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 | 日本泡沫经济时期的普通百姓（图） |
| | 日本泡沫经济时期的普通百姓（图）
仲道/文
96初，到日本的第一天，住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间，这可能是他独有的“初次见面、彼此认识一下”的表达方式。语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟“寒暄”，须藤把他房间里的电话给了我，让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。
在我没有装电话的近两个月的时间里，去须藤那里接过几次电话，每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。这样一来，每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。
须藤48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。我当时很奇怪，他的工资不算低，又是独身，为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居（12㎡）一厨（4㎡）一卫（3㎡）、5人合用一个浴室的楼房里呢？（户型详见下图）。须藤对我这种疑问表示非常理解，他告诉我说，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。他把别墅已经出租出去了。他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。等他65岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。不过，他的妻子并不原意和他一起住这样的房子，离婚了。
97年，进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董（中国人），有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”，才会相信东京圈会扩大到这里。
小董又说：在研究室做实验的时候，教授没事儿总叨叨这块地，看来这块地让他挺烦心。教授在89年以5万日元/㎡买了这块地，一共是1.5亿日元。教授说如果现在有人出1个亿，他就卖。93年有人出价2.5万日元/㎡，教授舍不得，现在，2万都找不到买主了。种了这些柿子树还没时间照料，我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。
我注意看了看这块地，除了几十棵柿子树，其它都是荒草。当时来的高兴劲儿晾了一大半。
后来在02年做店铺选址调查时又路过这里，感觉还是以前的老样子。我顺路到当地的公共图书馆查了一下，这块地属于市街化调整区域，这种区域内的土地并不完全属于建设用地，如果要化为建设用地，当地的政府部门必须投资进行给排水、液化气、5.2米以上宽度的道路等基础设施建设。教授买这里的土地，大概是基于泡沫经济时期的城市发展速度，要不了几年，政府部门就会投资把这里化为建设用地了。如果真如教授所料，地价至少要涨到10万1平米，再如果化成了建设用地中的商业用地，30万/㎡也完全可能。很可惜，教授这个“赌注”没押对。
99年，在就职的公司里认识了川濑，他和我都爱好登山，我加入了他们的登山俱乐部，一般是星期六的早晨6点在山下集合，10点多登山结束后到温泉洗洗澡回家。
有一次三连休，俱乐部组织去日光登山，日光是日本著名的旅游观光地，不少成员都带了自己的家人或朋友。
我们从山上下来后，没有去登山的人已经在温泉旅馆等候了，这其中有川濑的妻子，川濑把我介绍给她，并邀请我和他们一起吃晚饭。自从见了川濑的妻子，我再看川濑的时候，总感觉他是一个很神秘的人物。
川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师，可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。在日光，川濑的妻子穿的是和服，日本女人穿和服时的走路姿势、坐姿、目光等等都是有讲究的，没有受过专门训练的人装不出来。接受这种训练的一般是“大家”的女孩子、或者是准备成为“大家媳妇”的女子家政大学的学生。在大学院我遇到过来自女子家政大学的研究生，相比之下，川濑的妻子可以做这些“大家媳妇”的老师。
和川濑一起登山的次数越多，越是想知道他到底是个什么人，可又不便直接问，担心问不好还有可能把关系搞僵了。
过了一段时间，有机会和关口一起去施工现场，他来这个公司已经9年了，我和他的私人关系不错，路上就我们两个人，这是个机会，我说：“在日光见到了川濑的妻子，她穿和服的样子和我平时看到的其她人真不一样，魅力十足，一定是“大家”出身吧”，关口说：“不知道，不过，川濑以前可是社长，妻子一定错不了”，我又问川濑为什么成了一个普通职员时，看关口不太乐意回答，我也就不好再问。
时间长了，从人们的只言片语中，对川濑有了一个基本的了解。川濑从东京理工大毕业后就来到我就职的这个公司，不到40岁就成了公司的核心技术人员，一直在东京品川、公司总部工作。对公司发展贡献很大，基本工资近百万日元。85年，也就是泡沫经济形成初期，川濑辞职创办了一家住宅制作工厂。一起步就发展很顺利，到88年，川濑不仅贷款扩大了生产规模，同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高档公寓。没想到，90年后，形势急转直下，工厂的订单几乎为零。川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行，希望度过难关、保住工厂。可最终还是在97年破产了。这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司，不过总部是回不去了，工资听说只有40万。
因为在自己的身边，经常听到泡沫经济时期有关购地、购房的事儿，就开始琢磨：日本的一个普通百姓随便说句话都要从脑子里过一下，搞不懂的事情不会做，那么，日本的地价、房价为什么会上涨？是什么原因让他们坚信地价、房价还会涨？他们的工资并不高，房价已经超出了他们的正常支付能力，为什么还会降低其它方面的生活水平来买地、买房呢？下回探讨。
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作者：我爱铅笔 回复日期：2010-01-11 18:35:40 | |
挺好的文章.
