海内外华人房屋投资VS美联储今年连续加息

多伦多地产经纪 李 郡

在自由市场经济体制，美联储利率变化是调整全球宏观经济的“调节器”。利率通常由国家的中央银行控制，在美国由联邦储备委员会管理。至今，所有市场经济国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。当经济过热、通货膨胀上升时，便提高利率、收紧信贷；当过热的经济和通货膨胀得到控制时，便会把利率适当地调低，以鼓励投资和投机，发展生产和促进繁荣经济。因此，利率是非常重要的宏观经济“调节器”。房地产市场是国民经济的重要组成部分，房地产的兴衰直接导致国家经济的繁荣和萧条。美国金融危机就是一个有利的佐证。所谓的美国金融危机就是由于房地产泡沫过大而导致的房地产危机。所以说，美联储加息对房地产市场的调节也是利率对国民经济调节的一项内容。当前，美联储主席耶伦已明确申明，美联储要在2017内连续3次加息。理论上讲，美联储利息变化，会直接影响全球的房屋市场价格。美联储利息变化方向与全球房地产价格变化方向相反。当美联储不断降息时，世界的房屋市场价格 不断上升；反之，当美联储不断加息过程，世界各地的资金供给会越来越紧张，商业银行的贷款利率也会不断升高，房屋价格应该不断走低。所以，当美联储进入加息通道时，房屋投资者应该谨慎一些，理由是美联储加息对全球房屋市场的调节主要反映在三个方面，即，调控房屋市场资金的供给，调控社会资金流向，和调控财富分配。

首先，当前在美联储不断加息和联邦政府即将减税的大环境下，美国国债收益率开始不断上升。当美国国债收益率不断上升时，商业银行融资成本就会不断上升，不远的将来，投资人买房时的融资成本会增加，同时融资也会更难。那时，全球的房价自然会有所下降。美国新当选总统特朗普的新政特点主张避免大规模贸易赤字，主张加大国内基础建设，降低国内企业税，发展美国的制造业，从而发展美国经济。但大规模基础建设需要钱，美国政府为此必将发行大量国债。而由于美联储今后不断加息，害得其它新兴经济实体为了稳定本币汇率，不得不抛售美国国债以稳定本国货币对美元的汇率。根本无力再买入美国国债。而美国人民又不善于储蓄，买国债的意愿很小，购买力很差。这种情况，美国国债的发行，客观要求必须是以高收益率的条件下，才能顺利实现发行。当前，美国的国债收益率已经开始上涨，已经超过2.5%. 如果2017年，美国开始大规模发行国债，美联储不断加息，国债收益率必将大幅度上升，那时，各国的商业银行的贷款利率也会被迫上升。有人推测，2017年，商业银行的房屋贷款利率将不断上升。这是因为，如果商业银行带给物业投资者的MORTGAGE的利率是3%，商业银行再把MORTGAGE转化成以按揭贷款作抵押的证券卖给证券投资者，按揭贷款作抵押的证券利率要当然比3%要低，比如2%。这样商业银行的利润就是1%。但2017年，如果美国的国债收益率不断上升，比如没有任何风险的国债收益率达到5%。那证券投资者就会放弃购买以按揭贷款作抵押的证券，改投资购买美国国债。这样，商业银行的按揭贷款作抵押的证券就没人买了。商业银行的卖给房屋购买者的MORTGAGE的资金就会慢慢紧缺。商业银行就会被迫提高以按揭贷款作抵押的证券的利率，以此吸引更多的人购买商业银行的以按揭贷款作抵押的证券。增加商业银行的资金来源。但商业银行不能做亏本买卖，一旦美国国债收益率上升至5%，那商业银行贷给买房者的MORTGAGE利率就可能是6%。这样由于美国国债收益率上升而演化来的商业银行高涨的利率，必将对全球的物业投资有及其不利的影响！

