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自建和重建?一起认识一下建筑贷款 2017-12-19 13:50:56

自建和重建?一起认识一下建筑贷款


      许多朋友来加拿大一段时间对加拿大的房产市场有了一定的了解之后,对于买地自建或推倒重建感到兴趣十足。试想一下,一栋从里到外全方位由自己来决定、来打造的理想住宅,可以说是许多人的梦想成真。但是,自建也好重建也罢,势必不是一笔小数目,这就牵涉到了建筑贷款方面的问题了。建筑贷款顾名思义就是用来支付建筑房屋时所产生的建筑费用的。不过他们和普通的房屋贷款还是有很多不同的。

1.建商垫付式贷款

     当你需要建造自住房时,你可以申请两种类型的抵押贷款。第一种是建商垫付式贷款,根据该抵押,贷款在建筑完成之前不会转移到您的名下, 在建商交房后,您就需要接手后续的贷款事宜了。这类的安排好处是,您只需要提供一定的首期付款,而且还可以是通过会分期付款支付。由于贷款是在施工完成之后开始放贷,您通常可以在交房日期之前的30天内,对房贷进行所需的更改,例如增加抵押贷款额度,以允许额外的资金用于您最终想完成的建造升级

     虽然建商垫付式贷款可以让您安心,但最终在交房的时候,你会开始接管建商垫付的贷款,除非您是土豪,有着一大把的现金交付建商,不然您就需要去银行安排一个房屋贷款, 而房屋贷款是否最终能否通过审核,还有一些不确定性,因为在这段时间内可能发生我们难以控制的因素。例如,如果您改变工作或承担起更多的债务,这些因素都会对您的贷款申请造成不利的影响。

     所以根据您建房所估计的时间长短,您可能不希望对建商做出这样的承诺。好消息是,你可能不必等待那么久,因为愿意做此类贷款的银行一般都要求建商在120天内完成建设。

                          

2.阶段性提取抵押贷款

     您可以获得的第二种建筑贷款称为阶段性提取抵押贷款,这使得建筑商可以在整个建筑过程提取所需的工程费用。随着工程进度的递进,贷款拨款额也随着递增:第一次拨款,建设开始时;第二次拨款,约35-40%;第三次拨款,约65-70%;最后一个,接近或100%完成(也称为“基础 foundation,锁定 lock up,干墙 drywall和完成 completion”阶段)。如果您出资建造自己的家,并在这个过程中需要额外的资金,那么阶段性提取抵押贷款就有用武之地。

     从现金流角度来看,阶段性提取抵押贷款是有帮助的,因为建造房子的建设资金有自己和银行一起提供。所以,银行也会在几个重要的环节中监控和确认施工的进度。在整个建筑过程中需要进行检查,以确保工程按计划进行并正确完成,如果建筑物没有通过检验,那么建筑商不会得到下一次拨款。虽然这些监控是为了保持工程的顺利进行,但每次工程评估者出现时,您都需要支付额外的费用。

     在建筑贷款中,除了改善性增值外,建筑抵押贷款必须由土地担保,结合起来构成项目的总价值。如果土地的抵押贷款很少或没有,那么建商就可以一次收到第一笔融资,被称为最初的“地基”拨款。如果土地已经有抵押贷款,一般银行会要求您必须动用自己资金,直到首次发放贷款,这个比例是35-40%。那么,如果建造房屋的主要动机之一是帮助您降低成本,请记住,您有可能需要提前大量的资金,而这笔费用有增加的倾向,特别是在估算物料和劳动力的成本,以及规划不可预见的情况时。

 

       所以各位一定要切记,自己的资金一定要充足,银行是在你完成了预期的工程后,才开始拨发下一步的工程费。这个和一般的房屋抵押贷款还是有本质上面的区别的。


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怎样以海外收入申请贷款 2017-11-20 11:23:58

贷款政策收紧 新老移民、访客皆受影响

一般贷款分为两个大类, 用本地收入或海外收入贷款。 本地收入贷款政策从2012年底已经开始收紧, 许多老移民已经感受到贷款困难。 过去银行只要求顾客支付一定比例的首付就可以贷款, 现在银行则是看收入批贷款。一般来说, 个人和家庭可以贷到收入6倍到8倍的贷款。 如果年收入有10万的话,申请人可以贷到60到80万。 但如果申请人本身已经有车贷或者房屋贷款, 就会影响他贷款的能力。以现在的房价, 就算是城市屋也要100万左右,以一般家庭的收入来说, 想要贷到这么高的贷款并不容易。简而言之, 单纯通过本地收入申请到的贷款,并不能满足实际的购房需求。

