買房賣房禍從天降 (陪審員見聞錄) (下) 陪審團一共有12名陪審員，另外還有四名候補陪審員。候補陪審員必須參與整個審訊過程，為的是以防萬一，如果陪審員發生意外，比如生病或者有緊急事件，不能繼續下去，候補陪審員馬上就可以頂上。但在最後的判決階段，候補陪審員就不能參預了。對於民事訴訟，無論任何指控，陪審團里12人必須要有9人通過才能成立。而犯罪案則要求12人全部通過才能成立。法官在判決中完全沒有任何權力，只負責主持審判庭和回答陪審團的法律問題。 我們這些陪審員被關進一個有飲料有廁所的房間討論判決，除了商定的休息和吃飯時間，任何人不能擅自出入。法官把判決書交給了我們，厚厚的一迭。其中有四項對被告違約的指控： 1) 違反合同；2) 買賣不誠信；3) 粗心失誤； 4) 故意隱瞞房屋的問題。每一個指控由多個問題組成。最後的判決是落實到賣方需要出多少錢賠償買方的損失。 由於庭審期間陪審員之間不能有任何關於案情的交流，當判決討論開始時，憋了這麼多天的話便一下子釋放了出來。 12名陪審員里有10名都是女性，可以想象說話的欲望有多高。第一天大家隨便聊案情，每個人的話都像開了閘門的水，嘩嘩地放了出來。會議室里一片喧鬧，誰也聽不清楚其他人說的是什麼，結果除了推舉出了一位幹過四次陪審的人作領導外(FOREMAN)，什麼也沒有完成。 第二天是個星期五，審訊已經快兩周了。大家都很想快點結束，不想下周再來這裡。我們推舉的這位領導雖然有多次當陪審員的經歷，卻不是一個很好的會議主持人。大家聊天她也跟着聊，不加控制和引導，任由每個人津津有味地講述自己的買賣房子經歷。如果繼續這樣下去，只能是議而不決，浪費時間。看看情況不妙，這樣泡下去下周還得再到法院來，那還不要命，我實在是忍無可忍了。於是只好出手“奪權”。名曰奪權，當然是誇張之語，其實也就是幫幫這位領導主持會議，釘住每個陪審員，要大家對着每項指控依次表態。當然表態時各自可以說明作出這個決定的理由，但不能漫無邊際的聊。好在大家都想儘快結束判決，都很配合，這樣就快多了。 大家的共識是 50萬元賠償顯然是獅子開大口，因為沒有足夠的證據證實房屋的問題都是由賣主造成的，但是硬木地板的問題，賣方確實應該負責任。對於“違反合同”的指控，絕大多數人都認為雙方都有責任，賣方為什麼不作房屋檢查？尤其是從買方的房屋檢查報告已經知道地板可能有問題，為什麼不作進一步的檢查？另外，“故意隱瞞”的指控也不成立。賣方 (被告) 給大家的印象是他們很為自己修建的這個房屋而自豪，甚至主動邀請買房見面，這是一般的賣主做不到的，所以陪審員都不認為他們是在故意隱瞞。這裡我要解釋的是，陪審員作出判斷時，除了邏輯推理，很多時候是憑自己的感覺。如果其中的一方在某事上沒有講實話，陪審員有可能就不信他/她說的所有的話語。原告索賠的數目那麼大，再加上他們那麼匆忙買房，連自己該做的功課都沒有做，搬進去以後才來找賣主的麻煩，很難說服陪審員們。 剩下的關於買賣不誠信和粗心失誤的指控，絕大多數人都同意。我自己雖然同情被告，不喜歡原告，但從邏輯上來分析，也不能說服自己被告沒有責任。他們填表的錯誤不可能完全是因為不知情。所以在誠信上確實有問題。 最後大家僵持在被告賠償的數目上。 12人中有七人認為應該賠償重修整個房屋地板的費用，二人認為被告一分錢都不該賠償，二人(包括本人)認為應該各自付一半，也就是說被告只賠償一半的地板費用，還有一人堅持要被告賠償地板和屋頂。我之所以認為各自負一半費用是因為地板之事原告也有責任，他們為什麼在知道地板可能有問題的情況下自己不做房屋檢查？由於任何判決必須要有九票通過才算通過，只好開始協調。在我反覆說明了自己的觀點後，兩位認為賣方一分錢都不該賠償的陪審員中有一位同意讓步到各自付一半。這樣還是不解決問題，繼續僵持着，都不願意再作讓步。看這情形，那七位認為應該賠償整個房屋地板的人開始做我的工作，他們說原告除了地板外，還要花很多錢修補其他問題，如像起居室屋頂漏水等等，所以原告實際上已經承擔了責任。聽他們這樣要說，也有些道理。再說我們必須立足於找出解決問題的辦法，該妥協之時也得妥協，洋人有句話：If you can't beat them, join them. 於是我同意改變立場。這下有了八票。還差一票。這一票好難啊，剩下的四人全都不讓步，尤其莫名其妙的是那位堅持要賣方賠償地板加屋頂的人，本來只要她同意讓步問題就解決了，但這位女士堅決不妥協。僵持一段時間後，謝天謝地，又有一位只同意賠償一半費用的人放棄了她的立場，同意讓被告賠償八萬六千刀地板裝修費。達成協議後，大家都很高興，一看時間，下午4點鐘，還來得及向原告被告宣讀判決結果。 宣讀判決書後，被告什維拉太太當即就流淚了。是啊，在花去了那麼多的錢雇律師之後，還得賠償原告八萬六千元，當然傷心。原告的律師也一臉不快，顯然是覺得賠償太少。我們只能說：我們已經盡力了。 此事讓我總結了幾點買賣房屋的注意事項： 買房要注意的： 1) 要儘量避免購買物主自己修建的房屋，尤其是注意的是修建房屋的電工是否有執照。若是無照操作，最好不要碰那樣的房屋。 2)自己一定要花錢僱人來做房屋檢查，最好不要用與賣主雇用的相同的房屋檢查公司。 賣方要注意的： 1) 簽字前一定要仔細閱讀所有相關文字。這條聽起來好像是廢話，但事實上很多人並不做仔細閱讀。 2) 填寫房屋情況表格 (Disclosure check list) 時應遵循寧多勿少的原則，凡是知道的信息都要填上。以避免任何潛在的問題。 (全文完) 買房賣房禍從天降 (陪審員見聞錄) (上) http://bbs.creaders.net/life/bbsviewer.php?trd_id=546728&blog_id=77287 | 
