漫谈房屋降价的底层逻辑

李 郡

最近，与一位过去的客户交谈时，谈到了未来中国房地产市场的走势。客户告诉我，自己在国内有几套房子，近年来价格下降幅度比较大，而且房屋流动性越来越差，有些房子即使愿意降价，也很难找到买家。他问我：未来国内房价有没有可能重新上涨？对于这样的问题，我认为，与其简单预测房价涨跌，不如先理解当前中国房地产价格下降的底层逻辑。

三十多年完成欧美一百多年的城市化建设。中国城市面貌发生翻天覆地的变化，仅仅用了三十多年时间。从制造业、机场、港口，到高速公路、高铁、城市轨道交通，再到高等教育、医院和城市公共设施，中国在相当短的时间内，建立起了规模庞大的现代化基础设施体系。部分领域的建设规模甚至超过了许多欧美发达国家。

这种发展速度，在世界经济发展史上都比较罕见。但是，如此快速的发展并不是没有代价的。过去几十年，中国通过高投资、高储蓄和高负债的方式，集中资源推进工业化和城市化。房地产在其中扮演了非常重要的角色。

过去，几亿中国家庭通过购买商品房，实际上也在一定程度上承担了城市建设和基础设施发展的成本。房屋价格不仅包含建筑材料、人工和开发商利润，还包含土地价值、城市公共设施配套以及城市未来发展预期。换句话说，过去购买一套房子，在某种程度上，也是购买一个正在快速成长的城市。

中国的发展模式与欧美国家存在明显差异。中国经济发展模式与欧美国家有一个比较明显的区别，就是资源配置方式不同。欧美国家的城市建设和基础设施发展，通常更多依靠市场需求、和地方城市发展规划，按照经济发展规律逐步推进。其发展速度相对平缓，但不少基础设施项目的建设周期也更加分散。

中国则具有集中资源推进重大工程的能力。所谓集中力量办大事，就是在特定发展阶段，通过行政资源、财政资源和金融资源的集中配置，优先实现某些国家发展目标。回顾中国近现代经济发展历史，可以看到不同阶段都有不同的资源配置方式。

在战争年代，国家可以集中大量人员和付出巨大经济代价，争取国家独立与和平发展环境；在工业化初期，通过工农业产品价格剪刀差等方式，将农业部门的部分资源转移到工业部门，加快国家工业化进程。这一过程也使广大农民承担了相应的历史成本；进入改革开放和城市化高速发展时期，房地产又成为连接居民储蓄、金融资本、地方财政和城市建设的重要载体。

这次集中的力量，是通过亿万普通家庭长期按揭贷款，将两代人未来几十年的收入提前投入房地产市场。从而加速房地产，和相关城市基础设施的艰设速度。从这个角度看，中国三十多年城市化建设的背后，是几代人共同承担的经济成本。换一句说，这些年来，在城市数以亿计的购房者是中国城市化建设的主要承担人。这些人，掏尽两代人积蓄，再背负30年房贷，为中国的整个城市化融资体系中发挥了重要作用。

国家发展战略转型，房地产不再是过去的房地产。过去三十多年，中国经济发展的重要动力之一就是房地产和基础设施投资。房地产带动钢铁、水泥、玻璃、家电、家具、建筑、运输、金融等众多产业。房地产不仅仅是一个独立行业，更是一个庞大的经济产业链。

然而，随着中国城市化进入相对成熟阶段，经济发展的重点也开始发生变化。过去，国家需要大量建设道路、桥梁、机场、港口、住宅和城市公共设施。现在，许多城市的基础设施已经相当完善，一些地区甚至出现了公共设施严重过剩和利用率不足的问题。

与此同时，国家经济发展的战略重点逐渐向先进制造业、人工智能、半导体、新能源和高科技产业转移。这意味着，未来国家有限的金融和投资资源，需要在不同产业之间重新配置。房地产曾经是经济增长的重要发动机，但它不可能永远承担同样的历史使命。当经济增长的主要动力发生变化，房地产过去所享有的投资地位和资金环境也会随之改变。房地产市场的调整，正是这种经济发展阶段转换的一个表现。过去社会比较偏重房地产业投资开始渐渐撤离至其它行业，缺乏资金支撑，房价渐渐回落已是必然结局。

