房地产扫尾工程

金融街地产 Broker 李 郡

最近一年来，国内的楼房烂尾工程越来越多。伴随着楼房烂尾，金融暴雷，群体抗议，和房贷断供事件层出不穷。楼房烂尾的原因是复杂的，涉及的面也很广。一线城市有，二线，三线，乃至小城镇也有。一些烂尾楼房已经矗立那里十多年了。这些烂尾楼房周边长满杂草，对城市环境有极其不利影响。更重要的是一些单元已经预售给市民。一家老少三代人凑齐6个钱包，却买了一个烂尾楼盘。这给一些家庭造成灾难性的后果。这些家庭不但不能按计划搬进购买的房屋，而且还要按时付银行房贷月供。这样的问题如果不能有一个长效机制及时解决。那必然会引发一系列金融和社会问题。有人说，历经30多年的轰轰烈烈的房地产高速发展，国内的房地产总量早已呈现过剩状态。目前，只要将各个城市的烂尾房屋都恢复建好，那结果可能会更好。首先，按契约把房屋交给购房人，解除一家人的财务压力，和对房屋烂尾的焦虑；其二，修建好烂尾楼房，可以使城市更加美好，避免由于新征用土地建楼房浪费土地资源；最后，避免群体事件等社会问题。

按合同交楼是一个成熟社会责任。预售楼房如果不能按时完工交楼给客户，按理来说要将客户预付款还给买房人的。按国际惯例，这些客户的买房预付款不是交给开发商，而是放在律师账号。而且如果开发商没有把房屋交给购房者，那购房者也不需动用房贷。更不会涉及还房贷问题。只有开发商把楼房建好并交给购房者前提下，开发商才能收到律师账号下的预付款和银行的房贷。根本不会发生由于楼房烂尾，买房者没有收到房子，还要按月交房贷这样奇葩事情。不论具体什么原因，在这个事件中，房屋购买者是弱势群体。不论动机如何，客观来说，银行，开发商，和监管机构一起欺骗了房屋购买者。这是事实。事情已经发生，政府部门就应该解决。并参考国外先进监管制度，防止类似事件重复发生。解决当前烂尾楼房是社会责任。否则，将来社会强势群体将毫无忌惮地欺压弱势群体。社会信用也将随之尽失。试问，如果这问题不能得到公正解决，今后，谁还敢买预售楼盘。因此，为修复社会信用，建立良好的商业生态环境，还买房人一个公道，政府必须建立一个长效机制，确保烂尾楼盘尽快修建完工，交付给房屋购买者。让契约精神在社会建立起来。

修建好烂尾楼房，可以使城市面貌更加美好。这些年来，不论人们到哪个城市，都会看到各种各样的烂尾楼。诸如，近百层的摩天大厦，豪华别墅群，成片高层公寓等等。这些烂尾楼盘杂乱无章地堆积在城市一些繁华社区。十几年都没有任何变化。这些烂尾楼盘对城市面貌有相当不好的影响。每次路过这些烂尾楼盘，人们就会思考，难道这些烂尾楼永远会矗立在这里，永远没有解决方案吗？有人说，政府相关部门都在关注继续卖地，建新楼，创建更好GDP。没有人花费心思去解决这些麻烦烂尾问题。目前，国内房屋总量已经过剩，继续征用农田，建新楼盘。就是浪费珍贵的土地资源，制造过剩，创造负GDP。面对这些烂尾问题，一些有识之士在问，为什么不将烂尾楼盘修建好，盘活现有存量？这样做，不但使城市烂尾楼盘修建好，城市面貌更加美观，还节省宝贵的土地。据说，国家顶层也已经意识到土地的重要性。某些地方政府已经开始添鱼塘复耕，毁林复耕。甚至一些地方政府把水泥广场，填上土，改造成农田。既然已经意识农田的如此重要，为什么不修复建好烂尾楼盘，停止继续开征新的农田建楼。这样做不但美化城市面貌，而且还节省社会资源。地方政府何乐而不为呢？

修建好烂尾楼盘可以避免群体事件。有人统计，近一些年来，社会很多群体事件都与烂尾楼盘有直接，和间接的关系。目前，社会存在一个非常奇怪的现象，即，一片片的烂尾，空置楼盘，和年轻人没有房子住，没法结婚，不敢生小孩现象并存。还有很多家庭东凑西凑，汇集家庭成员老少三代人的6个钱包买一个房子。结果发生楼盘烂尾。当这样的事件越来越多，涉及的人越来越多，最终诱发群体事件。如果任由这类事件继续发生，累积，而不及时解决，其结果会衍生一些棘手社会问题。前一些日子，发生的群体断贷事件。这事件就危害很大，又很难解决。这种事件首先危害金融安全，和社会信用体系。再者，可能诱发群体抗争等社会问题。解决这样问题如果仅仅靠过去的城管警察维稳。只能把问题越维稳，问题越大，最后到不可收拾的地步。最终解决办法还是得把烂尾楼盘修建好，交给房屋买方。这样一劳永逸地彻底解决问题。金融系统和社会信用体系也可以安全运行。所以，修建好烂尾楼盘是彻底解决群体事件，和保证社会信用体系，金融体系安全运行的有效办法。

总之，在30多年轰轰烈烈的房地产过后的今天。整个社会得房屋总量已呈现过剩状态。在这种情况下，国家应该适时调整房地产政策。把过去主要靠征用土地，靠卖土地，靠建新楼盘转变为扫尾工程，即，将过去几十年得烂尾楼盘修整好，交给购房者，彻底解决很多买了烂尾楼家庭的忧虑问题。这样也会使城市面貌更加美好。同时，这样也节约宝贵的农田土地资源。为鼓励地方政府和相关部门积极解决烂尾楼盘问题。应该变革地方政府的考核政绩政策。凡是浪费社会物质财富，生产出过剩的楼盘，烂尾楼盘，空置楼盘，都记为地方的负GDP；凡是修建好过去30年发生的烂尾楼盘，和盘活过去存量，售出过去空置楼盘的，应该给予鼓励，适当给地方政府业绩加分。以此，节省社会人力资源，土地资源，物质资源。避免由于地方官员不计后果，不顾社会需求，过度生产大量烂尾，空置楼盘。靠这样办法创造负GDP，靠浪费社会资源创造虚假业绩，并以此晋升官职（本文应北美财经中国经济栏目约稿而写，纯属学术探讨，本人不持任何政治立场，特此声明）。