快发啊.
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作者：mgyinfo 回复日期：2010-01-11 18:39:49 | | 中国还远没到日本泡沫经济时代。
无论日本怎样泡沫，他们底子厚，但他们的人民其实生活得不错。
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作者：银河小飞鱼 回复日期：2010-01-11 18:47:50 | | .
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作者：小马过河了吗 回复日期：2010-01-11 18:53:01 | | 留名
慢慢看
中国的基础比日本薄多了
一旦出现日本的情况恐怕就要。。。。。。
日本泡沫经济时期的普通百姓（中）
仲道/文
日本的房价为什么会上涨？不少人认为是缘于1985年9月的“广场协议”。就这么一个有关货币汇率的协议就能导致日本人疯狂贷款购房？如果百姓无钱银行凭什么贷款给你？日本百姓又凭什么坚信地价、房价还会涨？所以说，“广场协议”充其量只能说是“导火索”，那么“炸弹”是如何形成的呢？也就是说日本百姓的购房款来自何方？对于这些疑问，在2000年公司忘年会上，我得到了一个答案。
2000年底，公司终于发奖金了，已经连续三年没发奖金了。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年会也由公司出面来组织，这和前几年职员自发组织的忘年会相比，档次也高了不少。
周末的下午6点到9点，大家喝完了忘年会的第一场酒，接着来到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田问我是不是来过这种地方。
我说：“来过，但是可没有这么高档”，
吉田一听哈哈大笑：“这种地方也算高档，泡沫的时候，公司的忘年会是要到银座去的”。
“是吗，忘年会能到银座开，咱们公司太有钱了”，
“不仅仅是咱们公司，全日本的公司都一样，那个时候的银座人满为患，至少要提前半年预定才有位子”，
“真是太好了，我怎么没赶上呢，真遗憾，怎么会一下子就不景气了呢？”
“这个你要怪罪的话，你就怪罪中国吧，我们被中国给骗了”，
吉田的回答让我当时没反应过来，以为吉田喝醉了。
这时，关口已经扯着嗓子开唱了，吉田也开始忙着用桌上的各种酒勾兑自己喜欢的味道。尽管是高兴的日子，吉田大概又要借酒浇愁了，他和须藤的情况很类似，所不同的是须藤在泡沫时买的是别墅，吉田买的是东京的公寓，两人现在住着类似的房子。
在大学院的时候就经常听小董谈起日本泡沫经济时期的繁荣景象。小董是90年来的日本，他说：他刚来的时候，每天到学校来接留学生去打工的车，平均2个小时就一趟，1小时的工资一般是1200-1500日元，有些还可以当日结算，挣钱实在是太容易了，和现在大不相同。因为劳动力严重缺乏，日本政府对很多南美和其它一些国家的偷渡者，以及签证到期不回国的人也是睁只眼闭只眼。泡沫经济崩溃会，日本的入国管理局才开始驱赶这些人。
不过，至于当时日本为什么会如此繁荣，大家觉得本来就是这样，在留学生中也极少议论这些问题，更不会去想这和中国有什么关系。
自从忘年会上听吉田说日本的泡沫繁荣是因为中国，不管是不是醉话，我还是想弄个明白。
登山的时候，我问川濑，日本泡沫经济和中国有什么关系？
川濑说：“中国开放以后，日本的电器、汽车开始大批量出口中国，去过中国的日本人说，中国和日本相比至少相差30年，中国有12亿人，如果我们给中国造东西，达到日本现在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去”。
“果然如此，记得我一个邻居为了买一台东芝双缸洗衣机，一大早4点去排队”川濑的话让我想起了中国改革开放初期的一些事。当时我国还没有彩电、录像机、冰箱、洗衣机等等这类家电的生产线，市场上的日本电器无论是非法走私货还是合法进口货，最终都要出自日本的工厂。这对日本来说中国这个市场实在是太大了。
我接着说：“想必那个时候，大家的收入一定非常高了”，
“是啊！最不景气的公司，每年的奖金也有半年的工资”，
“挣这么多的钱，大概也只能买地买房了”，
“是啊！每年的奖金就可以还购房按揭了，谁会想到会发生后来的事情呢”。
日本在85年之前，住宅市场并非完全商业化的市场，80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。在这其中，1955年日本政府设立的【日本住宅公团】又是最大的住宅提供者。
