在多倫多，都有哪些房型的房子適合作為投資房？

多倫多地產經紀 李 軍

對於這個問題，我們要搞清楚什麼叫做適合投資？經濟學角度來講，比較好的投資，一定要優於它的機會成本。機會成本，是指在面臨很多選擇時，當中被放棄而又價值最高的選項。機會成本，在生活中無處不在，只要有選擇，就會有機會成本。同樣，當人們選擇投資項目時，理應把機會成本降到最低，這意味着為了現行的選擇所放棄或犧牲的代價也是最少。反之，如果一個人的機會成本比非常大，甚至高於或優於現行選擇，那就是一個失敗的投資，或是一個不適合的投資項目。按照這個理論，我們再看一看，目前，多倫多，還有哪些房型適合作為投資房？ 首先,我們需搞清楚,我們選擇美國國債作為多倫多投資物業的機會成本.因為美國國債的收益率比較高,在3%左右,其二是美國國債的風險係數非常小,近乎0,最後,每國國債的收益率處於上升通道,最後,美國國債流動性特別好,隨時可以到市場貼現.那人們知道,多倫多的物業流動性是相對差的,人們不可能隨時把手中的房子按市場價值出售的；加之，多倫多物業投資的收益率也不高，現在平均也就3%左右。而且，隨着央行連續加息，對海外投資者加稅，MORTGAGE壓力測試，和海外資金的嚴格管控，多倫多房屋投資的回報率，風險都將越來越不利。簡而言之，就是多倫多房屋投資低於它的機會成本，即投資美國國債！而且，隨着美國今後基建和投資的發展，隨着美聯儲連續加息縮表，美國國債收益率可能會繼續上漲。在種情況下，投資多倫多房屋不是一個好的選項！

首先，在美聯儲加息縮表，和加拿大央行連續加息的通道，在多倫多投資房屋，房屋很難增值，也不會有較好的現金流。在過去十年的量化寬鬆政策下，多倫多的房屋價格扶搖直上，一些多倫多十年前40幾萬的房屋，如今已上漲為140幾萬。房屋的泡沫非常大，在首付20%的情況下，每月，業主支付房貸和地稅超過4000多加幣，而房屋租金不到3000加幣。意味着投資這樣的房屋，投資人每月需倒貼1000加幣或2000加幣。過去，在多倫多房屋價格不斷上漲的情況下，有些房屋投資者覺得即便每月倒貼2000加幣，總體還不虧。但現在，在多倫多房屋價格總體下行時，房屋價值不斷縮水，而且每月還需1000多加幣倒貼。令一物業投資人望而生畏！有人說，多倫多公寓價格低，平均價格才60多萬，應該會好一些吧，其實，這樣的物業的回報率也很低，也就3%左右，在20%首付的情況下，大多數物業投資也是負現金流；而且，房屋上漲空間很小，而且公寓還有管理費上漲，價格下降的風險。有人說，對於物業投資人來說，趨勢是朋友，當前多倫多各種政策，都不利於房市，房市的總體趨勢是下行。所以，當前，投資多倫多房屋需謹慎！

其次，中美貿易戰，對多倫多房屋市場也有不利影響。這重要體現三個方面，一是國內會更加嚴格管控美元外流。過去，大陸每年有幾千億貿易順差，外儲充裕，對國內的海外投資物業管理不嚴，但今後隨着貿易戰不斷升級，大幅貿易順差將失去，國內外匯會越來越緊張。這種情況，國內來多倫多投資房屋會越來越難！自然多倫多房屋市場的供求關係會極大得到緩解，物業上漲動力一旦失去，房屋價格很難增值。自然多倫多房屋投資也就失去價值。再有，中美貿易戰，會是來自中國的商品失去競爭力，世界產業會重新布局，重新分工。一些國內的外向型企業會轉移到東南亞，南亞等國家。外加，國內將要開徵房地產稅，這種情況，很可能誘發國內房地產，和金融危機。房地產的價值（以美元計）會大大縮水。國內很多家庭很可能變成負資產。徹底擊破人們買房就能致富的預期，使人們無力，也無心再投資多倫多房屋。在這種情況下，多倫多的房屋房屋價格上漲可能性極小。所以，現在繼續投資多倫多房屋不是好時機！

再者，從技術層面看，多倫多各種類型的物業常年處於高庫存，低成交量，成交價格不斷下滑。目前這種局面沒有好轉跡象。而且，加拿大央行聲稱在未來18個月內，還有5次加息可能。美聯儲的鷹派加息縮表決心很大。有人說，這次美聯儲加息縮表，美國政府的企業減稅計劃，中美貿易戰，的最終目標就是瞄準中國的房地產，瞄準與中國房地產相關聯的中國金融業。而且，現在沙盤推演階段已經結束，這場角逐已經全面展開。之後，人們可能看到國際原油將會上漲，房價會進一步下降，國際產業重新布局。這些不利因數一旦促使中國的房地產泡沫破裂，房屋價格將大幅的下降，或者，人民幣大幅度貶值。這兩種可能任何一項發生，都會引起世界格局的重大變化。當然，人民幣國際化，石油人民幣也就自然而然破產。所以，未來一段時期，房地產，金融是中美對決的主戰場，為了你家庭財產安全，請遠離戰場。 

最後，房地產業受國家宏觀政策影響極大，個人力量是無法與國家意志抗衡的。當前，不論是中國，還是加拿大，都對房屋價格高企，房屋泡沫化及其不滿。不斷採取各種措施打壓房屋價格抬頭。中國即將採取階梯性房地產稅，即房子越多，稅率越高。這很可能使中國家庭財富重新洗牌，過去家庭房子越多越富有，一旦實施階梯式房地產稅。很可能家庭房子越多，負資產越多！同時，加拿大不斷提高房貸條件，而且要與稅務聯網，以期防止房貸材料作假。以上諸多因數都不利於多倫多房地產技術層面各項指標好轉。所以，想投資多倫多物業，現在來看不是一個好的時機！（本文純屬個人觀點，純屬學術探討，不做任何人房屋買賣依據，特此聲明！李 軍  微信 junli64)

附圖；