浅探士嘉堡物业的价格上涨动因

加中置业 李军

         最近一年以来，新移民开始远离越炒越高的高价房，高风险房，而理性地转向物美价廉的士嘉堡社区买房子。据有关统计，多伦多士嘉堡地区的房屋价格和交易量，相比多伦多其它地区，一直保持良好的上升趋势。尤其是士嘉堡地区的独立屋，更是涨势喜人。任何事情动态变化的现象都有其背后的内在动因，多伦多的房屋市场变化亦然。士嘉堡处于GTA核心地带，有着优越的区域地理优势。此外，士嘉堡现有着完善的交通网络和成熟的工商业，和良好的教育资源。而且，士嘉堡也是多伦多市政府和安省政府重点和优先发展区域。城市的轻轨，地铁，和高等教育都优先在士嘉堡地区发展。随着时间的推移，人们越来越认识到士嘉堡是个好地方，纷纷来士嘉堡安家置业，这是因为士嘉堡的房价非常大的升值潜力，士嘉堡社区有非常良好的教育资源，和士嘉堡有非常成熟的工商业。

         首先，人们投资买房子，优先考虑的是房屋的升值潜力，而不是房屋的当前价值。人们如果环顾GTA及周边的房屋市场，就会发现士嘉堡的同类房型的房屋价格几乎是其它高价房屋社区的一半左右。这样的相对价位和士嘉堡的优越区域优势是十分不相符的，所以，在今后一段时期，士嘉堡社区的物业势必价值回归，因为人们投资，选择士嘉堡置物业，未来的增值潜力现对比较大。尤其是士嘉堡的独立房屋，其增值潜力是非常大的。在多伦多，人们在评估独立房屋的价值时，其物业的价值构成包含两部分，其一是房屋的本身价值，当然，一样的结构和材料，房屋越新，房屋越值钱；其二，是物业所附的土地价值。物业的土地价值与土地的级差有关。通常上讲，社区的工商业发达，交通便利，学术，艺术和科研气氛浓厚的社区，土地的等级越高，地价越高；而远离城市便利基础设施的社区，那里的土地等级越低，地价越低廉。有时，物业所附的土地残值要远远高于物业的本身价值，比如多伦多市中心的残破老房子，多数百年老房子价值100多万加币。其中的90多万加币是房屋所附的土地价值。而士嘉堡社区正处于GTA的核心地带，城市基础设施十分完备，土地等级相比边远的其它社区要有价值的多。所以，即便是士嘉堡社区的房屋老了一点，物业的总体价值一点也不逊GTA的边远社区的物业价值。因此，士嘉堡社区的老房屋极具升值潜力。

         相比多伦多其它社区，士嘉堡有丰富良好的教育资源。士嘉堡地区不但有很多优秀的基础教育资源，比如AGENCORUT HIGH SCHOOL, 白求恩中学等众多优秀的高中，初中和小学。而且，更为重要的是，士嘉堡地区拥有非常丰富的高等教育资源。闻名世界的多伦多大学的最大校区就在士嘉堡东部，而且该校区现在还不断发展。目前，每年有来自世界150多个国家的1万多名学子在多伦多大学士嘉堡校区生活和学习，当然其中也有很多来自中国的留学生在多伦多大学士嘉堡校区学习。人们经常谈校区房，就是说学校越好，校区的房子价格越高。以此逻辑，那多伦多东区的房价理应比其它地区的房子价格要高，因为这里有世界最著名的大学之一，世界闻名的多伦多大学就坐落该社区。世界最有名望的大学附近社区的房子理应最有价值。此外，士嘉堡地区还有三个非常好的CENTENNIAL COLLEGE 校区。该学院有着非常强的办学优势，它们与加拿大的大学和中国的大学进行联合办学，成绩非常突出。很多从这所学院毕业的国际留学生，在加拿大找到专业工作，并申请移民加拿大成功。目前，有很多有志移民加拿大的国际留学生在这里学习深造，以获得加拿大的教育背景，以便将来拿到加拿大的工作签证，最后实现移民加拿大。这些来自世界各国的学生和教师不但为士嘉堡地区营造了浓厚的学术气氛，同时也为士嘉堡的房屋投资者带来巨大的商机。毫无疑问，这些有利因素都是士嘉堡社区房价增值的动因。

