李 军
1. 多伦多的含义 当人们谈论多伦多 一般有两个含义，其一，是指多伦多市。多伦多市共有近300万人口的现代城市，是安大略省金融中心，艺术中心，和文化中心；二是指大多伦多地区，共有近600万人口的城市群。一般国内谈论的多伦多，就是指大多伦多地区。很多国内来多伦多移民，旅游，留学的人，当他们谈论多伦多时，一般都是谈论大多伦多地区，而不是指多伦多市。比如，一个新移民在选着在加拿大落脚点时，说我要移民到多伦多，其实，这个移民往往指的是大多伦多地区。当这个移民在多伦多机场下飞机后，很可能到万锦，列治文山，或密西沙加等多伦多卫星城市工作，生活，和学习。 2. 大多伦多市是多中心城市群 城市发展一般是由单一中心城市，逐渐向多中心城市进化的。当今世界现代化城市都是多中心的现代化城市。大多伦多市是由很多城市群构建的。在这些城市群中，华人比较集中的城市有多伦多，万锦，列治文山，旺市，密西沙加，BRAMPTON,OAKVILLE，AURORA, NEWMARKET, OSHAWA等等。这些城市中心，或有城际TRAIN，或由城际高速联系在一起。交通非常方便。由于多伦多是一座历史悠久的城市，所以，多伦多城市中心的房子很旧，公路很窄，PARKING比较难。一般新移民不太喜欢多伦多老城区的独立房，单老城区的公寓还是受新移民欢迎的。一般新移民比较喜欢较晚发展起来的万锦，列治文山这样的城市。在这些后发展的城市，房子较新，公路较宽敞，公共设施较发达，新移民特别喜欢在万锦，列治文山等城市买独立房。由于加拿大是小政府的法制国家，平常人们很少与政府打交道。新移民买房没有必要买在离政府较近的区域。 3. 大多伦多地区房屋的价格 大多伦多地区的房屋价格由如下几个因数影响； 1) 华人同袍越是集中的区域，独立房价越贵 2) 学校越好，独立房的价格越贵 3) LOT越大，独立房价格越贵 4) 社区家庭平均收入越高，独立房 价格越贵 5) 交通方便，社区环境越好，独立房价格越贵 各个城市的独立房价请详见所附图表，和部分大多伦多地区城市区域图 4. 大多伦多地区部分房型 1) 独立房（相当于国内的别墅）（价格最高 30万加币-1000万加币） 2) 半独立房（两家共用中间一道墙）（价格仅次于独立房 30万-120万） 3) FREE TOWN HOUSE (联排二层房屋)（价格居第三 30万-100万） 4) 公寓（相当于国内的楼房，但有大楼管理公司，每月需交纳管理费，价格最低30万-80万） 5. 大多伦多地区房屋租金情况 1) 租金与房屋位置关系较大，越是距离大学，地铁，名校区的房子租金越贵 2) 越是价位越低的房屋，房屋租售比越高，房价超过80万的，在首付20%的情况下，在当前房贷利率情况下，基本很难有正现金流 3) 80万以下的FREE HOLD 房屋，在房款完全付清的情况下，一般的年投资回报率在4%-6%之间，租售比在20左右（静态计算，在房屋价格不涨，不降的情况下）。 4) 80万以上的房屋，价格越高，租售比越低 6. 过去多伦多独立房的历史走势 过去20多年里，大多伦多独立房的大部分时间历史走势一直挺好，详见附图， 但到了2017年4月份，央行和美联储开始宣布加息，加拿大开始向海外投资者加税15%的房屋成交价。大多伦多地区的独立房价格开始一路走低，库存增加，销售量不断萎缩。这种现象越是在华人集中的社区体现越是非常明显。在大多伦多地区华人较为集中的社区，独立房的成交价对比去年高峰时，已经下落20%左右；而在，多元文化较为集中社区，独立房屋价格虽然下降一些，但没有华人社区下降的多！ 7. 大多伦多独立房未来走势分析 大多伦多独立房未来走势，以本人观点看，未来大多伦多独立房的价格下行压力还是很大，其原因如下； 1) 大多伦多地区的各个城市独立房库存太高，成交量太低 2) 美联储加息缩表，美国国债收益率提高 3) 加拿大央行进入加息通道，房贷压力越来越大 4) 加拿大B20房贷压力测试，房贷门槛增高 5) 国内外汇管控，而且声明不需国内人士到海外投资物业 6) 中美贸易战也间接影响多伦多房市 7) 安省对海外投资大多伦多地区物业征收15%的税 总之，多伦多房屋价格跨度比较大，从30几万到1000多万。我们华人集中的社区的房屋价格相对来自其它国家人的房屋要高一些。而且投资房所占比例高一些，这种情况自然导致华人社区的房屋泡沫较大一些，房屋的租售比高一些，有些华人社区的房屋租售比可能会高达30左右。所以，如果人们要选择租售比比较好的房屋投资，最好选择距离华人社区远一点的地方，选择房屋价格较低，租金相对较高的社区投资。这样，可以获得较为理想的投资效益。 当然，很多人喜欢在华人社区投资物业也是有原因的。在加拿大，租客的权益非常大，一些多伦多房东会遇到房客不按时交房租，又很难撵走房客的问题。但这种情况，在华人社区很少发生，华人感觉租用别人的房子，按时缴纳房租是天经地义的事情（本文只是个人观点，难免有错，不做任何人投资依据）。 附图： 
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