最近这一年的政策收紧主要是想打击用海外收入贷款的人, 比如说新移民。新移民过去之所以比较好贷款, 是因为如果申请人刚来加拿大,可以用自己之前在海外的收入贷款。 但有些人是来读书的留学生,后来变成移民, 银行就会发现他们在本地有很长时间的信用记录。 这种情况下如果还说自己在海外有收入,可信度就会比较低。 之前新移民的判定基本只看枫叶卡上登陆的时间,但是今年, 银行会考虑这个人究竟是不是刚刚抵达加拿大, 是不是真的有海外收入。如果是上述在本地生活多年的情况, 很可能无法用海外收入贷款

对于已经有贷款傍身的二次贷款申请人来说, 额度会受到第一次贷款的影响,因为申请人的贷款额度是有限的, 比如一个人可以贷60万,但第一次贷款已经贷了30万, 那第二次也就只能贷30万。

不过如果两套房有一套是出租的, 有些银行可以把租金收入也计入总收入,以提升贷款额度。 但是租金的收入的计算每个银行是不一样的, 有些大银行可能只计算租金的50%作为收入, 而一些信用社可以计到80%到90%。如果租金收入只算50% 的话,那对贷款几乎没什么帮助,很多买家, 二次贷款可能首先会找自己第一次贷过款的银行, 但他们往往会发现,可以贷的额度很少, 因为首套房已经占了不少额度。

找对方法 贷款其实并不难

对于海外收入, 本地银行暂时没有能力做特别严格的审查。 但本地收入就比较容易查到,因为本地收入有税单、工资单, 每个月工资到账户,银行都是可以监控的。 所以一般来说海外收入是比较好贷款的, 如果客人离开过加拿大一段时间,有海外收入, 比较建议用海外收入来申请贷款。如果是夫妻一起买房, 一方有海外收入,那也比较方便。

对于完全没有海外收入的申请人,也还是有办法贷款的。有些银行可以用资产抵押贷款,根据申请人在银行户头的存款, 以一定的比例批贷款。但是这个钱需证明是自己的, 银行可能要看90天的流水,确定钱一直在里面, 临时借钱放进去是行不通的。这个项目也不是所有银行都有的。 还有一种方法更适用于注册了公司的自雇人士, 只要证明已经自雇超过两年,有些银行可以用自雇的项目做贷款, 推算申请人实际的收入。

如果既没有海外收入,也没有本地可抵押的资产,也不是自雇人士,我建议与海外的亲人(比如父母) 联名购房,以对方的海外收入申请贷款


规避压力测试 可考虑信用社贷款

压力测试是指用央行5年固定利率来审核申请人的还款能力, 这利率比目前实际利率高至少2%。也就是说, 即便当前的利率是2点多,银行会以利率4点多的标准来审批贷款。 这就导致很多人贷不到他们的收入原本可以贷到的额度。 压力测试的实行已经有一段时间了, 今年年初对于压力测试的规定是:首付低于20%的申请者, 无论选择什么样的利率,都要进行压力测试。但根据最新的政策, 即便是首付达到20%,选择5年固定利率的申请者, 都要做压力测试,这几乎是包含了所有申请者。

除此之外,本地买家也比海外买家受到的冲击更大。 因为海外收入查证难度大,即使在压力测试的高利率下, 海外买家也更容易贷到更高的额度。

贷款要趁早 专业指导很重要

想要买房,比起看房, 更重要的其实是先确定贷款。 他建议所有需要贷款的意向购房者应先做贷款预审批, 确定自己能不能贷款、能带多少,再根据预算, 有计划地安排看房选房。

至于大家都很关心的加息问题,最近的两次加息后,利率其实只是回到了2015年的水平, 是对这两年过低利率的修正。贷款的形势越严峻,政策越紧张, 申请人越应该寻求专业人士的帮助,多了解不同的贷款路径, 给自己更多选择。而专业的贷款经纪, 就是要根据每个客人具体的情况来规划最适用的贷款方式。 比起自己一家一家银行去跑,浪费时间、精力和金钱, 甚至错过最好的贷款时机.







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加拿大银行如何评估房屋贷款数额(您买房能贷多少款)? 2017-11-16 16:00:48

您买房能贷多少款?


关于首付比例问题,由于不同银行有不同政策,大致有以下几种: 

  1. A级银行最低首付是5%-10%,针对有稳定收入的工薪族,即拿T4的;

2. 15%首付,BLENDER, 即小银行就可以接受自雇, 现金收入的客户了, 但利率会浮动些; 

3. 20%首付, 最常见的,也不买购房保险了, 但还是要求提供认可的收入证明; 

4. 35%, 针对非居民,留学生,新移民,不用看收入,但首付来源不同银行会有不同要求标准. 反而加国公民享受不到。

贷款审批人如何决定借贷数额主要根据两个参数:

GDS 和TDS。这就是偿还能力。借给你你能还得起吗? 

