美聯儲連續加息與中國樓市

金融街地產 Broker 李 郡

中國社會經濟現狀與美聯儲暴力加息 歷經40多年的改革開放，尤其在加入世貿組織以後，中國社會經濟發展取得令全球矚目的成就。國家基本從80年代初的一個傳統農業國家躍然成為世界工廠。與此同時，城市基礎設施，社會意識，人民的精神面貌都與國際先進國家接軌。有人說，中國這40年高速發展幾乎跨越老牌資本主義國家200年的發展進程。

國家經過這40年的大發展，城鄉物質文化生活水平，國人的高等教育的普及率發生跳躍性進步。中國高等教育已經為世界頂級企業培養最優秀的員工。以至於像蘋果，特斯拉等世界頂級企業紛紛來中國建生產和物流基地。經過這些年快速發展，中國跨越幾個發展階段成為世界工廠，成為全球物流鏈中心節點。中國產品行銷全球城市的每一條商業街，和每一個村落。

看到這些偉大成就同時，人們也看到在這大發展過程中積累的複雜問題。這些長期積累的問題已經到了無法迴避，無法掩蓋的程度，諸如，房地產嚴重過剩；政府，企業，家庭債務過重，槓槓過高，高房價導致的社會運行成本過高，企業紛紛外遷，失業率高企等問題。過熱的房地產已經擠壓實體經濟發展空間。城鄉居民將家庭有限的收入都投入房地產業，限制了居民對其它商品領域的消費能力。致使驅動社會經濟發展三大引擎之一，內需嚴重不足。直接影響社會經濟可持續發展。

目前，中國經濟存在很多棘手問題，其中最大的問題，就是房地產問題。這個房地產問題衍生很多非常複雜的問題，諸如，金融問題，群體抗議事件，家庭問題等等。過去的40年，國內房地產大部分時間處於上漲周期。在這期間，一部分居民通過買房，投資房子獲得的高收益令人瞠目結舌。一個普通農民，由於土地動遷獲得的補償金高達幾百萬，上千萬。也有的早期購買房屋的投資人，二十年間，房價上漲幾百萬，甚至上千萬。一些買房的收益遠遠高於國家科技進步獎大獎獲得者的獎金。這現象引導社會價值取向。導致人們把房子看成財富象徵，甚至房子永遠漲價已經成為一種信仰。如果有人說買房可能會有風險，都被視為異端邪說。

這些年，人們在一起聚會，或談論婚配，或談論投資，大多數話題就是圍繞着房子。很多人把擁有房子作為人生成功的標誌。很多家庭高槓桿，高負債投資倆個，叄個，甚至更多房子。在過去量化寬鬆時期，這些投資者感覺還好。但當美聯儲開始加息縮表，投資環境變了。這將對高負債，高槓桿的房屋投資者將會是一個挑戰。尤其是香港的房地產投資者。他們面臨美國利空政策，和中國房地產利空政策疊加在一起的影響。相比國內已經慘澹的房地產行情，香港房市更加脆弱。有人說，香港房市正在面臨一波向下的大調整。

來自中國利空香港房市主要是國安法，和對新聞政策的改變。過去，香港一直延承英國的普通法。普通法也是被當今世界很多國家普遍使用，和非常熟悉的法律體系。這個法律是維持香港繁榮穩定，吸引世界各地資金起非常重要作用。對於投資者，一套穩定熟悉可靠的社會法律體系，是進行投資風險評估的最重要內容。而普通法體系就是被世界投資者公認的可靠法律體系。當國安法在香港實施後，一些投資者開始感覺投資香港，資本安全無法得到可靠法律保障。 外加香港自由新聞政策的變化。一些投資者紛紛從香港股市，房市撤資。直接導致香港股市持續下跌。另外，由於一些香港居民開始移民海外，這也對香港房市有利空作用。

