长经济顺周期末端与国内房屋投资

金融街地产Broker 李 郡

 经常有人问，投资买房是在美联储利率低的时候买好？还是在美联储利率高的时候投资房好？在回答这个问题之前，我们首先要美联储利率与房屋市场价格之间的关系。在西方成熟的市场经济环境下，社会经济的总供给和总的供求，和社会资源的配置主要是通过美联储利率进行调节。那么，经济周期与全球城市房屋投资时机又有什么关系？其实，经济周期也就是美联储的利率变化周期，就是货币宽松到紧缩的周期。理论上说，每当美联储利率由宽松到紧缩运行一个周期，都会对房屋投资者产生重大影响。这影响主要体现在如下几个方面；房屋市场的供求关系，房屋的市场价格，和社会财富的重新分配。

 美联储利率周期变化，对全球城市房屋的供求会产生很大影响。这点很简单，人们会从自身的体验感受到，自从2008年美国金融危机以来，全球美联储利率进入下降通道，即，央行利率不断走低。在这种政策情况下，商业银行的房屋贷款利率也不断走低。人们感到即便从银行贷到一定额度的钱，由于利息很低，买到房屋后，每月还贷的压力小。所以，在这过去十多年间，在全球城市投资买房的人也越来越多！但今年美联储的利率进入加息缩表通道，人们的感受就会完全相反，相同额度的贷款，人们就会感到财务负担沉重。人们不但投资买房的欲望降低，而且还会有人卖掉自己的房子。再有，当美联储利率变化时，也同时影响在全球城市海外房屋投资者。当美国美联储提高利率时，其它国家央行业会被迫加息。这也降低大多数国家城市对房屋的需求。但如果美国美联储降利率。那正好相反，会增强投资者对全球城市房屋的需求。因此，可以说，美联储利率的变化周期就是全球城市房屋市场的供需周期。 

其次，美联储利率周期变化，对全球城市的房屋价格产生很大影响。说白了，每一次美联储利率变化周期，就是房屋市场价格变化周期。利率进入下降通道时，随着利率不断走低，全球房价就会不断走高；反之，如果美联储利率进入上升通道，随着利率不断走高，全球城市的房价不断走低。每一次利率周期变化都有两个拐点，这两个拐点对投资人非常重要。能否正确认识和把握这两个拐点，理论上说，决定一个投资人的投资成功与否。第一个拐点，是利率由上升通道拐向下降通道。此时，房屋的价格应该是处于一个经济周期的低位。理论上讲，此时是买房的最好时机。一旦投资者，在此时投资买房，就像2009年金融危机时买房。之后，美联储利率进入下降通道，随着利率不断降低，房价会不断上升。这样，直到第二个拐点，即美联储利率由下降通道拐向上升通道。这就像今年4月份利率不断上升。此时，是投资者卖掉房屋的最好时机。因为，按照上述道理，这次拐点后，随着利率的不断上升，房屋价格会不断下降。理论上说，在这次拐点附近卖房，显然收益最大！正确地认识一个利率周期两个拐点，和把握好在两个拐点买卖房子，才能实现房屋投资获得较好收益；反之，就会向过去一些人投资国内A股一样，像做过山车一样，错过一次次投资收益机会。更有甚者，把两个利率拐点用反了，该卖房时，错误地买房。这种房屋投资非常危险。众所周知，房屋投资是带杠杆的。一旦在房价最高位接盘。随着利率不断上涨，房价很可能下降30%左右。这意味着带杠杆投资房屋的家庭有可能形成负资产。

 这次经济周期与以往不同。不同之处在于，此次经济周期的顺周期较长，就是低利率时间比较长，量化，宽松的货币政策比较长。在长达十四年之久的经济顺周期，国内积累大量的问题，如，产能严重过剩，地方政府高额债务，房屋库存严重，以至于大量闲置的楼房形成“鬼街”。更严重的问题是，由于信息不对称，和舆论严重误导，人们过度投资房地产业，造成房价高企，社会经济运行成本加重。这最终形成社会对实体经济，和制造业的挤出效应，形成空壳经济。而且，日益上涨的房价造成发展中国家社会贫富两极严重分化，社会矛盾进一步激化。上述问题都在中，美两国金融界领袖眼里。曾经的中国央行行长，以异常严厉的措辞警告，这次较长的经济顺周期，导致一些人过度投资，这可能会诱发“明斯基时刻”。当然，中国这些问题也被美联储长期密切关注着。这次，美国已经看准时机，开始实施连续大幅度加息缩表。这针对性很强。有人说，这次加息缩表就是对准中国的房屋市场泡沫。随着美联储利率不断走高的，中国房地产业的融资成本会不断加重。有可能造成一大批房地产开发商资金链断裂。从而形成大量楼房烂尾，甚至触发金融危机。 

有人说，在国际储蓄货币问题上，人民币一旦对美元国际储蓄货币地位造成挑战，那美联储就会积极迎战，击退这个挑战者。美元与人民币对决的主战场就选择中国的房地产，及与房地产极其相关的金融业, 和政府债务。长期以来中国政府地方财政过度依赖房地产，即土地财政。这次，美联储出手的时机，和手段都是经过精心预演的，估计前期沙盘推演，大型计算机模拟实验已经结束。当前，结合美国政府大规模给企业减税，美联储开始连续加息缩表。通过加息缩表，美联储将中国房地市场的资金大量吸走。一旦国内房地产市场面临资金短缺现象，虚高的房价必将难以为继，资产泡沫破裂是必然的事情。同时，这也会造成中国地方政府财政困难。 

当前是全球经济大周期正在经历一个拐点，即全球美联储利率由下降通道拐向上升通道。这个拐点应该是房屋投资者及时卖掉手中房屋收获的时节。如果此时，还有人加大投资杠杆，继续过度投资，可能面临非常大的投资风险。前文谈过，每一次大的经济周期，每一次利率变化周期，也是一次全球资产大洗牌，一次全球利益大调整和重新分配。一次选错物业投资时节很可能由于资产泡沫破裂而倾其所有。更值得注意的是，这次经济周期恰逢中美金融对决，美元与人民币之间的对决。其主战场就是国内房地产业。经过美联储连续加息缩表，一些国家优质的房地产开始大幅度降价。在这种情况下，如果中国继续维护高房价，国内外房屋价格巨大落差会导致国内资本加速外逃，甚至会资本形成“管涌”外流。有人说，在长经济顺周期末端，如果国人还热衷房地产投资是很危险且不明智的（本文应北美财经中国经济栏目约稿而写，纯属学术探讨，本人不持任何政治立场，本文也不做任何人房屋买卖依据。特此声明）。