大都市物業投資，越“土”越有價值

金融街地產 BROKER 李 軍

最近的一段時間，據有關媒體報道，多倫多的公寓價格上漲很快。有些客戶在選擇房子時，也不斷與我探討是投資獨立房好？還是投資其它類物業好？探討多倫多物業投資方向，要動態地看，要全面地看，與發展地看。就會清楚地發現，今天，在多倫多，投資獨立屋的選擇是非常正確的。30年前，北京，上海，深圳，和廣州等大都市也像今天多倫多獨立房這樣，占地大的舊民宅也沒有那麼值錢。那時，人們普遍認為獨立房太“土”，人們買房也都愛選擇新穎的高樓大廈。誰也沒有意識到，隨着城市發展，人口不斷增加，城市的核心地帶不斷向周邊擴延，城市的地皮越來越貴。當時北京的破舊四合院的地價已漲到今天的幾千萬，乃至上億。北京和多倫多有很多類似之處，兩個城市都是移民城市，都是發展城市。只不過，北京的移民門檻低，每年的移民數量多，城市建設發展快一些；多倫多移民門檻高，每年移民數量沒有那麼多，城市發展慢一些。但發展趨勢都是一樣的。30年前，投資北京占地大的民宅成功經驗對今天多倫多的獨立房物業投資者非常有借鑑意義。今天多倫多的獨立房就是昨日北京的四合院，增值潛力巨大。此外，在多倫多投資獨立房還有如下好處，即，獨立房產權清晰明了；獨立房日常支出費用少；獨立房的投資回報率高。

第一，獨立屋的產權是“FreeHold”，是自由擁有的意思。目前來講，”FreeHold”這種物業產權形式, 可以說業主的權益最大, 責任和義務最小的一種產權形式。這種物業的產權是完全屬於自己的，產權是非常清晰明了。在這種產權形式下，業主最大責任就是每年還要交點地稅。業主可以清晰地知道物業和物業所依附的一塊土地完全歸自己支配。除此之外, 在多倫多, 人們還可以看到其它兩種物業產權形式, 即Condominium─共管產權,Freehold Condominium─自由共管產權,Leasehold- 租賃產權等等。人們在多倫多買房子時，首先要搞懂這幾類物業產權問題，搞懂哪種物業產權的權益最大，責任最小；和哪種物業產權的權益最小，而責任最大。在多倫多，沒有一點責任和義務的物業是沒有的。但每個人在買物業時，都希望所買的物業權益越大越好,責任和義務越小越好。這想法也合情合理。很多來自大陸的新移民，認為自己買的物業，在交接之後就完全屬於自己的了，物業跑不了。其實，不完全這樣，有的物業，即便業主買下之後, 業主還要不斷地交各種費用，一旦你不按時交這些費用，你的物業有可能被留置和拍賣風險。所以，在多倫多投資物業，首先，投資者要搞清所投資物業的性質.投資時, 最好選擇獨立，選擇“FreeHold”的物業去投資, 因為這種物業的產權非常清晰明了.

第二, 選擇獨立屋投資, 日常維護費用小, 麻煩少. 獨立屋非常簡單,只需交地稅. 前幾年, 多倫多的獨立屋價格上漲非常快, 有的社區一年上漲達到百分之十幾. 多倫多有些投資者,已不在意出租房子掙租金.這類投資者, 買完物業就空在那裡. 每年的物業增值部分就令投資者感到非常滿意, 物業增值就達到投資方的期望值了.但近兩年，獨立房的市場價格降很多，而公寓價格卻上漲很多，有的公寓價格甚至高於獨立房價格。在此種情況下，筆者認為，在同等價位下，還是選擇獨立房比較有投資價值。因為投資者也不希望房子有太大日常支出. 獨立房除了每年交地稅,幾乎沒有額外的費用. 但如果投資其它類物業, 投資方還得交這個費, 那個費. 有的費還挺高,有的物業每月竟然需要付一千多加幣. 就是說, 物業投資者在付清這類房款,和每年付清地稅後, 還必須每月按時交管理費一千多加幣, 而且是無限期的. 一旦沒有錢交這類費用, 房屋有被留置和拍賣風險. 更麻煩的是, 這種費用不是靜態的,不是一成不變的; 而是動態的, 隨着時間推移不斷上漲的, 一旦這類費用漲到與投資物業的類似物業月租金價格時, 理論上說, 這類物業已不值錢了. 既然能所付的物業費用到附近租一個屋,為什麼人們還要支付幾十萬加幣買這類物業呢? 此外,一旦這類物業發生重大維修費,業主,即投資方還得按比例分擔維修費.相比較而言,還是投資獨立屋好,因為獨立屋的日常維護費少,而且日常維護費用可控制.