來自美國利空香港房市的是美聯儲這一輪的暴力加息政策。眾所周知，港幣和美元是通過“聯繫匯率系統”相互關聯。香港金管局通過買入和賣出美元來控制港幣和美元的匯率在一定範圍內。當美聯儲加息，港幣也會受到壓力跟着美元加息。最近幾個月，美聯儲一改過去10多年量化寬鬆的政策，開始這輪暴力加息。港幣也只能跟隨美元加息步調，從根本上維持港幣與美元的“聯繫匯率系統”。

目前，香港房市是全球房價最高，泡沫非常大的市場。又由於這兩年疫情的影響，香港的主要產業，如，旅遊業，金融業等都出現大幅度下跌現象。由於疫情影響，國內的下行經濟情況也會漸漸傳到到香港。外加，一部分香港居民向外移民。在這些眾多不利因數情況下，美聯儲如此連續暴力加息情況下。香港樓市能否挺住備受各界關注。有人說，目前，相比其它經濟體，香港房市比較脆弱，一旦香港房市出現問題，可能會誘發一系列金融，貨幣危機。

此外，由於近2年的疫情影響，國內一線，二線城市和其它中小城市的房市也出現量價齊跌的現象。有些城市甚至出現白菜價樓房，如鶴崗等城市的房價已經降到2萬塊錢就可以買一套樓房的現象。在新房市場，銷量陡然下跌致使房屋開發商無法正常運行。甚至出現債務違約和爛尾樓現象。如果這些現象繼續發展，將引發金融危機和群體抗議事件。這對維持社會穩定和廣大人民群眾正常生活有不利的影響。

有人說，過去也曾出現過房市下跌現象。但當時，國內經濟處於上升階段。國家可以通過各種辦法救市。而今，由於疫情和其它原因。國家有限的財力，不但要就房市，還要就股市，還要穩定人民幣匯率，還要應付其它非常必要的開支。而且經過這麼多年的發展，國內樓市的體量也越來越大。客觀要求救市的資金也越來越大。尤其在美聯儲連續暴力加息情況下，國家最急迫地是保證人民幣匯率穩定。一旦在美聯儲連續加息情況下，出現港幣，或人民幣匯率出現連續下跌現象。將會引發資本外逃現象。同時，人民幣的國際信譽也會被毀，影響人民幣國際化。考慮到上訴情況，國家不會像以前一樣出手就房市。

如何解決國內樓市問題。有人說，在30多年轟轟烈烈的房地產過後的今天。整個社會得房屋總量已呈現過剩狀態。在這種情況下，國家應該適時調整房地產政策。把過去主要靠徵用土地，靠賣土地，靠建新樓盤轉變為掃尾工程。以此實現房屋市場供應和需求的總量基本平衡。即，將過去幾十年得爛尾樓盤修整好，交給購房者，徹底解決很多買了爛尾樓家庭的憂慮問題。這樣也會使城市面貌更加美好。同時，這樣也節約寶貴的農田土地資源。為鼓勵地方政府和相關部門積極解決爛尾樓盤問題。

更重要的是應該變革地方政府的考核政績政策。凡是浪費社會物質財富，生產出過剩的樓盤，爛尾樓盤，空置樓盤，都給地方政府記為負GDP；凡是修建好過去30年發生的爛尾樓盤，和盤活過去存量，售出過去空置樓盤的，應該給予鼓勵，適當給地方政府業績加分。以此，節省社會人力資源，土地資源，物質資源。避免由於地方官員不計後果，不顧社會需求，過度建造大量爛尾，空置樓盤。靠這樣辦法創造負GDP，靠浪費社會資源創造虛假業績，並以此晉升官職荒唐現象發生。通過這樣辦法盤活社會房屋庫存量，回籠房市滯留的巨量資金。這樣才能在美聯儲連續加息情況下，讓中國房市可持續健康發展（本文應北美財經中國經濟欄目約稿而寫，純屬學術探討，本人不持任何政治立場，特此聲明）。