在多伦多做商业地产投资，海外投资者应该如何选择？

在多伦多，一些新移民家庭选择商业物业作为投资方向。这是一个非常不错的选择。其原因是选择商业物业投资对于新移民来说非常容易操作。一旦选择一个好的商业物业，一家人就可以顺利，快捷地从新移民步入当地中产阶级，步入成功人士！有人说，“一铺养三代”就是这个道理。商业物业投资有如此重要意义，那么，如何选择商业物业投资呢？其实，有过做生意经验的人，商业物业投资，物业LOCATION，物业的投资回报率，和相关物业leases是非常重要的。

首先，物业LOCATION对大多数生意都很重要，尤其对于零售业来说，物业的位置尤为最要。有经验的商业投资人士说，选商业物业第一是LOCATION,第二是LOCATION，第三还是LOCATION。这说明LOCATION 对选好商业有多么重要！很多新移民的商业物业都是从事零售业务，零售业务就是服务业。这些商铺首要是为客户提供便利。所以，商业物业选在人流和居民比较集中和密集的地方，而且，商业物业的停车位多，进出车方便。一等好的商业物业是附近有多个大型公寓，商业物业附近人口密度大，那是最好的地点。这样的商业物业主要是服务对象是公寓居民。特点是客户稳定，收入平稳；其次，商业物业位于主要街道的路口，而且进出车方便，这样的商业物业也不错。其特点是流动客户多；再者，商业物业位于大型服务中心，类似地铁，商业集散地，大型商场。其特点是安全，收益好。当然，选商业物业地点，还要注意其他因素，比如族裔，有些族裔的消费习惯和消费方式有很大差异。经常有人谈论这个PLAZA很消费能力很弱，那个PLAZA消费能力很强。其实，就是指不同族裔社区的人们消费心理和消费习惯不同。这些人不来PLAZA消费的人，很能去加勒比海消费去了。当然，我们投资商业物业，最好选一些习惯来我们商铺消费的族裔社区投资。简而言之，选择商业物业投资，LOCATION是非常重要的。

其次，投资商业物业的投资回报率对于投资人是非常重要的。由于近些年来的全球宽松的货币政策，越来越多的货币流向几个移民城市，如多伦多，温哥华，悉尼等国际大都市，致使这些城市的商业物业形成泡沫资产。几年前，100万的商业物业，如今市场价格上涨为300万。相应这些物业的投资回报率也由原来的6%下降成2%左右，甚至更低，低于同期的银行MORTGAGE利率。理论上说，这样的商业物业根本没有任何投资价值。而且，投资风险极大，一旦央行调高基准利率，商业银行的MORTGAGE利率也会相应提高。这时，这样的超低投资回报率商业物业投资，就会给投资者带来巨大的投资负担和资产贬值。从某种意义上讲，当今世界的经济危机，就是由于宽松货币政策，引发的巨大物业资产泡沫，而这资产泡沫不论有对物业投资者，还是对利用商业物业开展实体经济的经营者都带来重大伤害。以至于资产泡沫大到一定程度，物业投资者，和实体经济的经营者都没有任何盈利空间。当前，美联储已经开始加息缩表。其中目的之一，就是挤掉资产“泡沫”，挤掉商业物业价格“水分”。所以，此时投资多伦多商业物业，至少要以美国国债的10年期期回报率为作为投资物业的机会成本，凡是商业物业投资回报低于美国国债的“大泡沫”商业物业都不应考虑。而且，还要考虑美国国债回报率还有继续上升的空间。在这种情况下，英明的投资者，应耐心等待资产泡沫破灭之时，再进入多伦多商业物业投资行列是不失明智之举。

商业投资时，前业主与租客所签的商业租约，即LEASE是非常重要的。而且，租约的法律效力大于房屋买卖的法律效力。换句话说，即便业主发生变更，但不影响租约的存续。原租客可以继续按照与业主签订的租约（LEASE）继续在该物业里做原来的生意。物业的买方应继续承接前业主与租客的租约（LEASE）。一个好的租约LEASE对物业投资方非常有利。当然，有的商业物业投资方，投资商业物业的目的是自己做生意。这就另当别论了！一般来说，投资商业物业就是买物业的LOCATION，就是买租约（LEASE）。由于租约（LEASE）是律师起草的，所以，经纪在做OFFER时，都把买方律师审查租约（LEASE）作为买方买物业的一个CONDITION写进OFFER里.这样，只有买方律师对前业主与租客的租约（LEASE）解释令买方满意，该OFFER才能生效。有时，精明的投资方不但要看他（她）的所投资物业的租约（LEASE），而且还要看该物业周边物业的租约情况。如果该投资物业的租金（RENT）比周边类似物业的租金（RENT）高很多，这种情况是值得注意的现象。这个租约（LEASE）是否可以持续是值得关注的事情。一旦租约（LEASE）期满，或者租客生意惨淡，破产倒闭。租客提前解除租约（LEASE）。这种情况发生之后，业主就得被迫与其他租客按当前市场价位签新的租约。以前以高价位买的物业也会相应贬值。这样高出市场价位的租约（LEASE）,看似很有投资价值，其实，很可能是卖方设计的诱饵。投资方需小心谨慎。所以，投资商业物业，投资者对租约（LEASE）应高度重视！

总而言之，在多伦多,一个好的商业物业，一定是坐落在好的LOCATION。这样，物业的良好位置为业主或租客带来大量的生意机会。使业主，或租客做起生意来事半功倍;另外，一个好的商业物业，一定要有良好投资回报率;最后，如果所投资商业物业带有前业主和租客签订的租约（LEASE），这种情况，投资方一定在OFFER里设定一个CONDITION，注明该OFFER生效的前提，是买方律师审阅LEASE，并令买方满意的前提下，该OFFER才生效。值得一提的是，投资商业物业，投资者一定要注册有限责任公司，这样做，一方面可以将投资商业风险与家庭私有财产分割；另一方面，在买商业物业时，投资者可以在HST税务方面，占有很多便利。（该文纯属学术探讨，不做投资依据 李 军 微信 junli64）