上个世纪70年代末，日本的汽车、家电制造技术不仅可以与欧美抗衡，有些已经处于国际领先地位，产品开始大量出口海外。1981年，【日本住宅公团】更名为【住宅、都市整备公团】，工作核心由直接提供住宅转型为建设和改良城市居住基础设施。日本住宅公团的工作转型是日本政府希望借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会，为住宅商品化所作的准备，通过住宅商品化满足国内住宅个性化需求，由此提高日本国民的居住条件。
日本住宅公团开发的住宅
85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调（见下图）。日本的房价也由此开始了急速攀升。
在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税（征收额度为财产继承税评估值的0.3%）。日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？又如何看待日本经济“空白”的十年呢？下回探讨。
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作者：hegieer 回复日期：2010-01-11 18:57:22 | | 很不错，都是事实
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作者：hegieer 回复日期：2010-01-11 18:57:22 | | 很不错，都是事实
日本泡沫经济时期的普通百姓（下-）
仲道/文
在房价，股价一路高涨，日本经济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌（见下图）。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。
日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么，在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？
有不少人认为：90年之后的几年，日本政府一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的“泥潭”，让整个日本经济出现“空白”的十年（90年中期-2000年）。
准确地说：不是90年的政策有问题，而是85年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年-89年，日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。90年以后的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。
让我关注有关日本泡沫经济的诸多论说，并认可上面的这种论断，还得从和吉田的一次聊天说起。
每次和吉田一起去施工现场，他都会以“一早儿，稍微喝了点儿”为借口，躺在车上看漫画。这次，他上车就坐到了驾驶位上，我觉得挺奇怪，猜想他一定有什么事儿。还真是，刚进东京不久他就下了高速，在东京市区内狭窄的小路上绕来绕去，非常熟悉的把车停在了一栋30多层的公寓旁边，让我稍等他一下。
我下车在四周转了转，心里琢磨：这可能就是吉田买的公寓，这种地段的住宅不会便宜，看来吉田在泡沫时期真发了不少奖金。
过了十几分钟，吉田回来对我说：“一来这里我就心烦，安全第一，拜托了”。他这是又打算躺旁边看漫画了，他很随便，和他说话也就比较直来直去。
我一边开车一边问他：“这是你买的公寓？”
“是，”
“这里真是东京不错的住宅专用地，离地铁站很近而且还很安静。”
吉田一听很得意：“那当然，当时交了定金来抽签的人是总套数的20倍，”
“你真够幸运的”
“幸运谈不上，我没有抽签，咱们公司是这栋公寓的投资人之一，”
我确实有点吃惊：“怎么，咱们公司在泡沫时期也投资不动产？”
“这有什么奇怪，如果不是各行各业都投资不动产，不动产泡沫怎么会那么大，”
“看来你要参加抽签就好了，也许抽不上，等两年情况就截然不同了”
“不可能，买不上这个楼盘，还要买别的楼盘，总之，那一年是下定决心一定要买”
“看来，你的泡沫烦心病是命中注定了，”
“哈哈～～，对，让我烦恼的信号不是从这栋楼里发射过来，就是从那栋楼里发射过来，总之，这种烦恼一定是要有的。”
“哈哈～～，在日本，有你这种烦恼的人太多了，应该推举一个能让大家消除烦恼的人当总理大臣”
“我死的那一天就是这个总理大臣的诞生日”
“哈哈～～，既然你一辈子都住不进自己买的公寓里，为什么不卖了呢?”
