自建和重建？一起认识一下建筑贷款
许多朋友来加拿大一段时间对加拿大的房产市场有了一定的了解之后，对于买地自建或推倒重建感到兴趣十足。试想一下，一栋从里到外全方位由自己来决定、来打造的理想住宅，可以说是许多人的梦想成真。但是，自建也好重建也罢，势必不是一笔小数目，这就牵涉到了建筑贷款方面的问题了。建筑贷款顾名思义就是用来支付建筑房屋时所产生的建筑费用的。不过他们和普通的房屋贷款还是有很多不同的。 1.建商垫付式贷款 当你需要建造自住房时，你可以申请两种类型的抵押贷款。第一种是建商垫付式贷款，根据该抵押，贷款在建筑完成之前不会转移到您的名下， 在建商交房后，您就需要接手后续的贷款事宜了。这类的安排好处是，您只需要提供一定的首期付款，而且还可以是通过会分期付款支付。由于贷款是在施工完成之后开始放贷，您通常可以在交房日期之前的30天内，对房贷进行所需的更改，例如增加抵押贷款额度，以允许额外的资金用于您最终想完成的建造升级 虽然建商垫付式贷款可以让您安心，但最终在交房的时候，你会开始接管建商垫付的贷款，除非您是土豪，有着一大把的现金交付建商，不然您就需要去银行安排一个房屋贷款， 而房屋贷款是否最终能否通过审核，还有一些不确定性，因为在这段时间内可能发生我们难以控制的因素。例如，如果您改变工作或承担起更多的债务，这些因素都会对您的贷款申请造成不利的影响。 所以根据您建房所估计的时间长短，您可能不希望对建商做出这样的承诺。好消息是，你可能不必等待那么久，因为愿意做此类贷款的银行一般都要求建商在120天内完成建设。 2.阶段性提取抵押贷款 您可以获得的第二种建筑贷款称为阶段性提取抵押贷款，这使得建筑商可以在整个建筑过程提取所需的工程费用。随着工程进度的递进，贷款拨款额也随着递增：第一次拨款，建设开始时;第二次拨款，约35-40％;第三次拨款，约65-70％;最后一个，接近或100％完成（也称为“基础 foundation，锁定 lock up，干墙 drywall和完成 completion”阶段）。如果您出资建造自己的家，并在这个过程中需要额外的资金，那么阶段性提取抵押贷款就有用武之地。 从现金流角度来看，阶段性提取抵押贷款是有帮助的，因为建造房子的建设资金有自己和银行一起提供。所以，银行也会在几个重要的环节中监控和确认施工的进度。在整个建筑过程中需要进行检查，以确保工程按计划进行并正确完成，如果建筑物没有通过检验，那么建筑商不会得到下一次拨款。虽然这些监控是为了保持工程的顺利进行，但每次工程评估者出现时，您都需要支付额外的费用。 在建筑贷款中，除了改善性增值外，建筑抵押贷款必须由土地担保，结合起来构成项目的总价值。如果土地的抵押贷款很少或没有，那么建商就可以一次收到第一笔融资，被称为最初的“地基”拨款。如果土地已经有抵押贷款，一般银行会要求您必须动用自己资金，直到首次发放贷款，这个比例是35-40％。那么，如果建造房屋的主要动机之一是帮助您降低成本，请记住，您有可能需要提前大量的资金，而这笔费用有增加的倾向，特别是在估算物料和劳动力的成本，以及规划不可预见的情况时。 所以各位一定要切记，自己的资金一定要充足，银行是在你完成了预期的工程后，才开始拨发下一步的工程费。这个和一般的房屋抵押贷款还是有本质上面的区别的。
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