这是第一个考虑因素。 

· GDS(Gross Debt Service), 即"毛借贷还款比率"。这是衡量购房者还代能力的指数,其数值为每年还贷金额(包括本金、利息和税收)与贷款人年收入的比例. 一般房屋贷款机构要求购房者的GDS 指数低于30%-35%。但这不是一个绝对的指标要求,如果购房者的首期付款额较多,如超过了住宅价值的35%,许多贷款机构就不再要求GDS指数了。 

银行除了 GDS 之外,同时还有一个TDS(TotalDebt Service)即对总债务比例的要求。 因为一 个家庭可能还有其它债务,如汽车供款,信用卡供款,学生贷款等,把这个每月其它债务的支出和上述跟房子有关的支出加在一起除以年收入,这个数字不能超过40%-45%。

GDS 和 TDS 因为有这么多不定因素,计算起来较麻烦。最简单的方式就是你全家税前收入的4倍多 一些,这就是银行可以贷款给你的额度。 

· GDS(Gross Debt Service), 即"毛借贷还款比率" 它的算法是: GDS=(房贷本金利息+地税+取暖费+ CONDO管理费+高额贷款保险费)/税前收入 公式内的数额可用年可也可以用月来计算,但分子分母必须一致一GDS值一定不能大于32%。

· TDS(Total Debt Service), 即"总借贷还款比率" 它的算法是: TDS=(房贷本金利息+地税+取暖费+ CONDO管理费+高额贷款保险费+其他供款)/税前收入 与GDS以一样,公式内的数额可用年可也可以用月来计算,但分子分母必须一致。 

· 举例说明: 张先生年收入是$60,000, 这里用GDS=32%算, 

  1. 买房者的收入 $60,000

  2. GDS 32%

  3. 计算PIT **$60,000 *32% = $19,200 

  4. 地税每年 $3,000,电费$2,000

5. 计算PI ** $19,200- $3,000 - $2,000 = $14,200 

6. 利率 2.4% 

7. 计算每月还款 $14,200 /12 month=$1,183 

8. 贷款年限 25 years 

9. 算出贷款 $260,000 即最多可贷$260,000.是4.3倍。

 注: ** PIT 指principal, interest,tax 

    ** PI 指principal, interest

第二个考虑因素是信誉问题。你值得信任吗? 你能够还得起贷款,并不表明你一定会还钱。银行怎么才能知道你是不是值得信任的人呢?简单的方法就是查一下信用记录。 加拿大有两个信用局,一个叫 Equifax,一个叫Trans Union。一般银行会选取其中一个或两个都用。 这两个信用局的资料基本上是一致的。他们的信息的可靠程度很高。

以Equifax 为例,分数在680分以上都算不错 的。银行会根据不同的贷款产品,对信用分数有要求,即分数的高低有时会决定贷款利息的高低, 甚至决定贷与不贷。单就信用分数来说,那么什么情况下 首付款可以是房屋成交价的20%,什么情况下必须多于20%呢? 

当信用分数等于高于730分时,首付款最低为房屋成交价的20%; 

当信用分数介于680-730分之间时,首付款最低为房屋成交价的25%; 

当信用分数低于680分时,首付款最低为房屋成交价的25%。 当然每个贷款人情况不尽相同,需要具体情况具体分析。上面首付款和信用分数的简单分类仅供参考。 

第三个考虑因素是抵押。 你如果借钱不还怎么办?假如你抵押得多,银行的本金损失的机率就少。 按揭贷款,就是拿你所买的房子作抵押来向银行借钱。从理论上说,在按揭还清之前,你的房子其实不是你的,你已经把它押给银行了。你若不按时给银行还利息及本金,银行有权拍卖你的房子来抵债。 

对于抵押,银行最关心的是债务与价格的比率(Loan to Value 或 LTV)。 

20 万的房子, 你自己首付 5 万,即 25%, LTV 就是 75%。LTV 高于 75%,就叫高额贷款 (HighRatio Mortgage)。 对于高额贷款,银行都要求客人买贷款保险,这个保险是保护银行的。如果客人还不出钱了,保险公司会偿还他所欠的银行债务。目前加拿大有两个机构作贷款保险,一 个是 GE,另一个是 CMHC(Canadian Mortgage and HousingCorporation)。 顾客买了贷款保险,银行就没有了贷款风险.

如果想了解更详细情况可咨询贷款顾问。贷款顾问会根据客人的不同的条件,根据各银行不同的要求,为顾客选择最优惠 的贷款。这样的服务是免费的。同时由于贷款顾问与各个银行都有合 约,直接与各银行的总部信贷部门联系,减少了各银行分行零售的压力,因此所获得的利率就比你自己去银行看到的零售利率要低,是该银行最低的折扣利率。所以客人找贷款顾问是一个省时、省心、省钱的办法。

 




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