其次，美联储加息对整个社会的资金分配其重大调节作用。一般来说，每当美联储加息，越来越多社会资金都会转向投入实体经济部门，投入房地产的资金会越来越少；反之，当美联储利率不断走低时，投入实体经济的资金会越来越少，投入房屋市场的资金会越来越多。当前，由于过去十几年的长期低利率政策，社会大量资金已经从实体经济领域流向房地产业。在像多伦多这样的移民城市投资一套独立房子的年收益，胜过开一个中等规模的公司，胜过开一个中等规模工厂。这种现象致使越来越多的人加入多伦多房屋投资，房地产的泡沫也越来越大。超大的房地产泡沫致使整个社会经济活动的运行成本越来越高。 众所周知， 当今的商业活动，由于不断走高的房租价格，小生意业主经营一个生意越来越难。由于这些年的房地产泡沫，由于越来越高的房租，很多过去经营几十年的小生意业主已经放弃他们赖以为骄傲的事业，转向投资房地产。如果任凭这趋势发展下去，整个社会将成为空壳经济。最终发展为经济危机只是早晚的事。这次美联储加息，同时伴随美国政府减税政策，就是调整全球的资金流向。就是让更多的社会资金流出房地产领域，流进实体经济领域。随着资金的减少，全球的房地产市场的价格必然会有所回调。其结果，可能会对海内外华人的房地产投资热起非常大的降温作用。

最后，美联储这次加息是对全球财富一次大“洗牌”。这次美联储加息很可能是针对全球的房地产泡沫现象。改革开放三十几年来，海内外华人的大部分资产，几乎都是以房地产形式储备的。富裕的家庭房子多一些，房子好一些；家庭经济条件一般的家庭，房子少一些，普通一些。海内外华人很少把资金投向房地产以外的领域，华人认为房子除了用来抵御货币贬值，货币超发而带来的通货膨胀外，房子还是一家人的门面和身价的象征。有人说，全球海内外华人的大部分资产都建立在美联储5%的利息之上。如果美联储加速加息步伐，全球华人的家庭资产会加速缩水。当美联储的利率上升到5%以上，那会有一些华人家庭资产成为负数，甚至家庭破产。当前美联储加息，是在全球量化货币政策用到尽头时，开始实施的。即由于长期量化货币已造成大量产能过剩，经济结构失调，以及宽松货币政策造成实体经济大量流失或漂移海外的状态下实施的。更重要的是人民币已成为国际货币，不能轻易贬值。在这种条件下，一旦美联储连续加息，大量超发货币，大幅度贬值本币这条路堵死了。那只有一条路，待美元不断加息将房地产的“水”不断抽出，房地产的泡沫自然会慢慢变小。全球房地产价格自然会不断走低。这样，那些把所有家庭财产都投入到房地产的家庭可能将面临家庭财产不断缩水，而贬值的局面！

总之，美联储加息是对全球经济活动的一次大的调整，是对全球资金流向的一次大的调整，也是对全球房地产价格的一次大周期性的价格调整。历史经验告诉人们，美联储的利率变化与全球房地产价格走向相反。每当美联储进入加息通道，全球的更多的资金就会流出房地产领域，转而流向实体经济领域。同时买房子时，投资者的融资会更难，融资会成本高，自然全球的房地产价格就会下降；反之，当美联储的利率进入下降通道时，社会的资金就会从实体经济领域流出，流入房地产领域。同时，进行房地产投资时，投资者融资会更容易，而且成本会更低，自然全球的房地产的价格会不断走高，房地产投资风险会降低。历史经验表明，每次美联储利率变化方向上的改变，对全球经济活动的影响是巨大的。当前，美联储从长期的宽松货币政策转向连续加息，对以原材料，以大宗产品出口为经济基础的一些国家是一次重大冲击，甚至可能造成这些国家的经济混乱。当然，美联储加息也会对普通家庭甚至个人的经济活动有深刻影响。每次美联储的利息变化，意味着全球家庭财富的大洗牌。一些以高杠杆投资房地产的家庭，在一轮一轮的美联储加息的步伐下，房屋贷款利息不断走高，资金越来越紧张，还贷越来越难。这种环境下，很可能全球房地产价格不断下降。甚至一些房地产投资者可能面临房屋资产严重缩水，家庭债务负担越来越重，甚至家庭破产的严重局面。所以，在当前美联储不断加息全球经济环境下，房屋投资者应及时调整家庭资产配置，切勿将“鸡蛋都放在一个篮子里”，从而实现家庭财富的既平稳发展又避免投资风险。（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李郡）