“Mortgage預批”在買房過程中的重要作用

多倫多地產經紀 李 郡

“Mortgage預批”是物業賣方衡量物業買方是否有誠意，是否有財務能力買家的一個重要指標，也是買家討價還價的重要籌碼。當然，有Mortgage 預批並不意味着100%買房人能申請到足額的Mortgage，買房人具體能申請到多少金額，貸款機構還得視具體物業的價值而定。但至少從買方角度來說，拿到“Mortgage預批”，基本等於做好買房的準備工作，用西人的話說就是“READY“ 了。在當今多倫多火熱的房屋市場環境下。一個有Mortgage 預批的買家和沒有Mortgage 預批的買家，在搶OFFER時，面臨的相同機遇時，競爭的能力差異卻是巨大的，和無法比擬的。這似乎是非常容易理解的，但在多倫多，直到現在，有些即使非常有誠意的買房客戶對此理解和認識應然不足，直接導致自身浪費大量時間，但至今還沒有成功地實現自己的買房美好願望。眼看多倫多房價越漲越高，有種不知所措，望房興嘆的感覺。感嘆如果再不能在短期內買到房屋，同時多倫多的房屋價格再這樣漲下去，似乎有種此生與多倫多的房屋無緣了的感覺。誠然，造成這種結果的原因是多方面的，但在買房時沒有Mortgage 預批，顯然是主要原因之一。“Mortgage預批”在買房過程中非常重要，有了“Mortgage預批”，賣方認為你是個有準備的買方；有了”Mortgage 預批”，賣方經紀會把機會導向給你；有了”Mortgage 預批”，買方經紀會有效地為你選擇更合適的物業。

首先，物業賣方認為擁有”Mortgage 預批”的買方是有準備的，有誠意的。常言道，機會總是屬於有準備的人。這話用在買房子更貼切。房屋買賣可以說是一個家庭最大的生意，每個人都會非常重視。賣方除了審閱OFFER內的價格和交接日期外，最關心的就是買方是否已做好買房準備了，是否真心誠意買自己的房子，是否有財務能力買自己的房子。在幾個潛在買方，選擇一個最有準備，最有誠意，最可靠的買方是一件不太容易的事情。一旦選對了，賣方的房屋價值得以體現，賣方簽完字就可以準備後續工作，諸如旅遊，給孩子選擇學校了，搬家等等事宜。但一旦選錯的買家，那麻煩多了。第一，選錯買房人風險大。大家知道，一般情況下，賣房的業主可能同時也是買房人，即所說的換房。有時賣房人在賣房時，已經簽好了買另一個房協議。這時，賣方急需一個確切的買方，一個有誠意的買方，一個有財務能力的買方，一個有”Mortgage 預批”的買方，這樣才能使自己買的物業也能順利交接。否則，選擇一個沒有準備好的潛在買家，簽完OFFER後，一個星期過去後，貸款沒有批下來，被迫退房，這樣往往復復。不但賣不成自己的房子，還勢必影響自己已買的房子交接，風險太大了，後果不堪設想。第二，影響物業價值，一個物業在市場上5 到15天期間內，是物業成交的最佳期。物業上市日期太長，會使後來的潛在買方認為該物業有什麼問題，不肯出高價，從而影響物業價值。這是賣方不願意接受沒有”Mortgage 預批”的買方OFFER原因。作為買房人，如果能多站在賣方人的角度去想問題，把買房的準備工作做好，把”Mortgage 預批”準備好，讓賣方認為你是個有準備的買方，對買房是非常有幫助的。

