在多伦多，都有哪些房型的房子适合作为投资房？

多伦多地产经纪 李 军

对于这个问题，我们要搞清楚什么叫做适合投资？经济学角度来讲，比较好的投资，一定要优于它的机会成本。机会成本，是指在面临很多选择时，当中被放弃而又价值最高的选项。机会成本，在生活中无处不在，只要有选择，就会有机会成本。同样，当人们选择投资项目时，理应把机会成本降到最低，这意味着为了现行的选择所放弃或牺牲的代价也是最少。反之，如果一个人的机会成本比非常大，甚至高于或优于现行选择，那就是一个失败的投资，或是一个不适合的投资项目。按照这个理论，我们再看一看，目前，多伦多，还有哪些房型适合作为投资房？ 首先,我们需搞清楚,我们选择美国国债作为多伦多投资物业的机会成本.因为美国国债的收益率比较高,在3%左右,其二是美国国债的风险系数非常小,近乎0,最后,每国国债的收益率处于上升通道,最后,美国国债流动性特别好,随时可以到市场贴现.那人们知道,多伦多的物业流动性是相对差的,人们不可能随时把手中的房子按市场价值出售的；加之，多伦多物业投资的收益率也不高，现在平均也就3%左右。而且，随着央行连续加息，对海外投资者加税，MORTGAGE压力测试，和海外资金的严格管控，多伦多房屋投资的回报率，风险都将越来越不利。简而言之，就是多伦多房屋投资低于它的机会成本，即投资美国国债！而且，随着美国今后基建和投资的发展，随着美联储连续加息缩表，美国国债收益率可能会继续上涨。在种情况下，投资多伦多房屋不是一个好的选项！

首先，在美联储加息缩表，和加拿大央行连续加息的通道，在多伦多投资房屋，房屋很难增值，也不会有较好的现金流。在过去十年的量化宽松政策下，多伦多的房屋价格扶摇直上，一些多伦多十年前40几万的房屋，如今已上涨为140几万。房屋的泡沫非常大，在首付20%的情况下，每月，业主支付房贷和地税超过4000多加币，而房屋租金不到3000加币。意味着投资这样的房屋，投资人每月需倒贴1000加币或2000加币。过去，在多伦多房屋价格不断上涨的情况下，有些房屋投资者觉得即便每月倒贴2000加币，总体还不亏。但现在，在多伦多房屋价格总体下行时，房屋价值不断缩水，而且每月还需1000多加币倒贴。令一物业投资人望而生畏！有人说，多伦多公寓价格低，平均价格才60多万，应该会好一些吧，其实，这样的物业的回报率也很低，也就3%左右，在20%首付的情况下，大多数物业投资也是负现金流；而且，房屋上涨空间很小，而且公寓还有管理费上涨，价格下降的风险。有人说，对于物业投资人来说，趋势是朋友，当前多伦多各种政策，都不利于房市，房市的总体趋势是下行。所以，当前，投资多伦多房屋需谨慎！

其次，中美贸易战，对多伦多房屋市场也有不利影响。这重要体现三个方面，一是国内会更加严格管控美元外流。过去，大陆每年有几千亿贸易顺差，外储充裕，对国内的海外投资物业管理不严，但今后随着贸易战不断升级，大幅贸易顺差将失去，国内外汇会越来越紧张。这种情况，国内来多伦多投资房屋会越来越难！自然多伦多房屋市场的供求关系会极大得到缓解，物业上涨动力一旦失去，房屋价格很难增值。自然多伦多房屋投资也就失去价值。再有，中美贸易战，会是来自中国的商品失去竞争力，世界产业会重新布局，重新分工。一些国内的外向型企业会转移到东南亚，南亚等国家。外加，国内将要开征房地产税，这种情况，很可能诱发国内房地产，和金融危机。房地产的价值（以美元计）会大大缩水。国内很多家庭很可能变成负资产。彻底击破人们买房就能致富的预期，使人们无力，也无心再投资多伦多房屋。在这种情况下，多伦多的房屋房屋价格上涨可能性极小。所以，现在继续投资多伦多房屋不是好时机！

再者，从技术层面看，多伦多各种类型的物业常年处于高库存，低成交量，成交价格不断下滑。目前这种局面没有好转迹象。而且，加拿大央行声称在未来18个月内，还有5次加息可能。美联储的鹰派加息缩表决心很大。有人说，这次美联储加息缩表，美国政府的企业减税计划，中美贸易战，的最终目标就是瞄准中国的房地产，瞄准与中国房地产相关联的中国金融业。而且，现在沙盘推演阶段已经结束，这场角逐已经全面展开。之后，人们可能看到国际原油将会上涨，房价会进一步下降，国际产业重新布局。这些不利因数一旦促使中国的房地产泡沫破裂，房屋价格将大幅的下降，或者，人民币大幅度贬值。这两种可能任何一项发生，都会引起世界格局的重大变化。当然，人民币国际化，石油人民币也就自然而然破产。所以，未来一段时期，房地产，金融是中美对决的主战场，为了你家庭财产安全，请远离战场。 

最后，房地产业受国家宏观政策影响极大，个人力量是无法与国家意志抗衡的。当前，不论是中国，还是加拿大，都对房屋价格高企，房屋泡沫化及其不满。不断采取各种措施打压房屋价格抬头。中国即将采取阶梯性房地产税，即房子越多，税率越高。这很可能使中国家庭财富重新洗牌，过去家庭房子越多越富有，一旦实施阶梯式房地产税。很可能家庭房子越多，负资产越多！同时，加拿大不断提高房贷条件，而且要与税务联网，以期防止房贷材料作假。以上诸多因数都不利于多伦多房地产技术层面各项指标好转。所以，想投资多伦多物业，现在来看不是一个好的时机！（本文纯属个人观点，纯属学术探讨，不做任何人房屋买卖依据，特此声明！李 军  微信 junli64)

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