“开玩笑，我交了首付，还支付了十年的按揭，怎么能卖呢”
“如果房价刚开始下跌的时候，你就卖掉，也就不会有现在的烦恼了”
“是啊！可我不是神，谁会想到泡沫已经崩了十年了，房价不但不涨，还在一直下跌呢，”
“泡沫刚崩的时候，也没什么人着急卖房，是不是大家都相信房价还有上涨的可能，”
“是，至少是坚信房价不会下跌的这么厉害，”
“既然如此，也应该有一个相信房价不会下跌的理由吧，”
吉田想了一下说：“相信的理由很多，每个人也有自己的想法，但基本上还是依据一般的常识性判断。日本经济主要是依靠出口，日元升值对产品出口形成严重妨碍，政府肯定要增发货币使日元贬值，如果每年持续增发货币，恢复到原来日元兑换美元的汇率标准上，房价不会降。”
“那为什么不增发货币呢”
“对呀！十年过去了，地价、房价一直下跌，日本的不动产价值以每年100兆、100兆的速度减少，这总理大臣换了好几个，丝毫也看不到政府要增发货币的意思，真搞不懂这帮混蛋脑子里在想什么”
“政府既然坚持不增发货币也应该有不增发的理由吧，你怎么看？”
“这我可不知道，这是钱！！！大家都能看明白了就不是钱了。”
“哈哈～～，看来，吉田桑要摆脱烦恼只能等下回看不明白的泡沫到来了”
吉田长叹了一声：“不可能再有了，再来一次泡沫，日本人连粮食都吃不上了”
“日本工业这么发达，可以进口粮食”
“开玩笑，那日本不就成了农业国的奴隶了吗”
“照你这么说，政府急忙把地产泡沫捅破也是因为农地，”
“不一定是全部，但这肯定是一个非常重要的原因，这些农村的地主最讨厌，泡沫的时候，一窝蜂的要在农地上盖房子，这不等于是让大家没粮食吃吗。”
“照此来说，如果从农地这个角度看，政府不增发货币也是有道理的，”
“对！也应该警告警告这帮地主，不许打农田的主意。可是让我也一起跟着倒霉。”
自从听吉田说了这番话后，对90年楼市、股市暴跌是由于日本政府金融政策不当所造成的说法产生了怀疑，我开始相信日本政府不顾一切捅破房地产泡沫是有目的的，我希望得到一个答案。所以后来，就一直比较留意有关这方面的新闻、记事。下回探讨。
日本泡沫经济时期的普通百姓（下+）
仲道/文
房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。
但是，房地产泡沫一定会崩溃，或者说房地产泡沫一定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被捅破吗？答案也是不一定的。
在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那么，日本为什么要捅破泡沫呢？
进入上个世纪80年代，伴随中国的大门开放，一直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。
但是，中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。
在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展中国家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。
不动产!让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解“燃眉之急”的有效通道。开启商业化的不动产市场，对日本农村的地主是一个最大的利好，当时执政党（自民党）的最大支持者就是以地主为核心的农协。
85年9月的“广场协议”签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。
当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，一个潘多拉盒子——[保有需求]被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由[使用需求]转向[保有需求]，后果也就可想而知了。再加86年高达2位数的货币增发量，到了87年，在绝大部分日本人眼里，土地已经成了最值得保有的资产。
面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出，北海道拓值银行以120%提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。
随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目一个赛过一个大，整个日本“莺歌燕舞”，连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。
但另一面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。
88年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。
不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此，围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳一下，争论主要是围绕3个方面展开：
1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策？
