发表评论-夕子-万维博客-万维读者网（电脑版）

无独有偶，去年的这个时候，夕子也遇到同样的问题。我的一个伊朗客户，一家四口买房，老爹远在伊朗工作，妈妈是超市收银员年薪2万多，两个儿子都在上大学，买的房子是42万的。与我见面的每个客人，第一个我都会询问有关贷款和首付的问题，确定可以保证足够多的首付和足够大的能力才会继续合作。但是，这个客人比较特殊；因为他们向我百分百拍胸脯保证，女主人的亲哥哥就是贷款经理，并且已经得到了银行的PRE-APPROVAL才开始做买房打算的。

等到房子买下来，真正要做贷款的时候，问题出来了，转战了好几家银行都不行，后来夕子找到一个非常有经验的贷款经理，经过几日的努力才顺利并合法地得到银行批准，贷到款。那几天因为紧张这个DEAL，彻夜难眠的经历，实在给我上了一课。以后再面对新客人的时候，对于贷款这项问题，我是提高十二分的警惕；很多与我合作的客人，在看房前，我都建议他们去找银行贷款经理仔细谈谈，看看最大的支付能力以及银行可以审批最多的贷款额度是多少；这样才会放心地去买到自己满意的房子，也不会担心最后因为贷款的问题给自己带来很大的损失。甚至因为提前谈了贷款，很多人在谈OFFER的时候去掉贷款条件，拿到不错的价钱；尤其是在抢OFFER的时候，FIRM OFFER,也就是去掉CONDITION的OFFER，胜算的机会最大。

最近多伦多遭遇百年大旱，四处都是枯黄的草坪和打蔫的植物，放眼望去一片秋天的萧瑟景象。这个时候人人最渴望的就是一场倾盆大雨，最好下个三天三夜，一解之渴。但是雨下多了也不成，北京前段时间的洪水生生把一座大楼的顶楼变成了尼加拉瀑布，非常壮观。没有敲定的贷款也是我们在谈OFFER中的洪水猛兽，如果不得到重视，别说彻夜难眠，有可能丢掉一个好不容易中意的房子也说不定。

我去年探讨过有关造假贷款的问题，真的要严肃认真地对待贷款，才能让你安然无忧。

那么就跟夕子一起走入银行，看看他们是怎么审批贷款的吧——

在银行审批贷款的时候，有一套完整的程序来对申请者的风险程度进行评估，评估的依据有三个：信用水平，首付比例，还有收入情况。三者都处于优势水平，尤其是首付占房价比例高，贷款审批就很宽松，基本上来讲如果买房有35%的首付，99%都能贷到款。
但是，不是每一个人都那么幸运，能够攒足35%，或者说25%，甚至是20%的首期，那么没有钱的人是不是不能买房了呢？不是。加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构，称为加拿大房屋贷款公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC），而这个机构负责帮助没有能力支付20%首付的购房者，能够顺利成为业主，拥有自己的物业。

如果购房者没有足够多的首付，那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险，保障银行贷款的安全。如果客户断供，银行出售物业产生损失，损失将由保险公司承担；但是同时保险公司就要向客户手续一定比率的保险费，费率在贷款额的2%左右。这个保险不同于人身保险或者人寿保险，是一个强制性的险种，而支付的保费是为了保障银行的利益，只是这个保障合同给了借贷者机会从银行享受高比例的低利息贷款。

为什么银行不肯借钱给首付少于20%的购房者呢？这就要从贷款的风险谈起。银行借钱给购房者，承担的风险是有一定的保障的，就是抵押的物业。如果购房者没有办法偿还欠款，那么银行按法律程序能够把房屋进行出售，并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。如果物业不能按时出售，或者物业状况太差，或者物业本身有种种结构问题，导致不能按原本的价值出售，那么银行就会出现巨大的损失。

但是如果购房者能够提供超过20%的首付，那么就算断供，假设房屋没有遭到严重破坏，银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。

对于没有足够多首付的客户，这个保险其实不会让他们陷入万劫不复之地，真正产生麻烦的，是每个月的供款。举个例子，购买一间30万的一室一厅condo，如果借75%，就是22.5万，如果贷款利息是4%，分35年还清，每个月供款为992块，加上condo fee，电费和地税，大概一个月的支出是1550块。对于一个单身，或者小家庭，总收入在6万，这个负担其实可以接受。但是如果购买同样一间condo，只付5%的首付，那么贷款额加上保险费总共是29万3千7百，同样4%的利率，35年还清，每个月的贷款供款额是1295，增加了300块。对于一个6万年薪的家庭，其实税后的每个月收入只有大概3600，刨去各种支出，要额外固定多300块支出对于现金流可能是一个问题。

而对于银行批复贷款来讲，银行采用5.4%的利率来计算借款者的支付能力（只是计算，不是实际支付），那么借22.5万的月供是1185，加上地税250块，管理费250块（银行用一半来计算，就是125块），每个月固定支出就是1560，每一年的支出就是18720。银行规定贷款者最多只能用收入的32%来支付房屋开销，那么贷款者需要不少于58500的税前年收入来满足银行的要求。

试想这位客人只能提供5%的首付，每个月用5.4%计算的供款额是1558块，那么每个月的支出变成1933块，每一年就是23200，至少需要税前年收入72500来满足银行的要求。

总收入需要到达72500，那么对于真的只有60000块收入的家庭来讲就成了噩梦。那么贷款的时候满足不了条件怎么办呢？贷款经纪就能发挥作用了。或者用一些文件，或者找一些朋友，这些各式各样的造价蒙混过关的方法夕子在工作中见得比较多了。
蒙混过不了关的结果，就是银行拒绝贷款，那么买了房子到截止日期时不能交足全款，就只有毁约，而对卖家，对经纪人造成的各种损失都需要买家承担。那么如果侥幸过了关呢？过关以后，每个月房子的将近2000块就成了雷打不动的负担了。如果家庭收入富余，那么不会有大问题，但是如果收入是紧张的，那么在花光预算内的钱之后，任何的意外发生都会拖垮家庭的财政支柱。

银行设定贷款的要求，是有其合理性的，如果贷款有麻烦，那么自己需要真正冷静地想清楚风险收益，要做好最坏打算。如果家里有足够多的流动资产，就动用一部分来作为首付，使每个月的负担在自己的承受范围内，如果既无资产，也无收入，但是要打破头赌气硬要买下那间房子，作假贷款是风险之一，负债太多最终破产才是真正害了自己。

小心这个猛兽有可能吃掉你本来安逸的生活。怎么办？仔仔细细算一算自己目前手头的CASH FLOW，如果去掉所有和潜在的EXPENSE,觉得手头太紧，就稍微等一等吧。