一次难忘的多伦多College课堂演讲

最近一段时期，由于疫情原因，央行又像2008年金融危机一样，开始下调利率，全球好像又来一次量化宽松货币政策。房市也随之开始火起来。二月份进入大多伦多房市资金超过2017年同期水准，再创历史纪录。多伦多都市圈独立房成交价格，和成交量也创历史新的峰值。鉴于此，有人说，低利率是买房好时机。对于这个结论，本人有不同看法。本人认为，选择利率低买房未必一定合适。

 对于这一问题，很多人都会直感地反应，当然是利率低的时候买房合适。当前房屋市场如此火爆也目前疫情期间政府为了挽救经济而实行的低利率政策有关联。很多买房人认为，低利率时期买房可以享受二，三年低房贷的好处。但买房人通常还房贷时间是25年，30年。众所周知，特定房屋的房价是与利率负相关的。因此，不难理解，在高利率时期买房，人们牺牲的是短期的偏高一点月供，换取的是房屋一次性低成交价；而低利率时期买房，买房人得到的是短期的房贷优惠月供，牺牲的是房屋一次性高成交价。

 奇怪的是，关于这样的问题。即便经济学教授也存在认识的错觉。2008年底，上一次金融危机时，我正在百年理工学习经济方面课程。课堂印度籍教授问有关与宏观经济方面问题。其中，一个问题就是，人们是选择房贷利率高的时候买房，还是选择房贷利率低的时候买房。当时，我抢先回答，选择利率高的时机买房。听完我的回答，老师怪怪地看着我。仿佛在问，这么简单问题，你都回答错了！ 当时我的情况是，我正好刚卖掉小生意，准备买一个小房子住，摆脱移民以来近6年到处租房子，居无定所的局面。由于资金有限。看着利率不断下调，正在忧虑房价会上涨。当时的心境，是“心忧房价愿利率高越好”。所以，回到前文，老师问这个问题时，正是我脑子里思考和担心的问题。抢先就回答了。没有想到，这个答案竟成了课堂上老师和同学的笑料。结课时，老师布置下一节课内容。让学生自选相关题目，做Presentation。 被同学嘲笑后，感觉非常不好。决定下一节课的Presentation 题目就用“为什么选择高利率时期买房”。

本人在国内读过不错的大学。在多伦多，也读过成年高中，和两,三个College。 感觉两个教育体系存在巨大的差异。国内高等教育特别侧重期中，期末考试。大学期间，一个寝室的同学，一个学期都不上几次课，期末考试前两周，突击一下通过就可以毕业。但这里的教育就完全不一样了。多伦多的College是特别注重平常作业，和课堂Presentation。 期末考试成绩只占一小部分。做Presentation是有时间限制的。每个人就最多3分钟。要在3分钟内表达清楚，你想说什么，而且说的要有道理，要条理清晰，有专业内容。为了清晰解释自己的想法，图示是最有力的工具。在准备课堂演讲时，我的脑子里浮现一张如下图示，如图，利率变化与房价的关系简易图示

有了这个图示，对于解释自己的相法非常有助。

这张图体现的是，特定的房子在利率不同时，房屋价格不是恒定的，而是也随利率变化而变化。房价变化与利率变化是负相关。即，利率往高走时，房价相反向低走；反之，利率向低走时，房价向高走。这现象在现实社会很直观，已被公认。理论上也不难理解。有了这个前提，下面就好回答是在高利率时买房好，还是在低利率时买房好的问题了。假如，在适中利率情况下（如，利率为5%），某一房子价格为30万。当利率高的时候（比如10%），这一房价可能会降到20万；当利率低的时候（比如1%），这一房价可能会涨到30万.而此时买房人手里正好有10万，买房人是选择高利率买房，还是选择低利率买房。答案显然是在高利率买房对买房人有利。顺便提一下，非常幸运，在2008年底，我在利率刚开始下调，人们在恐慌观望中，房价还没来得及上涨时，买了一套价格20万独立房。这种机会在多伦多可不多见啊！

值得一提的是，这里的学校老师给我另一个深刻印象就是”OPEN”。 很容易接受学生的有道理的不同意见。虽然这虽然是一个很简单的问题。我的答案并不是100%正确。但只要我的思考，和演讲内容有逻辑，有道理，教授就认可。演讲后，教授给的评语为“A” 。 这是对我”Presentation”的充分肯定。再看一看同学的惊讶认可表情。感觉这一个Presentation做的非常有意义。意义在于，认识这里的教授没有那种不可挑战的尊严，而是非常Open, 和非常友好! 另一层意义在于，自己改变自从移民加拿大以来消极适应的态度，开始在异议的情况下，阐述自己的想法并得到来自不同国家同学的认可。我真的喜爱多伦多的教育环境，正是在多伦多的5年余断断续续的各种学习环境，给我很多新思想，新知识，新观念，和在新环境的生活信心！这次课堂演讲也久久令我忘怀！

多伦多 李 军 于2021年3月11日

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