第三, 投資獨立屋的投資回報率非常高. 眾所周知,一個物業由兩個部分構成,一個是物業本身價值,另一是物業所付的土地價值. 物業的本身價值是隨着時間的推移, 建築材料的老化,不斷貶值; 而物業所附的土地是隨着時間的推移不斷增值的. 
有的投資者,30年前, 投資25萬多,在多倫多買的二手物業, 物業到今天已嚴重老化. 沒有什麼價值可言. 但物業所附的土地卻增值很大,達到100多萬加幣. 整整上漲4倍多. 而如果當時的投資者, 用同樣的錢去投資別的什麼物業, 那結果可能就完全不一樣了. 大家知道,共管公寓100多戶人家的大型公寓,只占地那麼一小塊地, 即便是有點價值,被100多戶平分,每戶所得的價值微乎其微. 共管公寓的土地價值增長不大,但物業30年後的今天,可能老化不少, 日常各種費用可能會上漲很多. 有人說, 多倫多的獨立屋價值有點像30年前北京四合院，其類似的特點是，占地面積大。隨着城市的發展，隨着多倫多人口的增加，多倫多的公寓數量會越來越多，獨立房會越來越少。獨立房的供不應求關係會越來越緊張。獨立房的價格自然會越來越高。30年前, 投資者選擇不同的投資物業項目, 30年後的今天, 物業投資者的成績差距是非常大的. 比較而言,在多倫多投資獨立房的回報率是非常理想的.

總之，歷史數據表明，在多倫多投資物業是一個非常好的投資選擇。但選擇不同的物業投資回報差異還很大。總的來說，過去在多倫多投資獨立屋的回報率是非常高的。當然，有些聰明的投資者，在選擇投資方向時，時常研究政府的城市發展規劃。把自己的投資方向與城市的發展方向結合起來。這無疑時最英明的物業投資者。眾所周知，土地是有級差的。一塊土地下面“埋的錢越多，土地級差越高”。比如，一塊土地，在政府規劃短期內，將建設地鐵，商業中心，交通樞紐等等。而且區域內，將鋪設光纖，電纜，上，下水，公路等等。這些城市基礎建設，一公里的投資近幾十億，區域內的土地下面埋着這麼多錢，自然土地級差就會高，未來土地，物業增值的潛力自然就大；反之，有的房屋建在一片荒地里，連基本的城市基礎建設都沒有。甚至連上，下水都沒有。這樣的房子近期內就不會有多少增值潛力。所以，在多倫多，投資物業時，能與城市發展規劃結合在一起的，這樣的投資者無疑是佼佼者。當然，說投資獨立房是一種比較好的選擇，並不意味着任何時候投資獨立房都可盈利。投資物業的時機也很重要，只有在適當的時機，選擇較好的投資產品，才能達到自己的投資期望。當前，世界政治經濟形勢錯綜複雜，全球經濟格局正在發生重大變化。長期寬鬆量化貨幣政策積累大量經濟問題,隨時有爆發經濟危機的可能。可以說，在當今一些國家表面繁榮的經濟形勢下，時時處處潛伏着危機。有人說，當今世界經濟形勢是，困難與挑戰共存，危害與機遇同在。歷史經驗證明，只要在十幾年一遇的歷史機遇時，選擇一個較有投資價值的物業。一生遇到一次，成功把握一次，就能成功地實現華麗轉身！（本文純屬學術探討，不作為投資者投資依據。本文作者李軍 TEL：647-824-6916 微信 junli64）。