2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣？
3. 如果对以上两个问题的回答都是“NO”，那么什么样的经济模式更适合于日本？
1990年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府一连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的一个明确回答。
二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。
所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足，不能在粮食问题上受制于他国。不动产开发的持续高涨，直接威胁到了日本基本农田的保有量。
所谓科技兴国战略，是二战后，日本政府对已经是一片焦土、百废待兴的日本应向什么方向发展做过长时间的论证。曾一度想效仿荷兰成为亚洲与欧美之间的贸易集散地。但考虑日本与荷兰在人口数量与所处外部环境等方面相差甚远，贸易集散地的构想被彻底否定，最终决定走工业科技兴国的道路。
依靠不动产来拉动日本经济的发展，很显然是已经背离了工业科技兴国这个不变国策。
日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多，日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩，能够从他国获取的资源也就越来越少。10年、20年后，随着发展中国家的崛起，本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品，日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。
所以，尽管企业和人都离不开土地，土地的价值应该占到企业利润的多少？应该占到个人收入的多少？这在世界上也没有标准。但是，日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换，这在日本社会是一种共识。日本的住宅市场价格，自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。
为什么日本政府要以股市、楼市暴跌的方式来结束泡沫经济？面对不动产价值的暴跌日本政府为什么坚持不增发货币？泡沫经济崩溃后的日本产业结构又发生了怎样的变化？面对泡沫崩溃的日本百姓又是何种心态等等问题以后探讨。
还想再重复说明的一点是：谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做“工具”来使用还是被当做“古董”来收藏。只有被当做“工具”时，房价才能和实体经济直接联系在一起。如果被当做“古董”，房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定，房地产有无泡沫也就无法谈起，结果只能是各说各话。
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作者：圣保视眼镜 回复日期：2010-01-11 19:00:21 | | 接着聊
不错
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作者：抓住那帅哥 回复日期：2010-01-11 19:03:09 | | 标记一下，等待下一步
没了，
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作者：isis69 回复日期：2010-01-11 19:10:33 | | 从这帖子来看，日本和中国泡沫问题的成因和结果都是完全不同的。
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn 大家都看见的事实，为什么我们不吸取教训呢？那些高官、有钱人一方面拼命在拉高中国房价中捞钱，一方面又积极送家人出国，准备后路，以至于我怀疑这根本就是阴谋……
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作者：大汉魏武王 回复日期：2010-01-11 19:11:34 | | 牛b的见解，大汉魏武王
第一次做沙发 顶！！
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作者：大汉魏武王 回复日期：2010-01-11 19:15:04 | | 靠 看完沙发就被别人抢走了
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作者：klrfxzh 回复日期：2010-01-11 19:21:45 | | 有意思。
日本人都是这次泡沫破灭的受害者吗？
不过也是，国难当头，个人恐怕难以幸免。
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作者：屋外河山 回复日期：2010-01-11 19:21:50 | |
lz分析的情况在中国可能出现吗？除了失望，还是失望？
是不是阴谋，偌大个中国不是一两个人的力量能分析透彻的。。。。
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作者：野比伸太 回复日期：2010-01-11 19:37:07 | | 作者：安汉故人来 回复日期：2010-01-11 19:04:38