         士嘉堡现有完善的工商产业优势和交通优势。而发达工商业是繁荣房地产的不可缺少的外部条件。环顾当今世界，哪里有发达的工商业和科教系统，那里的房地产业一定也很繁荣；反之，贫乏工商业和贫乏科教系统的地区，房地产业也一定不会景气。美国底特律的变化就是一个有利的佐证。上个世纪七，八十年代，美国底特律是世界制造业的老大。三大汽车公司总部和汽车制造中心就在美国底特律，那时的底特律房地产是何等的繁荣兴旺。到上个世纪九十年代之后，随着世界一体化和信息革命的到来，美国的跨国公司把制造业转移到劳动力低廉的中国和印度。底特律和其它类似底特律的美国大城市，由于工商产业的外迁，直接导致大批产业工人失业，大批产业工人离开底特律，城市人口下降。房地产价格不断下调。最后到了很多房屋干脆卖不掉，就地还给银行。银行接受大量废弃的，贬值的房屋，使银行的资产流动性不断变差，最后导致银行大量呆账坏账，从而诱发金融危机。大量事实证明，城市有繁荣的工商业，才能有繁荣的房地产业。士嘉堡就具备较强的工商产业优势。这里不但人口众多，而且多元化色彩相当浓厚。不但成为安省各级政府的优先重点发展区域，比如地铁，轻轨，新的国际机场和高等教育业等等，同时也吸引来大批自世界不同地区人们在这里投资，创业，和发展。这些有利因素必将使士嘉堡的房地产业，在将来一个相当长的历史时期内，变得更加繁荣昌盛。

         这里需要澄清一个误区，即有人倡导远离GTA，到边远小镇去做房地产投资，说那里将来的投资回报率会如何如何高。这种说法显然与时代潮流相悖。如果说有人喜欢小镇生活，在小镇置业，那无可厚非；但说那里是新移民房地产投资方向，那显然是错误的。当今世界的发展潮流是城市化和集约化。世界先进国家的发展方向都是向城市化，集约化方向迅速发展。在日本，二十多年的城市化发展，到今天，几大都市圈基本涵盖国家的80%以上人口。城市核心地带，寸土寸金，而边远小镇人口流失严重，城区荒芜，房价一落千丈。在中国也一样，大都市核心地带的房屋价格是边远小镇的几倍，十几倍，几十倍。这主要原因是生活在都市圈内的人们的各种机会多，各种生活成本都低（除房屋外），比如通讯成本，电力成本，物业税，和日常生活用品等等都比小城镇要低得多。另一个更为重要的方面，跨国企业都愿意在大都市设立工厂和销售网点，因为大都市同时拥有跨国企业生产资源和销售市场两大优势。企业这一选择也同时为大都市人们提供更多的就业和发展机会。更不要说，大都市的文化生活要远远优越于小镇。通过上述逻辑，人们不难理解投资房地产为什么选择士嘉堡，士嘉堡是在多伦多大都市圈的核心地区。它要比那些边远小镇有着不可比拟的发展优势和发展潜力。理所当然，长远来讲，投资士嘉堡的房地产的回报率一定要远高于投资于那些边远小镇。

         总之，随着时间的推移，人们逐渐认识到士嘉堡的物业价值。士嘉堡的房屋不但好，而且价格相对比较低。而且士嘉堡处于GTA的核心地带。士嘉堡又是安省和多伦多市政府优先和重点发展区域。士嘉堡现有的工商产业优势，交通网络优势，和教育优势，加之城市正在规划的地铁和轻轨发展项目，都有利于士嘉堡的长远发展；都有利于更多的人们在这里安家；都有利于更多的跨国企业设厂和建立销售网点；都有利于更多的国际留学生在这里学习就业。这些诸多有利因素无疑会利好士嘉堡的房地产业繁荣发展。这也就是为什么士嘉堡地区的房屋价格一直走势良好的内在动因所在（如有疑问，请电（647）824 6916 或电邮：peterlee6489@gmail.com,更多文章点击：http://jli270.blogspot.ca）。