大都市物业投资，越“土”越有价值

金融街地产 BROKER 李 军

最近的一段时间，据有关媒体报道，多伦多的公寓价格上涨很快。有些客户在选择房子时，也不断与我探讨是投资独立房好？还是投资其它类物业好？探讨多伦多物业投资方向，要动态地看，要全面地看，与发展地看。就会清楚地发现，今天，在多伦多，投资独立屋的选择是非常正确的。30年前，北京，上海，深圳，和广州等大都市也像今天多伦多独立房这样，占地大的旧民宅也没有那么值钱。那时，人们普遍认为独立房太“土”，人们买房也都爱选择新颖的高楼大厦。谁也没有意识到，随着城市发展，人口不断增加，城市的核心地带不断向周边扩延，城市的地皮越来越贵。当时北京的破旧四合院的地价已涨到今天的几千万，乃至上亿。北京和多伦多有很多类似之处，两个城市都是移民城市，都是发展城市。只不过，北京的移民门槛低，每年的移民数量多，城市建设发展快一些；多伦多移民门槛高，每年移民数量没有那么多，城市发展慢一些。但发展趋势都是一样的。30年前，投资北京占地大的民宅成功经验对今天多伦多的独立房物业投资者非常有借鉴意义。今天多伦多的独立房就是昨日北京的四合院，增值潜力巨大。此外，在多伦多投资独立房还有如下好处，即，独立房产权清晰明了；独立房日常支出费用少；独立房的投资回报率高。

第一，独立屋的产权是“FreeHold”，是自由拥有的意思。目前来讲，”FreeHold”这种物业产权形式, 可以说业主的权益最大, 责任和义务最小的一种产权形式。这种物业的产权是完全属于自己的，产权是非常清晰明了。在这种产权形式下，业主最大责任就是每年还要交点地税。业主可以清晰地知道物业和物业所依附的一块土地完全归自己支配。除此之外, 在多伦多, 人们还可以看到其它两种物业产权形式, 即Condominium─共管产权,Freehold Condominium─自由共管产权,Leasehold- 租赁产权等等。人们在多伦多买房子时，首先要搞懂这几类物业产权问题，搞懂哪种物业产权的权益最大，责任最小；和哪种物业产权的权益最小，而责任最大。在多伦多，没有一点责任和义务的物业是没有的。但每个人在买物业时，都希望所买的物业权益越大越好,责任和义务越小越好。这想法也合情合理。很多来自大陆的新移民，认为自己买的物业，在交接之后就完全属于自己的了，物业跑不了。其实，不完全这样，有的物业，即便业主买下之后, 业主还要不断地交各种费用，一旦你不按时交这些费用，你的物业有可能被留置和拍卖风险。所以，在多伦多投资物业，首先，投资者要搞清所投资物业的性质.投资时, 最好选择独立，选择“FreeHold”的物业去投资, 因为这种物业的产权非常清晰明了.

第二, 选择独立屋投资, 日常维护费用小, 麻烦少. 独立屋非常简单,只需交地税. 前几年, 多伦多的独立屋价格上涨非常快, 有的社区一年上涨达到百分之十几. 多伦多有些投资者,已不在意出租房子挣租金.这类投资者, 买完物业就空在那里. 每年的物业增值部分就令投资者感到非常满意, 物业增值就达到投资方的期望值了.但近两年，独立房的市场价格降很多，而公寓价格却上涨很多，有的公寓价格甚至高于独立房价格。在此种情况下，笔者认为，在同等价位下，还是选择独立房比较有投资价值。因为投资者也不希望房子有太大日常支出. 独立房除了每年交地税,几乎没有额外的费用. 但如果投资其它类物业, 投资方还得交这个费, 那个费. 有的费还挺高,有的物业每月竟然需要付一千多加币. 就是说, 物业投资者在付清这类房款,和每年付清地税后, 还必须每月按时交管理费一千多加币, 而且是无限期的. 一旦没有钱交这类费用, 房屋有被留置和拍卖风险. 更麻烦的是, 这种费用不是静态的,不是一成不变的; 而是动态的, 随着时间推移不断上涨的, 一旦这类费用涨到与投资物业的类似物业月租金价格时, 理论上说, 这类物业已不值钱了. 既然能所付的物业费用到附近租一个屋,为什么人们还要支付几十万加币买这类物业呢? 此外,一旦这类物业发生重大维修费,业主,即投资方还得按比例分担维修费.相比较而言,还是投资独立屋好,因为独立屋的日常维护费少,而且日常维护费用可控制.

