大陆商铺可能面临新一轮升幅

如山

（2010年10月31日）

在大陆政府不停出招试图令大陆房地产降温的情况下，结合其它因素，我看很快就会见效。而在住宅受贷款额、利息、买楼数等等的限制下，反而商铺没有这个限制。所以狂热于买物业的人们一定会涌向商业铺位。

在网上看到网友询问和讨论的都是住宅房，除了上次我贴《美中房产市场冰火两重天》时有人跟贴问之外，没有听到什么人谈论。其实，商铺值得对大陆房地产投资有兴趣的人去注意。因为商铺的变化比较少、容易管理、现金流有希望做到很好（相对大陆的房子租金）。

一般人可能认为商铺需要大额投资，其实不是。因为商铺面积可以很小，例如30到40平方米。我6年前在一线城市买入的小商铺比当时的住宅房所用的资金还小。当时所买商铺是8千5百人民币一平方米，总共面积70平方米。而当时的房子每平方米已经超过1万人民币。6年后，我买的房子升了2倍多（买得不是很好，是当地平均升幅）；而该小铺位升了5倍多，现在是5万多人民币一平方米。

但是买商铺关键是找好有潜在发展的位置。因为要是找现在就已经很热闹的街市、并且已经有租客的，一定是非常贵的。其回报率是非常低的。哪些是有潜在发展的位置？要调查和分析当地的政府规划、发展商、大的房地产经纪等等看正在和将要开发的地方。目前在大陆房地产这么高价的情况下，一线城市只有这些偏些又有发展潜力的地方才有机会买到好的。而二线城市市区中心还有机会。

另外一个问题是，买入还没有租客的新楼，需要配合发展商的计划招租。例如有些定向（出租给某种行业）招租。而在开始时可能要承受一段比较长的空置。而且租金从低向高。例如我买的小铺位，开始空了超过半年。最早的租金回报只有6.5%，但是现在已经是25%。早已经收回投资成本。

大家知道，中国在快速城市化。在这个发展过程中，城市在不断变大。要说房屋需求增加还受市民承受力的限制，那么铺位需要的增加却是毋庸置疑。参考香港的房地产，铺位价格一直走在前头，单价屡创新高。记得有人计算过，香港尖沙咀和港岛中环和铜锣湾的铺位的地价，用金首饰店铺里面的金砖来铺地都铺不过。因为城市中心的地已经到了寸土尺金（不是寸金尺土）的地步。

需要注意的是，商业铺位受经济环境的影响比房子重。所以诸位要权衡各种因素再做决定。

警告：以上只是本人的看法，供有兴趣的朋友讨论，我的观点很可能是错误的。请读者做自己的研究和投资决定。  

《美中房产市场冰火两重天》

《中、美房产近史 、现状、前景和特点比较漫谈（一） - 中国房产》