馬新明Max Ma 保險理財系列文章之（368）----“分紅式 保險專題”之91:

如何及時鎖定您的房產投資成果而又不會錯過將來新的投資良機？

房地產和保險是家庭資產配置的兩個最主要的方式：我們一方面要抓住適當時機，儘快購置一些房產（特別是自住房的購買或適當放大更應優先考慮），在享受安居樂業的同時也利用房產投資的槓槓原理來加快家庭資產的增值速度；另一方面，也要及時購買各種必要的保險特別是分紅保險，在為全家建立起足夠保障的同時，也利用分紅保險在延稅的基礎上穩健地積累起另一筆長期的財富，這既是家庭資產配置要分散化、合理化的要求，同時也是及時鎖定房產投資成果的有效手段！但到底怎樣才能將房產投資的成果及時鎖定而又不影響將來新的投資良機呢？這正是本文所要探討的問題。

購買房產需要抓住適當時機，但購買保險則是越早越好！若資金有限，至少也要儘快購買足夠的Term保險來進行家庭的保障包括保護您的房產。但在將房產在房價的高點變賣套現後，則應該是購買分紅保險的一個較好時機了，這也是鎖定房產投資成果的最好方式之一。我一直強調：購買房產一定要因人而異，並要量力而行；要以能“守得住”為原則，而且也不能太“貪心”，要適可而止，見好就收。因為房產投資一般都會利用槓桿，其實風險是很大的。雖然從長線來說房產是會不斷增長的，但有時短中期的波動還是很大的！談到多倫多的房產市場，已經連續上漲十幾年了，最近幾年的漲幅更是瘋狂和不正常。筆者也早就說過：世上沒有不散的宴席，也沒有隻升不降的市場！房地產市場也絕不例外，價格調整是遲早的事，現在果然不出所料！在安省政府實施新的調控政策後的短短三個多月來，大多地區的房市明顯降溫：成交量大跌，房價也從高點急速回落，在GTA的有的區域，房價在實施新政後的頭一個月就急速下調10%以上！應該說，2017年的頭三個月，確實是賣房套現鎖定成果的最佳時機，有的高人就在那個最佳時機、或者在房市剛剛下調的頭一、二個月成功“出逃”，在市場的高點果斷地變賣套現了一些物業。但現在的問題是：房產逢高售賣套現後，到底應如何才能真正鎖定住投資成果呢？ 我覺得，可以將其部分套現資金轉移到安全穩健型的分紅式保險里或平衡類基金裡面去；或者再購買一些相對安全穩健的、現金流比較好的物業類型如某些目前的性價比還算比較好的Condo型物業；或者是這幾種類型的資產配置的組合。但相對來說，更具優勢的還是分紅式保險，這是因為：一是分紅保險的長期回報並不算低，而且還很穩健，特別是回報只升不降，是非常適合於鎖定投資成果的工具；二是分紅保險兼顧投資和保障及財富傳承，是一種具有綜合功能的資產類型；三是分紅保險作為一種保險產品具有最大的稅務優惠；四是分紅保險作為一種投資類別，讓投保人不需操心就能安享其成！那麼，到底應如何通過購買分紅保險來及時鎖定您的房產投資成果、而又不影響您將來新的投資良機呢？下面我們就以購買Sun Life的分紅保險為例來說明：

其一：您最好選擇短線現金值較高的分紅保險類型如Sun Par Accumulator。此類分紅保險的短線現金值漲得快，可以給你更多的資金靈活性，在不遠的將來若遇到良好的投資機會包括重新步入上升軌道的房產投資機會時，您就可以在必要時以您的高現金值的保單做抵押，將分紅保單中的部分現金值借出來進行投資，這樣，既不會影響到保單的增值，也不會錯過難得的其它投資機會。待投資成功了、資金寬裕時再把借款逐步還清。當然，此類注重短線現金值的分紅保險，其長線回報就相對要差一些。若要追求最大的長線回報，又需要短、中期有較高的現金值可供周轉以不錯過將來的投資良機，您還是應該購買注重長線回報的分紅保險類型如Sun Par Protector，但您一定要在目前資金充裕時儘量往保單裡做最大的額外付款才行，這樣，保單中的現金值才漲得快，可以為您及時提供資金的周轉。其二：如果你目前還比較年輕，又不想把房產變現後的資金全部一下子鎖定到分紅保險里，那麼，你可以選擇20年保證付清的分紅保險類別。這樣，你在逐年支付保費、擁有一份大額分紅保單的同時，也可把從房產投資裡面套現的資金同時用作其它安全穩健型的投資，如保守穩健型的平衡類基金，每年同時賺取保單分紅和基金的投資回報，也沒有失去一大筆本金的靈活性。其三：如果您的年紀偏大（特別是超過55歲以上），又想利用分紅保單來鎖定房產投資的成果，還想利用分紅保單來早點退休，那麼，您就應該選擇短時期可保證付清的分紅保險類型了，如Sun Life新推出的8年或10年保證付清的分紅保險類別。當然，如果您從房產中變現的資金暫無其它用途，您也可同時選擇將暫時不需放在分紅保單中的錢放到更加保守和穩健的平衡基金里或更加安全的債券里，以免讓資金閒置而貶值。最後一點：如果您就是想將房產變現的這一大筆錢全部徹底鎖定，專款專用全部用於購買分紅保單，不想再做其它任何的不確定性的投資，那麼，您就可以買一份足夠大的分紅保險、並採用一次性付款的方式把您的分紅保單一次性付清，以確保萬無一失。我以前已說過，分紅保單一次性付款的本質，其實就是另外購買一個年金來按年支付保費。按目前的利率測算：若選擇20年或10年保證付清的產品類型，一次性付款要比付20年或付10年分別節約20%或10%的總保費，反過來說，同樣一筆從房產中變現的資金，若採用一次性付款來購買分紅保險，則要比付20年或付10年的方式購買到多25%或11%左右的基本保額。在都付基本保費的情況下：購買的基本保額越大，將來可用於退休的收入和傳承的財富就越多，總體回報也就越高。

（ 本文僅供參考，不構成具體建議。如果您想知道您是否適合購買分紅式/盈利報酬式保險，請諮詢合格的專業人員，也歡迎與本文作者聯繫。馬新明Max Ma為宏泰集團高級保險理財經理、資深專業理財顧問、環球百萬圓桌會員，對分紅式/盈利報酬式保險進行過長期、系統和深入的研究，並具有豐富的實操經驗。聯繫電話：647-832-6780；Email: maxmafin678@gmail.com ; 更多文章請瀏覽：Blog.51.ca/u-314419）