買房需注意的幾個問題

金融街地產 Broker 李郡

1.      房屋地下室問題

房屋的地下室問題是非餐值得重視的。多倫多的獨立房，或半獨立房都有地下室，其外形就是一個巨大的水泥槽。其作用非常大。從建築學角度來說，一個建築物，越是基礎，越是重要！一旦基礎出現問題，維修也就越難，維修費用也就越大。設想一下，如果房頂壞了，房屋的別處沒有毛病，那換個房頂就解決問題了。但如果房屋的基礎有問題，房屋的地下室有嚴重的問題。那就麻煩大了，我們沒法給房屋換個地下室。多倫多獨立房的地下室是整個建築的BASE，客觀要求它水平，堅固，防水。如果由於房屋重量分布不均，一側偏重或是房屋的所在的土質不同，從而造成地下室沉降不均，向一側傾斜或位移。其後果就會是坐落在地下室上面的巨大木頭箱子在重力的作用下發生位移，傾斜，扭曲和變形。這就是非常嚴重的房屋結構問題。這樣的問題一旦出現，很難處理。再有，地下室一定不要漏水。地下室漏水是很討厭的事，而且維護費會很高。多倫多的房屋都是木製結構，而且地下室還有很多設備。一旦地下室漏水，整個房屋都有一種潮氣。這對人，對房屋，對設備都有害。室內潮氣太大，容易生黴菌，對人體危害大；潮氣對房屋的木頭和設備金屬都有損害作用。所以，看地下室時，一定要聞一聞有無潮氣。最後，在看一看地下室的設備有沒有鏽跡，牆壁上有無過多的接線痕跡，和地下室橫梁是否保持良好。因為，如果有這樣的問題，房屋可能有其它嚴重的問題。

2.      房屋主體問題

多倫多的房屋主體就是坐落在地下室上的一個巨大木頭箱子（承重），它的外牆有幾種，有磚的，石頭的，鋁片和槊料片的。但這些材料做的外牆都不承重，都是裝飾品。這些材料做成的外牆多少都有些傾斜，但向外傾斜角度不能過大。如果磚牆和石頭牆，外牆不能有斷裂裝和塌陷裝裂紋。如有這樣的裂紋，說明房屋有結構性問題。有時，人為過度裝修也會產生結構性問題，比如在房屋一側過度裝修超重的石料裝飾品，超出原先的設計要求，致使房屋的一側偏重，致使房屋整體向一側傾斜，整個大木箱子發生扭曲，變形或位移，從而產生房屋結構性問題。再有，需看房屋主體的內部牆邊，牆角。這些部位是房屋“應力”最為集中的地方。一旦房屋出現結構問題，出現塌陷，傾斜，位移或變形，在重力和其它外力的作用下，這些部位必然會反映出來，如牆角，牆邊會發生“龜”裂。這些裂縫非常難以掩飾。今天掩飾好，過一段時間還會裂開。只要細心查驗就會看出來掩飾過的痕跡。這是查驗房屋結構問題的最有效辦法。房屋的主體部分，當然要看房屋的供暖方式，其中氣暖是最好，最節能的方式。如果是電暖，或是水暖，將來改成氣暖還得花一筆錢。至於房屋的門窗，廚房，洗手間和地板，這些東西很直觀，主要和房屋價格有關。

3.      房頂問題

好的房頂都有這樣的特點，堅固，防風，防雨，對流好，保溫好。多倫多的獨立房都有一個通向屋頂的“人孔”。通過這個“人孔”，人們可以到屋頂進行簡單維修和安裝更換保溫材料等等。但當你看房子時，賣家將此“人孔”封死。這時，你可得小心了。我看了很多房子，一遇到這種情況，多半說明房屋有問題，至少是屋頂嚴重漏水，難於維修，或維修費用很大，或同時頂部有嚴重黴菌。有個別的房屋，被一些人種植過大麻，通過屋頂的通風對流設備排出由於屋內種植大麻而產生的水蒸氣。使得整個屋頂的木料殘存大量黴菌。這也是賣方封死該“人孔”的原因之一。當然，不能以“人孔”被封死就斷定該房屋一定存在嚴重問題。但買房者遇到這種情況，一定要小心謹慎。因為封死“人孔”實在不好解釋。如果，該“人孔”沒有封死，很有必要，那手電往裡面照一照，看看有沒有潮氣或黴菌。看看裡面的木料是否保持完好。回到外面再看一看頂部的房瓦有無變形，變色或翹起現象。如果有這種現象發生，說明該換房瓦了，這需要一筆非常用。

4.      房貸問題

有的客戶在申請房貸時，過度強調在申請房貸材料的包裝。但過度包裝房貸信息會潛在很大的風險。即便基於這種過度包裝的信息，買房人拿到金融機構的房貸預批，但風險依然存在。因為金融機構在發放房貸前，還有抽樣審計房貸文件的真實性。一旦發現存在與事情不符，金融機構有權力停止房貸。可怕的是，一旦發生這種事情，往往是在房屋買賣合同生效（Firmed）之後，隨着房屋交接日越來越近，買房人幾乎處於煎熬處境。所以，為了迴避這種問題出現，買房人在申請房貸時，一定要如實填寫自己的房貸申請信息。

5.      Rooming House問題

一些買房人出於以房養房的目的，在選房時，特別喜歡有多個廚房，和地下室裝修臥室的房子。有些買房人打算一旦房屋交接後，將多餘的房間分租給客戶。這樣有助於分擔房子月供。確實，這種現象在大多倫多地區普遍存在。但也確實發生過很可怕的問題。問題是這樣的，金融機構在發放房貸前，有時會派一名房屋評估師去評估房屋。如果這名房屋評估師認為該房屋不是“Single Family Residential”, 而是用於”Rooming House”. 那結果也一樣可怕。因為此時房屋買賣合同也已經生效。金融機構此時拒絕發放房貸，會置於買房人於困境。

這裡需要解釋一下法律問題，在加拿大，保險公司的作用是非常大的，幾乎時時處處存在保險。而保險的前提是合法。如果房屋建築設計，和施工不合法，或使用不合法，即便房屋業主按時交保費。一旦出現問題，保險也未必有效。回到前文問題，由於多倫多很多房屋的合法使用是 “Single Family Residential”，而房屋現狀給評估師的感覺是”Rooming House”, 增加了房屋使用風險，違反了房屋的合法使用。這種情況房屋是無法獲得真實的保險的。金融機構為了迴避風險，有理由停止發放房貸。

6.      房屋一買一賣換房問題

這也是很普遍的問題。有人說，在買方市場時，先賣後買；在賣方市場時，先買後賣。這只是從經濟角度考慮的。但如果從規避風險角度考慮，不論是買方市場，還是賣方市場，都要先賣後買。因為賣房是否賣得出去，那可由不得自己。比如，2017年4月份，政府出台不利於房市政策。很多換房的人，已經買好房子。壓力測試政策一出台，房市立刻冷清，別說買房了，就連看房子的人都寥寥無幾。眼看已買成的房子交接日一天天逼近，但房子就是賣不出去。而買的房子是在政策出台之前，是高價買的；賣自己的房子被迫降價，還賣不出去。那情景真實急人。為避免這樣問題出現，換房時，最好是先賣後買。賣完房後，實在沒有合適房子可買，可以先租一段時間房子也不錯的選擇！