新加坡的數據分析

新加坡的統計數據對“資產 vs 負債 / 流動 vs 非流動”結構也較為清晰。

家庭資產負債與淨值結構

• 根據新加坡統計局（DOS），在最近的家庭部門資產負債表（Household Sector Balance Sheet）報告裡，資產分為“金融資產”（Financial Assets）和“居住性房地產資產”（Residential Property Assets）兩大項。

• 在 2025 年第二季度報告中，家庭淨值繼續上升，資產整體年同比增長 7.8%，而負債也在增加。

• 從 DOS 的長期趨勢來看，金融資產約占總資產的 56%，居住性房地產約占 44%。

• 換句話說，房地產（包括自用房屋與投資房屋）仍然是家庭資產的重要組成，但金融資產比重並不低。

• 在一個早期數據樣本（2018 年），新加坡家庭的金融資產 (FA) 是 SGD 1,170,104.4 million，而總資產是 SGD 2,087,753.3 million，金融資產占比也約 56%。

• 在金融資產內部，組成還包括：貨幣 & 存款 (Currency & Deposits)、股票／證券      (Shares & Securities)、單位信託／基金、保險／養老金、中央公積金 (CPF) 等。

因此，在新加坡，家庭資產並非完全依賴房地產，金融資產占比尚有優勢。但這“金融資產”里有相當一部分是受制度限制（例如 CPF 儲蓄、保險／基金鎖定、養老計劃等），未必是即時可動用的現金。

負債趨勢

• 同期家庭的負債也在持續擴張。2025 年第二季度，新加坡家庭負債同比增長 6.1%，主要增長項包括住房貸款 (mortgage) 與個人貸款      (personal loans)。

• 房貸占據家庭負債的重要位置，意味着即使資產規模大，償債壓力與流動性壓力也不可忽視。

資產流動性 & 現金比重

• 雖然 DOS 報表會把銀行存款、現金、CPF 等計入金融資產內，但不同部分的可動性區別很大。例如，CPF 可提取性與用途限制大；某些養老金或保險賬戶不能隨意動用。

• 在新加坡，中央公積金 (CPF) 是一種強制儲蓄計劃，許多人退休儲蓄會鎖定在 CPF 中，短期內不易轉化為現金流。

因此，可以說在新加坡也存在“名義資產（房地產 + 儲蓄／投資賬戶）高，但實際可用現金有限”的局面。

 台灣的數據分析

台灣的資產結構在公開統計中也有一定揭示。

資產結構 / 房地產比重

• 台灣官方過去就曾指出：在家庭淨資產中，“不動產”（主要是房地產）大約占全部淨資產的 60%。

• 在台灣近年的平均家庭淨資產報告裡，2023 年數據指出，一戶家庭淨資產中：房地產約 NT$5.76 百萬、證券約 NT$3.41 百萬、定存及外匯存款約      NT$2.38 百萬、保險／養老金準備金約 NT$4.11 百萬，現金 / 活期存款約 NT$2.56 百萬。

• 換句話說，一戶家庭即便資產規模高，其中房地產 + 制度金融 / 保險 / 養老金占很大比例，而現金 + 可動用存款的比重相對較低。

財富集中 / 差距

• 台灣的財富差距極大。2021 年數據：最富 20% 的家庭平均淨資產約新台幣五千一百萬多，占總財富約 62.68%；最貧 20% 的家庭平均只有約 新台幣七十七萬，占比不到 1%。

• 台灣當局也提到，房地產是財富差距的主要因素。

• 社會上普遍的認識正是：很多家庭名義資產不低，但真正“可動用現金 / 流動儲蓄”遠遠不夠應對支出或退休。

制度性／賬戶型資產

• 台灣家庭還持有保險、養老金準備金等制度性資產，這些資金雖被算入淨資產，但在短期內未必可以自由動用。上述數據里保險/養老金準備金已有約新台幣四百一十多萬。

• 再者，“證券 + 存款 + 外匯”部分雖較為流動，但在總資產中比重並不主導。

因此，台灣也確有“資產大頭在房地產 + 制度性 / 長期金融 / 保險 / 養老金賬戶”這一結構，現金／流動存款所占比重有限。

總結對比表

從這個對比我們清楚可見：即“高淨資產 ≠ 高流動性 / 現金流能力”。

換句話講，如果只有自住房而沒有其他的投資性房地產，在計算淨資產時，必須以淨金融資產為基準，因為自住房沒有能力產生現金流。（續）