淺探士嘉堡物業的價格上漲動因

加中置業 李軍

         最近一年以來，新移民開始遠離越炒越高的高價房，高風險房，而理性地轉向物美價廉的士嘉堡社區買房子。據有關統計，多倫多士嘉堡地區的房屋價格和交易量，相比多倫多其它地區，一直保持良好的上升趨勢。尤其是士嘉堡地區的獨立屋，更是漲勢喜人。任何事情動態變化的現象都有其背後的內在動因，多倫多的房屋市場變化亦然。士嘉堡處於GTA核心地帶，有着優越的區域地理優勢。此外，士嘉堡現有着完善的交通網絡和成熟的工商業，和良好的教育資源。而且，士嘉堡也是多倫多市政府和安省政府重點和優先發展區域。城市的輕軌，地鐵，和高等教育都優先在士嘉堡地區發展。隨着時間的推移，人們越來越認識到士嘉堡是個好地方，紛紛來士嘉堡安家置業，這是因為士嘉堡的房價非常大的升值潛力，士嘉堡社區有非常良好的教育資源，和士嘉堡有非常成熟的工商業。

         首先，人們投資買房子，優先考慮的是房屋的升值潛力，而不是房屋的當前價值。人們如果環顧GTA及周邊的房屋市場，就會發現士嘉堡的同類房型的房屋價格幾乎是其它高價房屋社區的一半左右。這樣的相對價位和士嘉堡的優越區域優勢是十分不相符的，所以，在今後一段時期，士嘉堡社區的物業勢必價值回歸，因為人們投資，選擇士嘉堡置物業，未來的增值潛力現對比較大。尤其是士嘉堡的獨立房屋，其增值潛力是非常大的。在多倫多，人們在評估獨立房屋的價值時，其物業的價值構成包含兩部分，其一是房屋的本身價值，當然，一樣的結構和材料，房屋越新，房屋越值錢；其二，是物業所附的土地價值。物業的土地價值與土地的級差有關。通常上講，社區的工商業發達，交通便利，學術，藝術和科研氣氛濃厚的社區，土地的等級越高，地價越高；而遠離城市便利基礎設施的社區，那裡的土地等級越低，地價越低廉。有時，物業所附的土地殘值要遠遠高於物業的本身價值，比如多倫多市中心的殘破老房子，多數百年老房子價值100多萬加幣。其中的90多萬加幣是房屋所附的土地價值。而士嘉堡社區正處於GTA的核心地帶，城市基礎設施十分完備，土地等級相比邊遠的其它社區要有價值的多。所以，即便是士嘉堡社區的房屋老了一點，物業的總體價值一點也不遜GTA的邊遠社區的物業價值。因此，士嘉堡社區的老房屋極具升值潛力。

         相比多倫多其它社區，士嘉堡有豐富良好的教育資源。士嘉堡地區不但有很多優秀的基礎教育資源，比如AGENCORUT HIGH SCHOOL, 白求恩中學等眾多優秀的高中，初中和小學。而且，更為重要的是，士嘉堡地區擁有非常豐富的高等教育資源。聞名世界的多倫多大學的最大校區就在士嘉堡東部，而且該校區現在還不斷發展。目前，每年有來自世界150多個國家的1萬多名學子在多倫多大學士嘉堡校區生活和學習，當然其中也有很多來自中國的留學生在多倫多大學士嘉堡校區學習。人們經常談校區房，就是說學校越好，校區的房子價格越高。以此邏輯，那多倫多東區的房價理應比其它地區的房子價格要高，因為這裡有世界最著名的大學之一，世界聞名的多倫多大學就坐落該社區。世界最有名望的大學附近社區的房子理應最有價值。此外，士嘉堡地區還有三個非常好的CENTENNIAL COLLEGE 校區。該學院有着非常強的辦學優勢，它們與加拿大的大學和中國的大學進行聯合辦學，成績非常突出。很多從這所學院畢業的國際留學生，在加拿大找到專業工作，並申請移民加拿大成功。目前，有很多有志移民加拿大的國際留學生在這裡學習深造，以獲得加拿大的教育背景，以便將來拿到加拿大的工作簽證，最後實現移民加拿大。這些來自世界各國的學生和教師不但為士嘉堡地區營造了濃厚的學術氣氛，同時也為士嘉堡的房屋投資者帶來巨大的商機。毫無疑問，這些有利因素都是士嘉堡社區房價增值的動因。