第三, 投资独立屋的投资回报率非常高. 众所周知,一个物业由两个部分构成,一个是物业本身价值,另一是物业所付的土地价值. 物业的本身价值是随着时间的推移, 建筑材料的老化,不断贬值; 而物业所附的土地是随着时间的推移不断增值的. 
有的投资者,30年前, 投资25万多,在多伦多买的二手物业, 物业到今天已严重老化. 没有什么价值可言. 但物业所附的土地却增值很大,达到100多万加币. 整整上涨4倍多. 而如果当时的投资者, 用同样的钱去投资别的什么物业, 那结果可能就完全不一样了. 大家知道,共管公寓100多户人家的大型公寓,只占地那么一小块地, 即便是有点价值,被100多户平分,每户所得的价值微乎其微. 共管公寓的土地价值增长不大,但物业30年后的今天,可能老化不少, 日常各种费用可能会上涨很多. 有人说, 多伦多的独立屋价值有点像30年前北京四合院，其类似的特点是，占地面积大。随着城市的发展，随着多伦多人口的增加，多伦多的公寓数量会越来越多，独立房会越来越少。独立房的供不应求关系会越来越紧张。独立房的价格自然会越来越高。30年前, 投资者选择不同的投资物业项目, 30年后的今天, 物业投资者的成绩差距是非常大的. 比较而言,在多伦多投资独立房的回报率是非常理想的.

总之，历史数据表明，在多伦多投资物业是一个非常好的投资选择。但选择不同的物业投资回报差异还很大。总的来说，过去在多伦多投资独立屋的回报率是非常高的。当然，有些聪明的投资者，在选择投资方向时，时常研究政府的城市发展规划。把自己的投资方向与城市的发展方向结合起来。这无疑时最英明的物业投资者。众所周知，土地是有级差的。一块土地下面“埋的钱越多，土地级差越高”。比如，一块土地，在政府规划短期内，将建设地铁，商业中心，交通枢纽等等。而且区域内，将铺设光纤，电缆，上，下水，公路等等。这些城市基础建设，一公里的投资近几十亿，区域内的土地下面埋着这么多钱，自然土地级差就会高，未来土地，物业增值的潜力自然就大；反之，有的房屋建在一片荒地里，连基本的城市基础建设都没有。甚至连上，下水都没有。这样的房子近期内就不会有多少增值潜力。所以，在多伦多，投资物业时，能与城市发展规划结合在一起的，这样的投资者无疑是佼佼者。当然，说投资独立房是一种比较好的选择，并不意味着任何时候投资独立房都可盈利。投资物业的时机也很重要，只有在适当的时机，选择较好的投资产品，才能达到自己的投资期望。当前，世界政治经济形势错综复杂，全球经济格局正在发生重大变化。长期宽松量化货币政策积累大量经济问题,随时有爆发经济危机的可能。可以说，在当今一些国家表面繁荣的经济形势下，时时处处潜伏着危机。有人说，当今世界经济形势是，困难与挑战共存，危害与机遇同在。历史经验证明，只要在十几年一遇的历史机遇时，选择一个较有投资价值的物业。一生遇到一次，成功把握一次，就能成功地实现华丽转身！（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL：647-824-6916 微信 junli64）。