土地财政在地方财政举足轻重，占地方财政收入的半壁江山，这也是楼市调控屡屡失败的主要原因。对此的解决之道十分简单：实施房地产税，（逐步）用房产税取代土地出让费。各界对此也有普遍共识，但政策迟迟不能落地。前财长楼继伟似乎曾积极推动，但无疾而终。如今房地产税政改似乎乏人问津。无疑占据房源最多的精英阶层彻底杯葛了房地产税这一重要财政改革。但从经济政策角度看，要替代土地财政，房产税到底要收多少？

根据《地王之谜：来自地方土地财政视角的解释》一文，土地财政资料如下，

    "2014年在不考虑土地融资的情况下，土地财政贡献了地方财政收入的35.63%。2015年国有土地使用权出让收入达到4.26万亿，2003-2015年间土地转让金与地方一般预算收入之比平均为49.74%。2014年与土地、房地产关联的税收占地方一般预算收入已接近28%。2015年地方债务总和为18.4万亿，土地融资规模3.68万亿。"

依据2015年数据，“国有土地使用权出让收入达到4.26万亿”，假设房产税解决50%的土地财政，就要每年征收2.13万亿元。中国人口13.5亿左右，估计一半城镇人口，假设每个家庭三个人，中国有2.25以城镇家庭。也就是说每个家庭每年要征收9467元，或每月789元。

根据《18省份2015年平均工资出炉 仅3地超全国平均水平》资料，2015年私营工作人员年收入在27,774元至44,838之间，国营工作人员年收入在45,403元至66,668元之间。如果取中值均数，人均年收入为46,170元。

基于上述数据，如果房产税解决一半土地财政，家庭年税负是9,467元，相比个人平均年收入46,170元，对家庭经济影响不小，但可能还是可以接受，或承受的。如果彻底取代土地财政，家庭年税负将是18,934元。这个可能就让居民吃不消了。

当然上述计算过于简单化，有诸多因素会影响居民对房产税的承受力，譬如一线城市房价要高出平均价格很多，工资优势或许无法弥补房价劣势。但同时一线城市地方政府对土地出让的依赖性相对较小，也许中和一些房产税的负面因素。

其次，根据国内一些试点方案，房产税可能有个起征点，比如第一套房的一定面积免征房产税。这样无疑大大减少房产税的冲击面，但在总税收不变的前提下，房产税将落在少数人的肩上。假设80%的人豁免，那20%的人就要交五倍的房产税，也就是平均每户9,467x5 = 47,335

元。这可是一个很重的税负了。

同时值得考虑的问题是房产税对房价的影响，以及相关的金融风险。如果房产税导致民众对房地产投资热情骤减，改变供需平衡，导致房市进入多年熊市，那么由此引发的问题将是多方面的。首先低迷的房地产将严重打击经济，牵连很多相关行业，严重打击就业。其次，很多债务均和房市关联，房市逆转或触发金融风险，甚至雪崩风险。因此有效评估房产税的金融效应，控制金融风险十分重要。但同时房产税改革每拖一天，将来实施的风险就会多一分，因此拖延改革绝不是良策。如果拖到土地财政枯竭，非改不可的时候实施房产税，后果必将是经济灾难。

作者：藿香子

时间：2017年3月23日

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