長經濟順周期末端與國內房屋投資

金融街地產Broker 李 郡

 經常有人問，投資買房是在美聯儲利率低的時候買好？還是在美聯儲利率高的時候投資房好？在回答這個問題之前，我們首先要美聯儲利率與房屋市場價格之間的關係。在西方成熟的市場經濟環境下，社會經濟的總供給和總的供求，和社會資源的配置主要是通過美聯儲利率進行調節。那麼，經濟周期與全球城市房屋投資時機又有什麼關係？其實，經濟周期也就是美聯儲的利率變化周期，就是貨幣寬鬆到緊縮的周期。理論上說，每當美聯儲利率由寬鬆到緊縮運行一個周期，都會對房屋投資者產生重大影響。這影響主要體現在如下幾個方面；房屋市場的供求關係，房屋的市場價格，和社會財富的重新分配。

 美聯儲利率周期變化，對全球城市房屋的供求會產生很大影響。這點很簡單，人們會從自身的體驗感受到，自從2008年美國金融危機以來，全球美聯儲利率進入下降通道，即，央行利率不斷走低。在這種政策情況下，商業銀行的房屋貸款利率也不斷走低。人們感到即便從銀行貸到一定額度的錢，由於利息很低，買到房屋後，每月還貸的壓力小。所以，在這過去十多年間，在全球城市投資買房的人也越來越多！但今年美聯儲的利率進入加息縮表通道，人們的感受就會完全相反，相同額度的貸款，人們就會感到財務負擔沉重。人們不但投資買房的欲望降低，而且還會有人賣掉自己的房子。再有，當美聯儲利率變化時，也同時影響在全球城市海外房屋投資者。當美國美聯儲提高利率時，其它國家央行業會被迫加息。這也降低大多數國家城市對房屋的需求。但如果美國美聯儲降利率。那正好相反，會增強投資者對全球城市房屋的需求。因此，可以說，美聯儲利率的變化周期就是全球城市房屋市場的供需周期。 

其次，美聯儲利率周期變化，對全球城市的房屋價格產生很大影響。說白了，每一次美聯儲利率變化周期，就是房屋市場價格變化周期。利率進入下降通道時，隨着利率不斷走低，全球房價就會不斷走高；反之，如果美聯儲利率進入上升通道，隨着利率不斷走高，全球城市的房價不斷走低。每一次利率周期變化都有兩個拐點，這兩個拐點對投資人非常重要。能否正確認識和把握這兩個拐點，理論上說，決定一個投資人的投資成功與否。第一個拐點，是利率由上升通道拐向下降通道。此時，房屋的價格應該是處於一個經濟周期的低位。理論上講，此時是買房的最好時機。一旦投資者，在此時投資買房，就像2009年金融危機時買房。之後，美聯儲利率進入下降通道，隨着利率不斷降低，房價會不斷上升。這樣，直到第二個拐點，即美聯儲利率由下降通道拐向上升通道。這就像今年4月份利率不斷上升。此時，是投資者賣掉房屋的最好時機。因為，按照上述道理，這次拐點後，隨着利率的不斷上升，房屋價格會不斷下降。理論上說，在這次拐點附近賣房，顯然收益最大！正確地認識一個利率周期兩個拐點，和把握好在兩個拐點買賣房子，才能實現房屋投資獲得較好收益；反之，就會向過去一些人投資國內A股一樣，像做過山車一樣，錯過一次次投資收益機會。更有甚者，把兩個利率拐點用反了，該賣房時，錯誤地買房。這種房屋投資非常危險。眾所周知，房屋投資是帶槓桿的。一旦在房價最高位接盤。隨着利率不斷上漲，房價很可能下降30%左右。這意味着帶槓桿投資房屋的家庭有可能形成負資產。

 這次經濟周期與以往不同。不同之處在於，此次經濟周期的順周期較長，就是低利率時間比較長，量化，寬鬆的貨幣政策比較長。在長達十四年之久的經濟順周期，國內積累大量的問題，如，產能嚴重過剩，地方政府高額債務，房屋庫存嚴重，以至於大量閒置的樓房形成“鬼街”。更嚴重的問題是，由於信息不對稱，和輿論嚴重誤導，人們過度投資房地產業，造成房價高企，社會經濟運行成本加重。這最終形成社會對實體經濟，和製造業的擠出效應，形成空殼經濟。而且，日益上漲的房價造成發展中國家社會貧富兩極嚴重分化，社會矛盾進一步激化。上述問題都在中，美兩國金融界領袖眼裡。曾經的中國央行行長，以異常嚴厲的措辭警告，這次較長的經濟順周期，導致一些人過度投資，這可能會誘發“明斯基時刻”。當然，中國這些問題也被美聯儲長期密切關注着。這次，美國已經看準時機，開始實施連續大幅度加息縮表。這針對性很強。有人說，這次加息縮表就是對準中國的房屋市場泡沫。隨着美聯儲利率不斷走高的，中國房地產業的融資成本會不斷加重。有可能造成一大批房地產開發商資金鍊斷裂。從而形成大量樓房爛尾，甚至觸發金融危機。 

有人說，在國際儲蓄貨幣問題上，人民幣一旦對美元國際儲蓄貨幣地位造成挑戰，那美聯儲就會積極迎戰，擊退這個挑戰者。美元與人民幣對決的主戰場就選擇中國的房地產，及與房地產極其相關的金融業, 和政府債務。長期以來中國政府地方財政過度依賴房地產，即土地財政。這次，美聯儲出手的時機，和手段都是經過精心預演的，估計前期沙盤推演，大型計算機模擬實驗已經結束。當前，結合美國政府大規模給企業減稅，美聯儲開始連續加息縮表。通過加息縮表，美聯儲將中國房地市場的資金大量吸走。一旦國內房地產市場面臨資金短缺現象，虛高的房價必將難以為繼，資產泡沫破裂是必然的事情。同時，這也會造成中國地方政府財政困難。 

當前是全球經濟大周期正在經歷一個拐點，即全球美聯儲利率由下降通道拐向上升通道。這個拐點應該是房屋投資者及時賣掉手中房屋收穫的時節。如果此時，還有人加大投資槓桿，繼續過度投資，可能面臨非常大的投資風險。前文談過，每一次大的經濟周期，每一次利率變化周期，也是一次全球資產大洗牌，一次全球利益大調整和重新分配。一次選錯物業投資時節很可能由於資產泡沫破裂而傾其所有。更值得注意的是，這次經濟周期恰逢中美金融對決，美元與人民幣之間的對決。其主戰場就是國內房地產業。經過美聯儲連續加息縮表，一些國家優質的房地產開始大幅度降價。在這種情況下，如果中國繼續維護高房價，國內外房屋價格巨大落差會導致國內資本加速外逃，甚至會資本形成“管涌”外流。有人說，在長經濟順周期末端，如果國人還熱衷房地產投資是很危險且不明智的（本文應北美財經中國經濟欄目約稿而寫，純屬學術探討，本人不持任何政治立場，本文也不做任何人房屋買賣依據。特此聲明）。