大多伦多地区两个重要板块统计分析，2018年上半年，多伦多独立房，YORK地区的独立房，和YORK地区公寓都呈现价格下滑，成交量低迷，和持续长期高库存状态。如附图所示。 下半年，多伦多房屋市场走向不容乐观 首先，央行利率变化对多伦多房屋市场影响非常大。央行利率是国家经济变化的“调节器”，当然也是调整物业投资的“调节器”。当房屋市场的投资过热时，央行通过提高利率，从而调高商业银行的贷款利率，商业银行的MORTGAGE利率会相应上涨。MORTGAGE利率上涨，买房人的供房负担就会加大，加重。在多伦多，投资者就会减少投资房屋数量；反之，当房屋市场的投资不足时，央行通过降低利率，从而调低商业银行的房屋贷款利率，降低房屋投资者的物业投资成本，以此促进多伦多的房屋市场投资。所以，一般来说，房屋市场的价格走势与央行利率的走势相反。当央行利率不断上升过程，房屋市场的价格相应不断下调；反之，但央行利率不断下降的过程，房屋市场的价格走势是不断上升的。自从2008年全球经济危机以来，世界各国央行的利率进入下降通道，期间加拿大的央行利率不断下调，多伦多的房屋市场价格不断上扬，2008年多伦多50几万的独立房，到今天，已上涨到100多万。但这形势到2018年会发生更明显的变化，在加拿大央行，和美联储连续加息的政策下，下半年，多伦多的房屋价格理应继续下行。 其次，美联储继续连续缩表对多伦多的房价会有不利影响。美联储缩表就是回收市场流通的过多货币，也有人称缩表为“抽水机”，说白了，缩表就是将2008年美联储为解救全球金融危机，紧急向市场注入的资金，现在开始回收，将注入的“水”再抽回来。根据历次美联储缩表的方式和结果来看，美联储缩表会对多伦多房市有不利影响。美联储缩表的方式是以主动抛售短期资产，短期国债，票据贴现为主。其结果势必改变资本市场的各种资产，国债等供求关系。随着美联储不断缩表，市场上的国债，和各种资产会越来越过剩。而且美联储主席还声称今后加息缩表要加速进行。这必然造成流动性好，无风险的美国国债市场供过于求，国债的回报率自然会上升。众所周知，美国国债的风险几乎为零，而且流动性非常好！一旦美国国债的收益率攀升很高，势必吸引更多的投资者投资美国国债，同时提高各国商业银行的融资成本，自然提高多伦多投资物业的MORTGAGE利率，增加多伦多房屋投资者的日常财务负担，从而降低多伦多的房屋市场价格。 再者，中国的资金严格管控也会对多伦多房市有很不利的影响。2018年，伴随着美联储连续加息，缩表，和美国政府的大幅度减税政策，全球资本和企业将逐渐回流美国。这将对新兴的世界经济实体起一个釜底抽薪作用。尤其是这些年来全球量化宽松的货币政策，很多热钱流入这些新兴经济实体，形成超级资本泡沫，和房地产泡沫。伴随美联储加息，缩表，这些资金会逐步从这些经济实体回流美国。这会对这些国家的房地产，及金融业造成重大危害。所以，2017年的全国金融会议，习主席把防范金融危险作为2018年最重要工作之一。防范金融危险的主要措施就是严控资金外流。相信2018年，从中国往外汇钱，到国外投资物业，到多伦多买房会越来越难。这必将一定程度影响多伦多的房屋市场价格。此外，加拿大政府制定的各种对海外物业投资者的加税政策，买房贷款的压力测试，和各种有关MORTGAGE新政策也会对多伦多下半年的房市有不利影响。 最后，中美贸易战对多伦多房市有不利影响。中美贸易战会全面调整国际产业分工，很多过去在中国的工厂可能会迁移到印度，巴基斯坦，孟加拉，及东南亚一些国家。造成中国大规模企业流失，和东南沿海一带产业工人流失。这自然诱发中国大多数一线，二线城市房屋购买力大幅度下降，价格大幅度下滑。一旦中国房地产价格出现明显下行趋势，自然会影响全球华人对房屋市场预期，也自然会影响华人对多伦多的房屋市场预期。再有，中美贸易战进一步演化，很可能形成中美之间金融战，也可能造成人民币大幅度贬值，直接影响国内对多伦多房屋的购买力。所以，中美贸易战，对多伦多的下半年房屋市场相当不利！ 总之，2018年将是多伦多房屋市场极不寻常的一年。近十年的宽松货币政策，使全球资产泡沫越吹越大。在这种泡沫经济环境下，整个社会运行成本越来越沉重。实体经济发展困难重重。当今，全球政府的减税政策，央行的加息缩表政策就是解决困扰实体经济发展问题，就是解决房地产泡沫问题，就是解决社会，企业运行成本过高问题。可以这样打个比喻，当今各国由于解决2008年的金融危机，都给本国经济打大量的“强心剂”，注了很多“水”，身体膀肿，行动缓慢。为此，各国都开始加息缩表，开始做肾析“抽水”。这是个痛苦的过程，经过一轮一轮的加息缩表，资产泡沫会越来越小，社会，企业和，家庭的运行成本也会越来越低，经济实体机能会越来越强。但有一利必有一弊，与此同时，家庭的房屋价格也会大幅度缩水，家庭财富也会遭受大幅度减损。所以，2018年下半年，投资多伦多的房屋，仍需谨慎！
附图：
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