楼主在做白日梦！！！
你的设想成为现实的前提是：这个Party的历史让人放心！！
可是！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！
1950矢口否认土改，悍然撕毁今日价值数百万亿的土地合同！！否定“打土豪，分田地”的历史承诺！！
1980矢口否认铁饭碗，悍然撕毁今日价值数百万亿的国企职工劳动合同！！！
每三十年，均是通过否认一个谎言来苟延残喘。
这一次，会轮到谁！！！！！！！！！！！
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你白痴啊。让农村土地商业化。GDP不就又上去了吗？
同时还可以给农民增收，内部消化工业产品，实现农业机械化，实现城乡平等
这是走日本的老路
当然，就像城市的楼房卖的是暂住权一样。我支持政府卖农村土地的“暂有权”。XX年后，土地和土地上的东西一并收回国有。
至于那些个P民嘛，一方面可以让他们放鸭子式的继续和城里人“争食”。可以有利于提高市民的竞争力。提高劳动效率。
当然，这么红火的经济到时候一定要多征税。这几年不是招了不少“学生军”吗。到时候就用这些个税去雇他们“维持治安”就行了。想必到时候“农村钉子户”一定很多。所以一定要多雇佣“拆迁军”。
好贴留名。
楼主好贴啊，分析得真详细，和楼主的贴一对比，的确和国内目前的情况有很多类似的地方。
说实话，我到希望彻底崩溃，推倒从来嘛
楼主这个帖子写的太好了！！！！
仔细阅读过以后，发现很多可以借鉴的地方，当然了，这不是我这个P民思考的范围 。
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作者：滞胀十年 回复日期：2010-01-11 20:01:00 | | 好文，下次看
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作者：马甲裙 回复日期：2010-01-11 20:03:37 | | 日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多，日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩，能够从他国获取的资源也就越来越少。10年、20年后，随着发展中国家的崛起，本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品，日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。
/////////////////
我在想这一段
日本的泡沫必须刺破，可是中国呢？适度保持泡沫难道不是必须的吗？中国现行的政策就是内外贬值，对外不得已升一下下，为了什么？为了保证出口和就业，内需怎么提振？不就是要靠汽车和房产么，这是新的圈地运动，让农民丧失土地，让城市居民丧失原有房产，房子太贵了卖不出去，太便宜了又没有掠夺价值，
本人觉得房价参照香港的一半比较合适，在现在的基础上面缓慢攀爬，但是关于物业税，本人强烈抗议这种略多方式，除非真的希望暴风雨来得更加猛烈
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作者：ace2011 回复日期：2010-01-11 20:17:42 | | 赶上直播了·````
个人觉得物业税要看如何征收才能评论。如果能够按照家庭拥有的房产数量等因素进行有差别的累进制征收，对于仅有一套用来自住的，可以按照家庭人口组成情况等因素减免征收，如此，物业税不仅不会增加普通自住及改善型购房者的负担，同时对于抑制住房投资投机，促进房地产长期稳定发展是有促进作用的。
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作者：现在是耙耳朵 回复日期：2010-01-11 20:21:25 | | 写的真好，非常理性的文章！前车之鉴啊！
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作者：颓废也是1种美 回复日期：2010-01-11 20:30:17 | | 中国跟曰本最大区别在于曰本有世界领先的核心产业,老百姓还能有工作还贷,中国泡泡爆了建筑钢铁家电水泥家具中介等无数产业大面积停工,直接断供的多,除公务员没多少人还贷
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn |
作者：颓废也是1种美 回复日期：2010-01-11 20:35:07 | | 前面有人提到中国产品超过曰本产品是犒笑吧稍微带点技术含量的国货有超过的吗?除了房价吧
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn |
作者：梦回西口 回复日期：2010-01-11 20:35:46 | | 不知道泡沫破灭后日元贬值了没有。
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作者：要喝勿醉 回复日期：2010-01-11 20:36:17 | | 还是那句话,靠掠夺自己得来的财富,一是让自己更虚弱,二是把自己推向绝望的深渊,不要以为谁啊谁的可以移民,真能跑到国外的,能占多大比例?
