破解中国房地产困局

李郡｜金融街地产 Broker

当前，中国社会经济正深陷“房地产困局”：继续建房，加剧过剩、压低房价；停止建设，又使地方财政失去支柱，公务员工资都难以保障；开征房产税虽可补充财政，但势必引发房价断崖式下跌，冲击市场信心；若任其自然，房地产泡沫将以换汇方式流出海外，侵蚀国家外汇储备。这是一种“进退维谷”的典型困局。

所谓困局，即进不得、退不能，左右皆难。此时，原地不动更危险。必须有“断臂求生”的魄力，方可突围。笔者认为，中国当前最核心的两大问题是：**一是房地产困局，二是与美国的战略关系问题。**若能正视、处理好这两个问题，其他如经济发展、南海争议、台海局势等问题，都会随之缓解。

一、房地产困局的根源：虚假繁荣与战略误判

过去十几年，中国GDP快速增长，房地产功不可没。一些学者和媒体鼓吹“中国即将超越美国”，列出各种时间表，甚至提出通过“多建房、多基建”来拉高经济总量，争夺“世界第一”。同时，对外高调推行“一带一路”、援助非洲，试图承担“大国责任”，却忽视了国情基础与代价后果。

殊不知，中国仍是发展中国家。绝大多数国民的月收入在2000元人民币以下，生活水平远未达到发达国家水准。要追求的是基本民生改善，而非虚浮的“总量第一”。通过房地产堆积GDP，是以牺牲资源、金融稳定与民众未来为代价的泡沫幻象。

开发商高负债建房，地方靠卖地续命，银行疯狂放贷，购房者被高房价锁死。这种模式表面繁荣，实则掏空社会储蓄，侵蚀金融安全。近年来，烂尾楼、断供潮频发，恒大、碧桂园等龙头企业爆雷，已昭示房地产模式走向终结。

二、虚假的“争第一”战略制造房地产泡沫

中美关系紧张的根源，不在南海、不在台海，而在于中国试图在经济、科技、国际话语权上挑战美国主导地位。美国最为敏感的不是中国造航母、买芯片，而是中国提出“人民币替代美元”、“GDP超越美国”等概念。

事实上，中国与美国在科技差距巨大。以航空工业为例，美国B-52战略轰炸机诞生于1950年代，至今仍在服役。而中国的C919大飞机至今仍未大规模商业化，核心零部件仍需依赖进口。中国与美国的真正差距，是技术体系、科研生态和制度创新的系统性差距。

在此基础上若继续通过建房拉GDP，不仅无法解决问题，反而会让房地产困局更难以收拾。因为建房容易出“政绩”，容易拉动数据，而投资制造业、改善民生、研发创新则周期长、见效慢。地方政府与开发商趋利避难，导致城市空置率不断上升，人口却不断减少，房地产越建越空，金融风险越滚越大。

三、解决困局的出路：放下幻想，回归实事求是

要破解当前困局，必须放弃与美国争世界第一的幻想，**承认中国仍是发展中国家的基本现实。**如果不再与美国争夺排名，那房地产困局就可以通过“减量+转型”来解决：

      1.   立即停止盲目新建房屋，暂停所有新增大规模住宅区审批；

      2. 将现有的空置楼、烂尾楼整修改造，分配给低收入年轻家庭，推动“居者有其屋”；

      3.   用减法思维治理城市，缓解财政依赖土地出让的模式，探索新的财政收入结构；

      4.   加强社会保障体系建设，逐步用普惠保障代替“靠房致富”的投机逻辑；

      5.   调整对外政策基调，弱化不对称的大国责任感，聚焦国民福祉，重建中美互信。

四、若继续“幻想称霸”，后果将更严重

如果不清醒认识国情，继续幻想超越美国，仍妄图靠建楼冲高GDP，那未来的不只是房地产崩盘，还有金融全面暴雷、外汇流失、就业崩溃、社会不稳。过去“靠房地产搞政绩”的模式，已严重透支国家信用与社会耐心，继续透支只会招致更猛烈的危机。

五、结语：必须断臂求生，方能转危为安

中国当前面对的问题虽多，但真正核心的，是房地产与中美关系。房地产，是内部结构性问题；中美，是外部战略性挑战。两个关键点若处理得当，中国社会经济可以重回健康发展之路。否则，所有政策只是治标不治本，甚至越治越乱。

破解困局的关键，不在于盖多少楼，而在于放下不切实际的幻想，回归脚踏实地的现实主义精神。唯有“实事求是”，才能摆脱虚假繁荣、重拾信任基础，迈入真正的高质量发展新阶段。

（本文应北美财经《中国经济观察》栏目约稿而写，纯属学术探讨，作者不持任何政治立场，特此声明）