發表評論-夕子-萬維博客-萬維讀者網（電腦版）

無獨有偶，去年的這個時候，夕子也遇到同樣的問題。我的一個伊朗客戶，一家四口買房，老爹遠在伊朗工作，媽媽是超市收銀員年薪2萬多，兩個兒子都在上大學，買的房子是42萬的。與我見面的每個客人，第一個我都會詢問有關貸款和首付的問題，確定可以保證足夠多的首付和足夠大的能力才會繼續合作。但是，這個客人比較特殊；因為他們向我百分百拍胸脯保證，女主人的親哥哥就是貸款經理，並且已經得到了銀行的PRE-APPROVAL才開始做買房打算的。

等到房子買下來，真正要做貸款的時候，問題出來了，轉戰了好幾家銀行都不行，後來夕子找到一個非常有經驗的貸款經理，經過幾日的努力才順利併合法地得到銀行批准，貸到款。那幾天因為緊張這個DEAL，徹夜難眠的經歷，實在給我上了一課。以後再面對新客人的時候，對於貸款這項問題，我是提高十二分的警惕；很多與我合作的客人，在看房前，我都建議他們去找銀行貸款經理仔細談談，看看最大的支付能力以及銀行可以審批最多的貸款額度是多少；這樣才會放心地去買到自己滿意的房子，也不會擔心最後因為貸款的問題給自己帶來很大的損失。甚至因為提前談了貸款，很多人在談OFFER的時候去掉貸款條件，拿到不錯的價錢；尤其是在搶OFFER的時候，FIRM OFFER,也就是去掉CONDITION的OFFER，勝算的機會最大。

最近多倫多遭遇百年大旱，四處都是枯黃的草坪和打蔫的植物，放眼望去一片秋天的蕭瑟景象。這個時候人人最渴望的就是一場傾盆大雨，最好下個三天三夜，一解之渴。但是雨下多了也不成，北京前段時間的洪水生生把一座大樓的頂樓變成了尼加拉瀑布，非常壯觀。沒有敲定的貸款也是我們在談OFFER中的洪水猛獸，如果不得到重視，別說徹夜難眠，有可能丟掉一個好不容易中意的房子也說不定。

我去年探討過有關造假貸款的問題，真的要嚴肅認真地對待貸款，才能讓你安然無憂。

那麼就跟夕子一起走入銀行，看看他們是怎麼審批貸款的吧——

在銀行審批貸款的時候，有一套完整的程序來對申請者的風險程度進行評估，評估的依據有三個：信用水平，首付比例，還有收入情況。三者都處於優勢水平，尤其是首付占房價比例高，貸款審批就很寬鬆，基本上來講如果買房有35%的首付，99%都能貸到款。
但是，不是每一個人都那麼幸運，能夠攢足35%，或者說25%，甚至是20%的首期，那麼沒有錢的人是不是不能買房了呢？不是。加拿大政府組建了一個政府管理的金融機構，稱為加拿大房屋貸款公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation，簡稱CMHC），而這個機構負責幫助沒有能力支付20%首付的購房者，能夠順利成為業主，擁有自己的物業。

如果購房者沒有足夠多的首付，那麼銀行強制要求客戶向CMHC購買一個保險，保障銀行貸款的安全。如果客戶斷供，銀行出售物業產生損失，損失將由保險公司承擔；但是同時保險公司就要向客戶手續一定比率的保險費，費率在貸款額的2%左右。這個保險不同於人身保險或者人壽保險，是一個強制性的險種，而支付的保費是為了保障銀行的利益，只是這個保障合同給了借貸者機會從銀行享受高比例的低利息貸款。

為什麼銀行不肯借錢給首付少於20%的購房者呢？這就要從貸款的風險談起。銀行借錢給購房者，承擔的風險是有一定的保障的，就是抵押的物業。如果購房者沒有辦法償還欠款，那麼銀行按法律程序能夠把房屋進行出售，並從收回的資金中拿回自己的投資。那麼這個抵押的物業就成為了重中之重。如果物業不能按時出售，或者物業狀況太差，或者物業本身有種種結構問題，導致不能按原本的價值出售，那麼銀行就會出現巨大的損失。

但是如果購房者能夠提供超過20%的首付，那麼就算斷供，假設房屋沒有遭到嚴重破壞，銀行將房子出售也能收回自己初期的投資。於是首付多少就成為了批准貸款很重要的一個因素。

對於沒有足夠多首付的客戶，這個保險其實不會讓他們陷入萬劫不復之地，真正產生麻煩的，是每個月的供款。舉個例子，購買一間30萬的一室一廳condo，如果借75%，就是22.5萬，如果貸款利息是4%，分35年還清，每個月供款為992塊，加上condo fee，電費和地稅，大概一個月的支出是1550塊。對於一個單身，或者小家庭，總收入在6萬，這個負擔其實可以接受。但是如果購買同樣一間condo，只付5%的首付，那麼貸款額加上保險費總共是29萬3千7百，同樣4%的利率，35年還清，每個月的貸款供款額是1295，增加了300塊。對於一個6萬年薪的家庭，其實稅後的每個月收入只有大概3600，刨去各種支出，要額外固定多300塊支出對於現金流可能是一個問題。

而對於銀行批覆貸款來講，銀行採用5.4%的利率來計算借款者的支付能力（只是計算，不是實際支付），那麼借22.5萬的月供是1185，加上地稅250塊，管理費250塊（銀行用一半來計算，就是125塊），每個月固定支出就是1560，每一年的支出就是18720。銀行規定貸款者最多只能用收入的32%來支付房屋開銷，那麼貸款者需要不少於58500的稅前年收入來滿足銀行的要求。

試想這位客人只能提供5%的首付，每個月用5.4%計算的供款額是1558塊，那麼每個月的支出變成1933塊，每一年就是23200，至少需要稅前年收入72500來滿足銀行的要求。

總收入需要到達72500，那麼對於真的只有60000塊收入的家庭來講就成了噩夢。那麼貸款的時候滿足不了條件怎麼辦呢？貸款經紀就能發揮作用了。或者用一些文件，或者找一些朋友，這些各式各樣的造價矇混過關的方法夕子在工作中見得比較多了。
矇混過不了關的結果，就是銀行拒絕貸款，那麼買了房子到截止日期時不能交足全款，就只有毀約，而對賣家，對經紀人造成的各種損失都需要買家承擔。那麼如果僥倖過了關呢？過關以後，每個月房子的將近2000塊就成了雷打不動的負擔了。如果家庭收入富餘，那麼不會有大問題，但是如果收入是緊張的，那麼在花光預算內的錢之後，任何的意外發生都會拖垮家庭的財政支柱。

銀行設定貸款的要求，是有其合理性的，如果貸款有麻煩，那麼自己需要真正冷靜地想清楚風險收益，要做好最壞打算。如果家裡有足夠多的流動資產，就動用一部分來作為首付，使每個月的負擔在自己的承受範圍內，如果既無資產，也無收入，但是要打破頭賭氣硬要買下那間房子，作假貸款是風險之一，負債太多最終破產才是真正害了自己。

小心這個猛獸有可能吃掉你本來安逸的生活。怎麼辦？仔仔細細算一算自己目前手頭的CASH FLOW，如果去掉所有和潛在的EXPENSE,覺得手頭太緊，就稍微等一等吧。