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作者：佛祖保佑A 回复日期：2010-01-11 20:38:52 | | 顶一下
mark一下。很好的帖子。日本国小资源不够，泡沫支撑了四五年就不行了。中国是大国，从05年算起，支撑了5年了，也许还能再撑几年呢。
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作者：渔家 回复日期：2010-01-11 20:48:08 | | 还不错，mark！
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作者：半岛雄鹰 回复日期：2010-01-11 21:18:48 | | 切，我们伟大的D，岂是小日本那些政党可比的。。。。。。
留名~~~~~~！！！！！！！！！！
中国也有自己的意图，扩大内需，但中国敢捅破泡沫吗，一定不敢
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn 作者：梦回西口 回复日期：2010-01-11 20:35:46
不知道泡沫破灭后日元贬值了没有。
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贬值了，我记得最高升值到1：88，后来跌到1：120，基本上这些年就保持在1：100-110之间
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作者：月夜獨行 回复日期：2010-01-11 21:29:54 | | 中国和日本最相似的地方就是
都是第一次经历房地产上涨周期
所以结果应该是一样的
一个完整的周期就是上涨加下跌
二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。
这两项也是我们的基本国策，可惜我们好像没怎么严格执行。我们目前的情况非常类似与日本当年的情况，但ZF看样子不会主动刺破泡沫，只会维持一个稳定的增长或稳定的平稳。
以目前我们的住房价格，只能说是保有需要，已严重脱离了使用需求。
很喜欢楼主的文章，，，朴实无华，既有大的政策导向，也有老百姓的个人感受，有理有据，让人深思，希望我们在外的精英，也要多研究一下所在国的经济，政治等等各个方面，发回来，让我等P民学习一下。。。。
有一段写得特别好，收藏了
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作者：cdch17 回复日期：2010-01-11 21:38:46 | | 好文章，好像少了几张图。
你的帖子和那个“看起来很吊”的帖子都是一个风格。。。
期望有更多的达人发这种帖子。。。他山之石可以攻玉啊
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作者：lyqxx 回复日期：2010-01-11 21:41:20 | | 好帖
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn |
作者：咸云 回复日期：2010-01-11 21:46:08 | | 很好
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作者：gebula 回复日期：2010-01-11 21:47:47 | | 淡定啊淡定
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作者：rsaga 回复日期：2010-01-11 21:49:03 | | 文章是值得借鉴是思索的，大家至少做到自我风险控制
不要孤注一掷才好
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作者：lxdz 回复日期：2010-01-11 21:54:40 | | 好贴，很少看到这样通俗易懂的帖子了，谢谢楼主。
如果日本是靠高科技来走出泡沫的话，中国就是靠牺牲生存环境和劳工福利来走出泡沫。所以中国注定走向一场滞涨的道路。
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作者：最后的未知数 回复日期：2010-01-11 22:03:02 | | mark一下
一身有泥提示:此楼乃无证小广告-- xiebichengzi-- 操作时间:2010-1-12 12:23:48 -- 11818743 |
作者：johnzwy 回复日期：2010-01-11 22:06:45 | | 中国有大量廉价劳动力，还是具有很大的竞争力的。
另外中国富人阶层收入的空间，远远比普通人能够想象的多。
而且这些年国家基建投资好了，各方面的设施上来了，商业就更加繁华。我明显感觉这两年，广州发展快速。
楼市是有泡沫，但是不会那么快爆破。
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作者：cplizhi 回复日期：2010-01-11 22:07:48 | | mark
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作者：vivi271 回复日期：2010-01-11 22:11:01 | | 一定要MARK一下的
日本80年代的时候是真的老百姓都非常有钱，工资发的多，又消费不掉，乐观的认为今后会更好就都投资房产了
但是中国有这么辉煌的时候吗？还没有发展到那个地步吧
那么我们的房产是不是透支了？日本的政党为了可持续发展，顶着巨大的压力刺破了房产的泡沫，中国能做到吗？
所以说中国的未来很难预测，因为日本根本就没有可比性~~
所以这是一个悲剧而且是一个现实演绎的悲剧的，谁都不知道结果~~不管乐观还是不乐观市场规律什么都没用，只能用时间来验证了
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作者：xiedp 回复日期：2010-01-11 22:11:41 | | 标记一下
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作者：lscreal 回复日期：2010-01-11 22:13:04 | | 那么我们屁民需要做什么呢？
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn |
作者：原来如此1 回复日期：2010-01-11 22:20:32 | | 标记一下，等待下一步
CTM的D
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作者：龙在江湖007 回复日期：2010-01-11 22:38:11 | | 历史总是惊人的相似，全世界都一样！
标记一下
好文
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作者：什么都不给 回复日期：2010-01-11 22:58:33 | | mark
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作者：这个破名 回复日期：2010-01-11 23:01:00 | | 楼主 日本的房地产应该没有地方政府卖地的土地财政吧
在中国 土地财政支持了地产业发展～～～
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作者：7696909 回复日期：2010-01-11 23:09:02 | | mark
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作者：岁月青春 回复日期：2010-01-11 23:15:06 | | 悲观的眼眸望穿不到国家的美好前景。
相信HW不是不想作为，只是难以作为。
本文还体现了一个财富分配的问题 同样是黄金十年
日本普通老百姓有钱够别墅豪宅 分配相对平均些
中国普通老百姓只能指望老公房 豪华公寓仅仅限于上层中产者 别墅就不用指望
可见分配制度严重向权力和资本倾斜
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作者：贫穷的柠檬 回复日期：2010-01-11 23:22:58 | | 20年内没有可能.离泡沫期还很远.
