李 軍
1. 多倫多的含義 當人們談論多倫多 一般有兩個含義，其一，是指多倫多市。多倫多市共有近300萬人口的現代城市，是安大略省金融中心，藝術中心，和文化中心；二是指大多倫多地區，共有近600萬人口的城市群。一般國內談論的多倫多，就是指大多倫多地區。很多國內來多倫多移民，旅遊，留學的人，當他們談論多倫多時，一般都是談論大多倫多地區，而不是指多倫多市。比如，一個新移民在選着在加拿大落腳點時，說我要移民到多倫多，其實，這個移民往往指的是大多倫多地區。當這個移民在多倫多機場下飛機後，很可能到萬錦，列治文山，或密西沙加等多倫多衛星城市工作，生活，和學習。 2. 大多倫多市是多中心城市群 城市發展一般是由單一中心城市，逐漸向多中心城市進化的。當今世界現代化城市都是多中心的現代化城市。大多倫多市是由很多城市群構建的。在這些城市群中，華人比較集中的城市有多倫多，萬錦，列治文山，旺市，密西沙加，BRAMPTON,OAKVILLE，AURORA, NEWMARKET, OSHAWA等等。這些城市中心，或有城際TRAIN，或由城際高速聯繫在一起。交通非常方便。由於多倫多是一座歷史悠久的城市，所以，多倫多城市中心的房子很舊，公路很窄，PARKING比較難。一般新移民不太喜歡多倫多老城區的獨立房，單老城區的公寓還是受新移民歡迎的。一般新移民比較喜歡較晚發展起來的萬錦，列治文山這樣的城市。在這些後發展的城市，房子較新，公路較寬敞，公共設施較發達，新移民特別喜歡在萬錦，列治文山等城市買獨立房。由於加拿大是小政府的法制國家，平常人們很少與政府打交道。新移民買房沒有必要買在離政府較近的區域。 3. 大多倫多地區房屋的價格 大多倫多地區的房屋價格由如下幾個因數影響； 1) 華人同袍越是集中的區域，獨立房價越貴 2) 學校越好，獨立房的價格越貴 3) LOT越大，獨立房價格越貴 4) 社區家庭平均收入越高，獨立房 價格越貴 5) 交通方便，社區環境越好，獨立房價格越貴 各個城市的獨立房價請詳見所附圖表，和部分大多倫多地區城市區域圖 4. 大多倫多地區部分房型 1) 獨立房（相當於國內的別墅）（價格最高 30萬加幣-1000萬加幣） 2) 半獨立房（兩家共用中間一道牆）（價格僅次於獨立房 30萬-120萬） 3) FREE TOWN HOUSE (聯排二層房屋)（價格居第三 30萬-100萬） 4) 公寓（相當於國內的樓房，但有大樓管理公司，每月需交納管理費，價格最低30萬-80萬） 5. 大多倫多地區房屋租金情況 1) 租金與房屋位置關係較大，越是距離大學，地鐵，名校區的房子租金越貴 2) 越是價位越低的房屋，房屋租售比越高，房價超過80萬的，在首付20%的情況下，在當前房貸利率情況下，基本很難有正現金流 3) 80萬以下的FREE HOLD 房屋，在房款完全付清的情況下，一般的年投資回報率在4%-6%之間，租售比在20左右（靜態計算，在房屋價格不漲，不降的情況下）。 4) 80萬以上的房屋，價格越高，租售比越低 6. 過去多倫多獨立房的歷史走勢 過去20多年裡，大多倫多獨立房的大部分時間歷史走勢一直挺好，詳見附圖， 但到了2017年4月份，央行和美聯儲開始宣布加息，加拿大開始向海外投資者加稅15%的房屋成交價。大多倫多地區的獨立房價格開始一路走低，庫存增加，銷售量不斷萎縮。這種現象越是在華人集中的社區體現越是非常明顯。在大多倫多地區華人較為集中的社區，獨立房的成交價對比去年高峰時，已經下落20%左右；而在，多元文化較為集中社區，獨立房屋價格雖然下降一些，但沒有華人社區下降的多！ 7. 大多倫多獨立房未來走勢分析 大多倫多獨立房未來走勢，以本人觀點看，未來大多倫多獨立房的價格下行壓力還是很大，其原因如下； 1) 大多倫多地區的各個城市獨立房庫存太高，成交量太低 2) 美聯儲加息縮表，美國國債收益率提高 3) 加拿大央行進入加息通道，房貸壓力越來越大 4) 加拿大B20房貸壓力測試，房貸門檻增高 5) 國內外匯管控，而且聲明不需國內人士到海外投資物業 6) 中美貿易戰也間接影響多倫多房市 7) 安省對海外投資大多倫多地區物業徵收15%的稅 總之，多倫多房屋價格跨度比較大，從30幾萬到1000多萬。我們華人集中的社區的房屋價格相對來自其它國家人的房屋要高一些。而且投資房所占比例高一些，這種情況自然導致華人社區的房屋泡沫較大一些，房屋的租售比高一些，有些華人社區的房屋租售比可能會高達30左右。所以，如果人們要選擇租售比比較好的房屋投資，最好選擇距離華人社區遠一點的地方，選擇房屋價格較低，租金相對較高的社區投資。這樣，可以獲得較為理想的投資效益。 當然，很多人喜歡在華人社區投資物業也是有原因的。在加拿大，租客的權益非常大，一些多倫多房東會遇到房客不按時交房租，又很難攆走房客的問題。但這種情況，在華人社區很少發生，華人感覺租用別人的房子，按時繳納房租是天經地義的事情（本文只是個人觀點，難免有錯，不做任何人投資依據）。 附圖： 
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