漫谈加拿大未来两年房屋市场

李军

谈到加拿大房屋市场，其实主要谈的是华人较为集中得多伦多，和温哥华这两个城市的房屋市场。至于加拿大其它城市的房屋市场基本比较稳定。原因是，在加拿大，市场经济已经非常成熟，人们从事商业投资的风险意识比较成熟，契约精神非常强。而且当代的家庭成员前辈，炒房，炒股票造成的家庭经济重大损失的教训对当今家庭成员影响犹在。所以，在华人较少的加拿大其它城市，炒房的现象基本不存在。房价变化很小，基本在社会通胀率附近上下波动。

加拿大房屋价格变化最大的两个城市是多伦多，和温哥华。这两个城市是全球移民最喜爱的城市，也是我们华人移民最集中的城市。受国内炒房发家致富影响，华人开始在多伦多，温哥华炒房。前期炒房较为优厚的收益，激励越来越多的新移民投入火热的炒房运动。最火热的年度是2016，2017年上半年。很多新移民都重新定位自己的身份，一些人忽然感觉自己有投资物业的专长。前几年，宽松量化货币政策下，自己家房子涨价了，给很多新移民造成非常大的错觉，误以为自己的长处是投资物业，自己有投资物业天赋，是投资专家，并量身为自己定做一下，高杠杆投资两套高价物业。市场好时，房价上涨时，沾沾自喜！一旦遭遇市场不景气，遭遇经济逆周期，几乎跌入深渊，万劫不复。亲眼见到一些新移民，日复一日辛苦工作。在超市，在餐馆，斤斤计较；朋友之间，亲属之间，往来精细算计。但到股市，到楼市，一亏就是几十万，上百万，上不上火？

再有，凡是中国人参与的大规模群众运动，都是不可长期持续的，而且结局都不好。当然，前些年火热的炒房运动也不例外。历史经验表明，中国近百年来，凡是大规模群众运动，全民参与的活动，不论是政治，军事，还是经济活动。其结果和结局都是一样的，结果就是参与者成为受害者，受骗者，上当者。近二百年来，大规模群众运动，太平天国，义和团，国共战争，文革，大陆股市，大多数参与者结局都不太好，或者成为炮灰，或者倾家荡产，或痛心疾首。这次全球华人参与的房地产运动，要比历次运动规模都大，参与人数比历次运动人数都多，持续时间比历次运动都长。高官巨贾不用说了，普通央企职工，政府公务员，银行职员，每个人都认为自己擅长投资，都是一名投资专家。如果家里没有两三套房子，都不好意思在市面上混了。当今世界国内外华人，几乎人人都成为房屋投资者，这样大规模的群众运动，空前绝后。其结果可想而知！有人说，当今国内外华人的炒房运动就是一场全民产于的一场“庞式骗局”。未来两年，维持这骗局的成本会越来越大，一旦房市下跌成为清晰的预期，房市巨大的体量和下行惯性，国家力量都无法托市。一旦泡沫破裂，将造成无法想象的社会和家庭灾难！

当今的”炒房团“和过去的”义和团“一样，都有自己的信条，过去”义和团“ 自称其刀枪不入，而今”炒房团“ 声称土地越来越少，房价永远上涨。在这种近乎迷信一样信条导引下，全然不顾世界政治经济形势发展方向，更不在意什么政府加税，央行加息，缩表对房市的不利影响，没有一点物业投资风险意识，就怕抢不到楼花吃亏。如果说，国内投资人是在利益集团的信息不透明“限购政策”误导下，致使很多人错误地投资了高价房；但多伦多不一样啊，政府每次加息都事先告知国民，一次次警示国民利率将要上涨，在这种信息透明的情况下，加之，近一年来，国内反腐，建筑材料大幅度降价，极大降低开发商建房成本。这对房屋市场价格都有不利影响。而且政府已经认为，高房价推高社会运行成本，对发展实体经济不利。为此，政府近两年不断出台不利于楼市的政策。这些诸多对房市不利因数叠加在一起，多伦多和温哥华房市继续下行是大概率事件！

国人什么都抢，好像抢到手，就赢！其实，“抢”是“义和团”文化。有时，在电视里看到，国内新楼盘开盘时，广场上人山人海在排队抢购。这样方式买到的房屋多半不会有任何投资价值，即便有，也是暂时的！“久利之事不为，众争之地不往”。做投资，应该有视野，懂经济，更要懂策略。当前，楼市就到了非常关键时刻，世界经济也到大周期的拐点。全球很多热点城市的楼市开始反转，开始下探。多伦多和温哥华也一样，数据显示，大多伦多地区和大温哥华地区的公寓二手房市场正在步独立房后尘，成交价开始下降，库存量逐渐上升，成交量不振。此时，手握大量楼花的前期投资者，精神压力倍大。总所周知，现在的楼花价格已高于市场同样二手房市场成交价格，如果二手房公寓成交价继续下降。那些手握大量楼花的人，将面临很难获得银行房屋充足贷款额度，无法CLOSING问题，这将是房屋投资者面临很严重的问题。未来两年，美联储可能还处于加息通道，与此同时，前两年高价接盘的多伦多，温哥华的物业投资者的房贷压力会越来越大。加之，当地民选政府都在迎合大多伦多民意，都在不断制定新的政策打压城市房价。温哥华新市长，和多伦多新市长都在通过加大市场供给，和加征房屋空置税等办法打压房价。所以，未来两年，加拿大的房地产市场还会持续降温。因为这是社会经济发展的客观要求，也是多伦多和温哥华大多数人的内心呼声。（本文纯属学术探讨，不作为任何人，和投资者的买,卖房屋依据!）