好文~~~~~~~~~！国情相似，但是不同的政府不，所以难说。
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作者：spf0303 回复日期：2010-01-11 23:43:43 | | 3
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作者：宫伯 回复日期：2010-01-11 23:44:10 | | 作者：isis69 回复日期：2010-01-11 19:10:33
从这帖子来看，日本和中国泡沫问题的成因和结果都是完全不同的。
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中国恐怕不会主动捅破泡沫。一面是财 政依靠房地产收税发工资，给公务员和退休人员，另一面是用银行杠杆分期付款，以保证“买得起”。
要一直到某个外力降临，或者是找到了替代房地产的税收政策，或者是政 权更替，或者是国外的强大压力
好文~！
虽然当年日本和中国十分相似，现在的中国很危险，但是毕竟有一点不同，就是政府的管制能力，中国要远强于日本，虽然危险的结局注定无法避免，但是政府强力的管制还是能够起到一些滞缓的作用，期待我国政府早点悔悟，现在还来得及
日本和中国的情况有很多不同，但是帖子还是值得一读。
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作者：NWU07XB 回复日期：2010-01-12 00:17:52 | | 好文，标记，学习之
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn 这个帖子太牛B了
感谢分享，受益中
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作者：baokuji 回复日期：2010-01-12 00:30:34 | | 无论如何也要在第一页留名，强帖啊
留名
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作者：ST足协 回复日期：2010-01-12 01:13:05 | | 记号
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作者：桥头好大一棵树 回复日期：2010-01-12 01:18:12 | | 还有吗
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作者：龙门上的鱼 回复日期：2010-01-12 01:51:41 | | 文章很好，顶了
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn |
作者：zctyyq 回复日期：2010-01-12 03:02:30 | | jihao
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作者：vialsin 回复日期：2010-01-12 07:09:14 | | jh
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作者：恨裆 回复日期：2010-01-12 07:09:35 | | 里面的问题
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn |
作者：vialsin 回复日期：2010-01-12 07:12:22 | | jh
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作者：群众需要娱乐 回复日期：2010-01-12 07:26:20 | | mark,5年后来挖坟
此消息发自掌中天涯wap.tianya.cn |
作者：wxs007 回复日期：2010-01-12 07:41:55 | | 留下足迹！
留下足迹！
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作者：五郎公贺 回复日期：2010-01-12 11:48:19 | | 留下足迹留下足迹
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作者：五大湖 回复日期：2010-01-12 11:58:33 | | 一声叹
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作者：hsrdty 回复日期：2010-01-12 12:02:17 | | 吉田的房子还有人租,到时我们的房子还有谁租呢.
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作者：shfans 回复日期：2010-01-12 12:17:15 | | mark
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作者：五郎公贺 回复日期：2010-01-12 12:17:28 | | 期待下文
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作者：刁民2008 回复日期：2010-01-12 12:30:38 | | 留个记号，分析的不错
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作者：狗血悲凉的马甲 回复日期：2010-01-12 12:36:39 | | 000
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作者：好想喝啤酒 回复日期：2010-01-12 12:55:45 | | 期待下文
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作者：下雨猪 回复日期：2010-01-12 13:02:29 | | 值得读一下
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作者：ninjian 回复日期：2010-01-12 13:03:07 | | 标记一下
参考，顶一下。 |
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