅煤氣費電費水費等等，這些事實與問題無關。
依照稅法以及國稅局相關規定和你講述的情況，關鍵的問題是要確定：
第一：你孩子計劃之中出售Townhouse的時間，從這個時間點朝之前推算，夠不夠5年時間，在這5年時間中，孩子有沒有在Townhouse中住夠兩年時間的長度。
第二：用上述IRS列舉的9個事實去看，獨立屋與Townhouse比較，那棟房子更接近main home?
我個人理解，上述9個事實，對於main home 的認定，輕重各不相同。而且IRS也並沒有說，所有9個事實必須都具備，才可以認定為main home。 我認為上述9個事實中，排在前面的4個事實，也就是美國郵局投遞地址，選票登記地址，駕照或者車輛在車管局登記地址，還有向國稅局報稅登記的地址最重要。這個四個地址都是向政府相關機構登記的地址，分量很重。向政府機構告知你的居住地址，這是非常嚴肅非常重大之事，這個地址只能是主要居所main home的地址，不應該是非主要居所的地址。其它的事實相對而言，就沒有那麼重要。
這9個事實，也可以看做是IRS稅法稽查這個稅務問題時，可能要求提供文件證明的稅務稽查相關事實，是他們的稅務稽查此問題的一個路線圖。首先他們會確定出售的房子是否到達了5年之內兩年居住其中的要求？其次就是確定被出售的房子在兩棟房子中，是不是main home？這就牽涉到9個相關事實。如果出售房子到達了5年之內居住兩年的要求，而且可以依據9個事實確定是main home, 夫妻合併報稅50萬美元的資本利得稅的免稅好處應該可以被允許。
有一個問題：按照道理，應該是5年之中居住時間最長的住所是main home, 為什麼稅法規定5年之中2年居住就可以算main home? 2年時間連5年時間一半的時間都沒有。
我猜想這裡面的原因恐怕是這樣的：
其一，美國個人擁有2個甚至3個以上自住屋的情況應該不多但也不會沒有，一般情況下多餘的房子會出租出去賺錢，但富人們不差錢，多有幾個自住屋的情況也是有的。5年之中居住兩年的要求估計考慮到這種情況：個人喜好這個自住屋住一段時間，另外一個自住屋住一段時間，甚至第三個自住屋再住一段時間，這是個人自由個人權利個人喜好，必須充分尊重，但是必須確定一個main home， 這個main home, 5年之中至少居住2年時間，就可以到達要求。
其二，居住時間的長短不是判定是否為main home 的主要因素。時間長短，主要聽當事人自己說，IRS很難進行客觀查證。而IRS列出的確定 main home 的9個事實，都是客觀的事實，不是當事人想怎麼說就怎麼說的事。這9個事實從一般生活常識看，對於確定是否為 main home 合情合理，它們涉及到與獨立於當事人之外的第三方掌握的信息，而且有四個信息直接是政府機構保留有的信息，從這9個事實出發去判定，IRS稅務稽查時的查證工作會比較方便容易。
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