         士嘉堡現有完善的工商產業優勢和交通優勢。而發達工商業是繁榮房地產的不可缺少的外部條件。環顧當今世界，哪裡有發達的工商業和科教系統，那裡的房地產業一定也很繁榮；反之，貧乏工商業和貧乏科教系統的地區，房地產業也一定不會景氣。美國底特律的變化就是一個有利的佐證。上個世紀七，八十年代，美國底特律是世界製造業的老大。三大汽車公司總部和汽車製造中心就在美國底特律，那時的底特律房地產是何等的繁榮興旺。到上個世紀九十年代之後，隨着世界一體化和信息革命的到來，美國的跨國公司把製造業轉移到勞動力低廉的中國和印度。底特律和其它類似底特律的美國大城市，由於工商產業的外遷，直接導致大批產業工人失業，大批產業工人離開底特律，城市人口下降。房地產價格不斷下調。最後到了很多房屋乾脆賣不掉，就地還給銀行。銀行接受大量廢棄的，貶值的房屋，使銀行的資產流動性不斷變差，最後導致銀行大量呆賬壞賬，從而誘發金融危機。大量事實證明，城市有繁榮的工商業，才能有繁榮的房地產業。士嘉堡就具備較強的工商產業優勢。這裡不但人口眾多，而且多元化色彩相當濃厚。不但成為安省各級政府的優先重點發展區域，比如地鐵，輕軌，新的國際機場和高等教育業等等，同時也吸引來大批自世界不同地區人們在這裡投資，創業，和發展。這些有利因素必將使士嘉堡的房地產業，在將來一個相當長的歷史時期內，變得更加繁榮昌盛。

         這裡需要澄清一個誤區，即有人倡導遠離GTA，到邊遠小鎮去做房地產投資，說那裡將來的投資回報率會如何如何高。這種說法顯然與時代潮流相悖。如果說有人喜歡小鎮生活，在小鎮置業，那無可厚非；但說那裡是新移民房地產投資方向，那顯然是錯誤的。當今世界的發展潮流是城市化和集約化。世界先進國家的發展方向都是向城市化，集約化方向迅速發展。在日本，二十多年的城市化發展，到今天，幾大都市圈基本涵蓋國家的80%以上人口。城市核心地帶，寸土寸金，而邊遠小鎮人口流失嚴重，城區荒蕪，房價一落千丈。在中國也一樣，大都市核心地帶的房屋價格是邊遠小鎮的幾倍，十幾倍，幾十倍。這主要原因是生活在都市圈內的人們的各種機會多，各種生活成本都低（除房屋外），比如通訊成本，電力成本，物業稅，和日常生活用品等等都比小城鎮要低得多。另一個更為重要的方面，跨國企業都願意在大都市設立工廠和銷售網點，因為大都市同時擁有跨國企業生產資源和銷售市場兩大優勢。企業這一選擇也同時為大都市人們提供更多的就業和發展機會。更不要說，大都市的文化生活要遠遠優越於小鎮。通過上述邏輯，人們不難理解投資房地產為什麼選擇士嘉堡，士嘉堡是在多倫多大都市圈的核心地區。它要比那些邊遠小鎮有着不可比擬的發展優勢和發展潛力。理所當然，長遠來講，投資士嘉堡的房地產的回報率一定要遠高於投資於那些邊遠小鎮。

         總之，隨着時間的推移，人們逐漸認識到士嘉堡的物業價值。士嘉堡的房屋不但好，而且價格相對比較低。而且士嘉堡處於GTA的核心地帶。士嘉堡又是安省和多倫多市政府優先和重點發展區域。士嘉堡現有的工商產業優勢，交通網絡優勢，和教育優勢，加之城市正在規劃的地鐵和輕軌發展項目，都有利於士嘉堡的長遠發展；都有利於更多的人們在這裡安家；都有利於更多的跨國企業設廠和建立銷售網點；都有利於更多的國際留學生在這裡學習就業。這些諸多有利因素無疑會利好士嘉堡的房地產業繁榮發展。這也就是為什麼士嘉堡地區的房屋價格一直走勢良好的內在動因所在（如有疑問，請電（647）824 6916 或電郵：peterlee6489@gmail.com,更多文章點擊：http://jli270.blogspot.ca）。