2022年多倫多房屋市場面臨幾大不利因素

金融街地產 Broker 李軍

2022年美聯儲將要連續加息。在自由市場經濟體制，美聯儲利率變化是調整全球宏觀經濟的“調節器”。利率通常由國家的中央銀行控制，在美國由聯邦儲備委員會管理。至今，所有市場經濟國家都把利率作為宏觀經濟調控的重要工具之一。當經濟過熱、通貨膨脹上升時，便提高利率、收緊信貸；當過熱的經濟和通貨膨脹得到控制時，便會把利率適當地調低，以鼓勵投資和投機，發展生產和促進繁榮經濟。因此，央行利率是非常重要的宏觀經濟“調節器”。

房地產市場是國民經濟的重要組成部分，房地產的興衰直接導致國家經濟的繁榮和蕭條。美國金融危機就是一個有利的佐證。所謂的美國金融危機就是由於房地產泡沫過大而導致的房地產危機。所以說，美聯儲加息對房地產市場的調節，也是利率對國民經濟調節的一項內容。當前，美聯儲主席鮑威爾已明確申明，美聯儲要在2022內連續多次次加息。理論上講，美聯儲利息變化，會直接影響全球的房屋市場價格。美聯儲利息變化與全球房地產價格變化有着負相關內在聯繫。

央行利率變化與房價變化呈現負相關。當美聯儲不斷降息時，商業銀行的房貸利率業會隨之下降，買房人的融資成本，和房屋持有成本也會隨之下降。房屋市場的買房人會增加，房屋供給會下降，市場總體呈現相對供不應求狀態。最終導致房屋價格上漲；反之，當美聯儲不斷加息時，商業銀行的房貸利率業會隨之上升，買房人的融資成本，和房屋持有成本也會隨之加重。房屋市場的買房人會減少，房屋供給會增加，市場總體呈現相對供過於求狀態。最終導致房屋價格下降。目前，美聯儲進入加息通道時，房屋投資者應該謹慎一些。

既然美聯儲加息對房屋市場不利，那是否央行可以繼續保持低利率狀態。答案是絕對不可以的。理論上說，央行利率是宏觀經濟的調節器，必須具備可以進行上下兩個方向調節。即，經濟過熱，通脹過高的情況下，央行可以通過提高利率抑制高通脹，防止經濟過熱；反之，當經濟蕭條萎縮，通脹過低的情況下，央行可以通過降低利率，加快經濟發展。但如果央行處於接近“0”利率情況下，如果發生經濟蕭條，央行就沒有辦法通過降低利率來調整宏觀經濟。央行作為宏觀經濟調節器的功能就會喪失。因此，央行利率不應長期處於接近“0”利率附近，而是應該在留有一定可下降餘地的區間數值。

再有，長期高通脹客觀要求央行，和美聯儲必須及時加息。企業和家庭無法承受長期高通脹。總所周知，當企業做項目時，項目經理在做項目預算中，總是把通脹率考慮進去。一般情況下，長期建設項目預算的通脹率設定為2%左右。 如果實際通脹率低於2%，那項目完工後，由於建築材料成本降低，項目會比預期多盈利一些；反之，如果實際通脹率遠遠高於2%，那在項目完工後。由於建築材料成本上升，項目會比預期盈利少一些，甚至出現虧損。如果像現在這樣通脹率這樣高，長期在建項目，比如，在建大型公寓，橋梁，地鐵等，由於建築材料隨着高通脹率上漲，項目完工後，建築企業可能會出現大規模虧損。由此可能引發許多建設項目無法進行。社會經濟正常活動就會停擺。所以，企業無法承受長期高通脹，客觀要求央行必須加息。

2022年11月份，是美國中期選舉年份，民主黨為贏得中期選舉，為贏得大多數選民支持，必須降低通脹率。而加息是降低通脹率的最有力手段。這樣就要求美聯儲必須加息。北美大眾不喜歡儲蓄，他們面對高通脹，一些家庭可能面臨無錢買生活必需品的窘境。剛來北美時，發現這裡工作是一周一發工資。有時，工廠由於特殊原因周五無法及時發給員工薪水。其中，一些員工會抱怨，甚至抗議。因為家裡正在等待周五發的薪金買麵包和牛奶等生活必需品。後來，我自己開一家小便利店，發現更令人驚奇的現象。我的客戶西裝革履的，到店裡買煙。一刷卡，發現錢不夠。然後，自言自語念叨，說銀行卡里應該還剩10刀，怎麼沒了呢？我當時非常驚異，怎麼銀行卡里有多少錢會記得這麼清晰。而且就剩10刀。但在北美，這種現象很普遍。所以，長期高通脹，北美大眾無法應對。想贏得中期選舉，必須加息，必須降下通脹率。所以，今年連續加息是不可避免的。

逆全球化，和美國製造產業回歸對北美房市不利。美國製造業回歸和大規模基礎建設需要錢。美國政府為此必將發行大量國債。市場國債一旦出現供過於求，客觀要求國債回報率必須充分高，才能順利發行，才能及時賣出去。這樣，美國國債收益率也會上漲。因為美國國債收益率也是商業銀行融資的機會成本主要因數。國債收益率與商業銀行房貸利率呈現正相關。國債收益率一旦上升，房貸利率也會隨之上漲。

國債收益率上升會加大商業銀行融資成本，進而導致增加居民買房房貸利率，加重房屋投資人的房屋持有成本。這種情況，一些人的買房意願會降低，賣房意願會加大。市場的待售房源會越來越多。隨着觀望氣氛越來越濃厚，房市會逐漸趨緩，房價也自然會有所下降。此外，逆全球化情況下，人們跨國流動性也會減弱，這也不利於海外人士投資北美房地產業。所以逆全球化，和美國製造也回歸是北美房市的不利因素。

2022年，美聯儲開始縮表，進入縮表周期也對房市非常不利。如果說量化寬鬆是“放水”；那美聯儲縮表就是“收水”或“縮水”。與“放水”相反，在縮表過程中，市場的資金流動性會越來越緊張，錢越來越少。而且，縮表是央行向市場出售資產，收回流動資金過程。不難理解，聯儲縮表過程直接造成市場資產越來越多，資金越來越少。資產相對多，資金相對少。自然會導致資產相對資金貶值，或降價。北美的房屋也會在縮表過程中，市場資產越來越多，資金越來越少，資產相對資金不斷降價。再有，伴隨着央行縮表，國債收益率也會隨之上升，從而加大商業銀行融資成本，提升買房人房貸利率，加重房屋持有者負擔。這些因素都對房市有不利的影響。

美聯儲這次加息縮表可能是對全球財富一次大“洗牌”。改革開放三十幾年來，海內外華人的大部分資產，幾乎都是以房地產形式儲備的。富裕的家庭房子多一些，房子好一些；家庭經濟條件一般的家庭，房子少一些，普通一些。海內外華人很少把資金投向房地產以外的領域，華人認為房子除了用來抵禦貨幣貶值，貨幣超發而帶來的通貨膨脹外，房子還是一家人的門面和身價的象徵。當前美聯儲加息縮表，是在全球量化貨幣政策用到盡頭時，開始實施的。由於長期量化貨幣已造成大量產能過剩，經濟結構失調的狀態下，美聯儲實施加息縮表。在這種條件下，一旦美聯儲連續加息縮表將房地產的“水”不斷抽出，房地產的泡沫自然會慢慢變小。全球房地產價格自然會不斷走低。有些家庭可能將面臨家庭財產不斷縮水，和貶值的局面！（本文純屬學術探討，學術交流，不做任何人房屋買賣依據）