其次，賣方經紀會把機會導向給有“MORTGAGE預批”的買房人。房屋買賣過程中，賣方經紀的作用是不言而喻的。賣方經紀在選擇買方時，應最大限度符合自己客戶的利益，即賣方利益，同時這樣也兼顧自己的利益。在搶OFFER時，賣方有時由於經驗不足，不知道選擇哪個OFFER對自己更有利，有時會認為價格稍高一點，即便沒有”Mortgage 預批”的OFFER好一些，但賣方經紀知道這裡的風險和厲害關係。他會勸說賣方不要輕易接受這個OFFER，給賣方一個專業建議，他會勸說賣方再給每個潛在的買方一個機會，改進各自的OFFER. 這樣，有”Mortgage 預批”的價格低的OFFER，可以提高一些價格，甚至取消Mortgage 條件；但沒有”Mortgage 預批”，是沒法改進成有”Mortgage 預批”。這樣，在下一輪OFFER競標時，沒有”Mortgage 預批”的買方自然被淘汰了，一次次扮演搶OFFER的”陪襯人”角色。賣方這樣做的結果是賣房成功率是非常高的。買賣雙方簽完字，各自準備後續工作，諸如搬家轉學的事宜。賣方經紀也確切地將佣金收入自己的口袋裡了。反之，如果賣方選擇一個沒有”Mortgage 預批”的買方，一個不太靠譜的買方，那事情可能就會不一樣。可能一個星期過後，買方會以Mortgage 沒有批下來為由取消已簽訂的合同。這時，賣方和賣方經紀還要重新回頭再做一次工作。這是次要的，更重要的是，房屋錯過最好的賣房日期。由於房屋在市場滯留時間過長，嚴重影響房屋價格。這是對賣方極其不利的。甚至有時，賣方由於是換房，已經與他人簽訂了買房協議和確定了成交日期。這時由於買方沒有”Mortgage 預批”，和足夠的財務能力而取消合同，會置賣方於極端不利的處境。同時，賣方經紀也會承受過載的精神壓力。因此，為避免這樣的事情發生，賣方經紀往往會將機會導向有”Mortgage 預批”的潛在買方。

最後，”Mortgage 預批”可以使買方經紀給你選擇更適合的物業。地產經紀在帶客戶看房過程中，買方經紀了解買方想買什麼樣的房子，和了解買方能買什麼樣的房子的情況越詳細越好。這樣不但有助於買方經紀高效率地，有針對性地，快速地找到買方心儀的房源，買成房子，而且還能節省客戶買房時間和金錢。反之，如果買方沒有”Mortgage 預批”，那不論是買方經紀還是買方對於能買什麼樣的房子心裡也不清楚，不着邊際地亂看房源，浪費自己和地產經紀大量時間，還錯過買房大好時機。在多倫多不斷上漲的房屋市場，錯過時機，耽誤了時間，就等於要多花很多錢去買同樣的房子。比如，在沒有”Mortgage 預批”的情況下，浪費了3個月時間看了幾十套100多萬的房源。結果申請Mortgage 時，最多能貸到80萬，從而買方不得不推掉已簽好的合同，賣方地產經紀還要與財務聯繫退押金，買方經紀去到賣方經紀那裡去取支票，重新看房源。幾十套房子不但白看了，三個月時間也白白浪費，期間房價還漲了不少。像這樣沒有”Mortgage 預批”情況下，任憑買方憑個人想象地看房源，實際上是誤導地產經紀與其看大量與其財務能力不相關的房源，那才真是浪費時間，害人害己。所以，作為一位有準備的買方，在看房之前，最好能有個“Mortgage預批”，這樣非常有助於地產經紀為你找到合適房源。

總之，”Mortgage 預批”對於買房者是非常重要的。在賣方眼裡，擁有”Mortgage 預批”的潛在買方不但是有準備的買房人，同時也是買得起的買房人。大家常說，機會總是屬於有準備的人，尤其是買房這樣重大事情，更是如此！置身處地地設想一下，如果自己是賣房的，面對一個有”Mortgage 預批”的買方，和一個沒有”Mortgage 預批”的買方，你會把機會給誰？顯然會給一個有”Mortgage 預批”的潛在買方。那個沒有”Mortgage 預批”的要麼申請Mortgage 預批時，條件不合格，要麼乾脆就是沒有做好買房準備。不論是哪種情況，都不應不機會交給這樣的買房人。除非是在沒有有任何其他選擇的情況下，與其說讓房屋在市場閒着，還不如讓這個人先試着。這種情況多發生在該物業沒有對大多數買方沒有吸引力的情況下。另外，如果買方有”Mortgage 預批”，賣方經紀也願意和你打交道，願意與你多溝通，希望你成功，從心裡使勁把機會導向給你。因為這樣對他和他的客戶非常有利。一旦簽訂OFFER，大家就可以着手準備後續工作了。賣方可以考慮搬家事宜，賣方經紀的佣金也到手了。反之，如果把機會給一個沒有準備的人，一旦失去這麼好的買方，失去一個有”Mortgage 預批”的買方，以後的工作會非常被動，賣方經紀可能將承受的看不到的無形的市場壓力和來自賣方的壓力。最後，一旦有”Mortgage 預批”，買方經紀會有針對性地查找房源，看房源。從而會節省大量時間買房子。在多倫多，時間就是金錢，節省時間就是節省買房人的錢，同時也就抓住了買房的好機會。所以說，”Mortgage 預批”在買房過程中的重要作用（多倫多房屋買賣 李 郡 電話（647）824-6916，微信 peterlee1689）。