多倫多的公寓還有值得投資的嗎？

在目前的形勢下,我個人認為多倫多的公寓沒有投資價值。其理由如下；

1. 多倫多湖濱的公寓投資回報率也就3%左右 比如60萬左右的公寓，月平均租金按2000加幣計算（因為難免有空置期），地稅和管理費每月500加幣。值得注意的是，地稅和公寓管理費還是變量，通常來講，公寓管理費是隨着樓齡的老化不斷上升的。有的公寓管理費竟然可以上漲到每月高達1000多加幣。而且一旦家庭經濟發生困難，不按時付管理費的後果，比不按時付銀行房貸的後果要嚴重的多！

即便靜態來講，在沒有貸款的情況下，投資回報率為；（2000-500）*12/600000=3%

目前，與房貸利率幾乎3%差不多。所以，槓桿是中性的，增加槓桿不會提高投資回報率。

2.投資公寓的機會成本分析

當前的美國國債收益率近乎3%，眾所周知，美國國債的流動性要比公寓的流動性好的多，流動性幾乎與現鈔差不多。再有，美國國債的風險近乎於零，但投資公寓是有一定風險的。

3.未來發展趨勢，按目前的經濟形勢發展，隨着美聯儲進一步縮表，美國國債的收益率還有進一步上升的趨勢；而隨着利率的逐漸上升，公寓的回報率會逐漸下降。

4.多倫多公寓的價格上升空間幾乎到了盡頭，但價格下行壓力卻不斷增加。通常上講，房價是與房貸利率逆向而行的，如圖所示

（該圖沒有考慮通脹對房價的影響。需要說明的是，房價和利率也不可能按圖的正玄曲線變化，只做趨勢定性分析）

當前，房貸利率正隨着央行不斷加息而上升，理論上，必將導致公寓價格下行。當然公寓價格下降不會與利率變化同步，而是有個時間滯後,但下降的趨勢是應該確定的。

5.物業投資要注意考慮經濟大周期變化。理論上講，一個經濟大周期是10年左右。選擇正確的投資時機是非常關鍵的。通常物業投資的最佳時機是在一個經濟大周期利率最高，房價最低的時間段投資公寓，如上圖所示的“A”點附近，此時利率最高，此時投資公寓，房價較低。隨着時間的推移，隨着利率不斷走低，公寓價格不斷上升，直到“B”點，此時利率最低，房價最。“B”點是賣房的最好時機。從“A”買房，到“B”點賣房。是一個完整投資周期。在多倫多，如果一個人有兩個房子都在“A”點買的，再在“B”賣出，那生活就輕鬆多了！

6.從2008年美國金融危機以來，全球各國經濟體，不斷通過量化貨幣政策，伴隨逐漸降低利率的辦法發展社會經濟；但到2017年以後，情況發生反轉，以美國為主，各國都開始重視發展實體經濟，開始減稅，開始加息縮表。導致商業銀行的房貸利率逐漸上升，此時的“拐點”應該是圖中的“B”點。也是公寓價格最高點。隨着利率的不斷上升，公寓價格應有所下降。所以，此時不是投資公寓的好時機。

7.投資的時機是非常重要的，如果一個人投資選點經常選擇“A”點附近買公寓，選擇“B”附近賣房。那投資的效益一定會好一些；反之，如果一個人投資總是選擇“B”買公寓，而在“A”賣房，那結果是相當可怕的。

8.投資最大的忌憚是就一哄而上。歷史不斷反覆證明凡是大規模群眾運動，其結果都挺可怕。“久利之事勿為 眾爭之地勿往”。回顧過去的一年，真正投資回報比較好的區域，通常是被人們忽略的區域。而整宿排隊成群結隊搶到的樓花，現在反而虧得一塌糊塗。

9.當前利率上升，首先影響的是房價較高的物業，如獨立房，和FREE TOWNHOUSE。 這類物業的價格已經下降很多了。相同價格情況下，獨立房的投資價值是高於公寓的。價格大幅度下降的獨立房，限定了多倫多公寓價格進一步上升的勢頭。（本文純屬學術探討，不做任何人房屋買賣依據！）.