为什么新建房屋有时比二手房便宜很多？过去几年，一些城市出现了比较特殊的现象：部分新建商品房的售价，甚至低于周边二手房的挂牌价格。

为什么会出现这种情况？过去建设的住宅，除了建筑物本身的成本，还包含土地取得成本、城市配套设施、开发周期以及当时的市场预期。

当时，很多城市正处于快速扩张阶段。一片住宅区周围可能需要新建学校、医院、道路、商场、通讯设施和公共交通。这些建设需要大量资金，也会通过土地和房地产开发等渠道体现在相应的房屋建设的成本。

但是，今天的情况已经有所不同。一些城市的道路、学校、医院和商业设施已经建设完成，部分地区甚至出现了供给过剩。例如，一些地方的幼儿园、学校和妇产科医院，由于生源和服务需求不足，开始出现关闭或整合的现象。这说明，过去城市扩张所带来的新增公共设施需求，正在发生变化。对于新开发商品房项目而言，虽然仍然需要承担土地、建筑、融资和基础设施配套等成本，但其份额远远少于之前的房屋相关的额外城市配套建设费用。在部分区域，新增城市建设所带来的溢价已经明显下降。再加上开发商资金压力、市场竞争和库存去化需求，新房价格自然可能出现明显调整。但从整体趋势看，过去依靠城市扩张获得的房地产溢价，已经不再是所有城市都能够持续享有的优势。

房地产市场的信息不对称，放大了市场调整。房地产市场还有一个容易被忽视的问题，就是信息不对称。房地产投资具有金额大、投资周期长、流动性差等特点。普通家庭购买一套房屋，往往需要投入几十年积累的储蓄，甚至背负二三十年的住房贷款。

如此重要的投资决策，本应建立在充分、真实的市场信息基础之上。

然而，在过去相当长的一段时间里，房地产市场的舆论环境中，乐观预期占据了比较重要的位置。一些专家学者、市场机构和行业从业者长期强调城市化空间、人口向大城市集中以及土地稀缺等因素，却没有充分讨论人口结构变化、住房总量、居民负债和区域供需失衡等问题。

当市场信息不能充分反映真实供需状况时，普通购房者就容易形成过于乐观的价格预期。更值得注意的是，房地产市场信息存在明显的滞后性。从供需关系发生变化，到开发商减少投资，再到库存增加、房屋降价，往往需要相当长的时间。因此，当普通购房者真正感受到房屋越来越难卖、价格不断下降时，一些地区的供需失衡可能已经积累了相当长的时间。近年来，部分人口流出城市的房地产市场，甚至出现了类似鹤岗的低价、低流动性现象。

当越来越多的购房者发现房屋不仅难以升值，而且难以变现时，观望情绪就会进一步增强。买家减少，成交量下降，卖家为了尽快变现只能继续降价。如此形成一个相互强化的市场循环。这也是当前房地产市场价格下降的重要原因之一。

制造业和就业环境变化，同样影响房地产需求。近年来，国际贸易环境发生变化，中美贸易摩擦以及全球供应链重新布局，使部分制造业订单和产业链出现转移。这一变化对房地产市场的影响，不能仅仅从制造业本身来观察。制造业是一个国家经济体系的重要基础。制造业拥有稳定订单和就业岗位，才能带动运输、物流、商业、服务业和金融业的发展。

一个地区如果拥有大量稳定的制造业企业，就会形成相应的就业人口、家庭收入和住房需求。反过来，如果企业订单减少、工厂外迁或者就业岗位下降，受到影响的就不仅仅是工厂员工，还包括当地的运输、商业、餐饮、金融和房地产等相关行业。尤其值得注意的是年轻人的购房能力。大多数年轻人需要先拥有相对稳定的工作和收入，才会考虑结婚、生育和购买住房。如果就业预期不稳定，家庭收入增长缓慢，即使房屋价格有所下降，也不一定能够刺激购房需求。因此，房地产市场不仅取决于房屋供应量，还取决于居民未来收入预期。没有稳定的就业和收入增长，房屋就很难形成持续的购买力。

未来房地产市场需要经历漫长的调整。综合以上因素，我认为，中国房地产市场目前面对的并不是简单的价格周期性调整，而是多种经济结构性因素共同作用的结果：

第一，        国家经济发展重点正在发生变化，房地产不再像过去那样承担大规模城市化建设的历史任务。

第二，        许多城市的基础设施已经相当完善，部分地区甚至出现公共设施和住宅供应过剩。

第三，        人口结构和人口流动方向发生变化，不同城市之间的住房需求出现明显分化。

第四，        居民长期背负的住房贷款，限制了未来新增购买力。

第五，        制造业和就业环境的变化，又进一步影响了年轻人的购房能力。

这些因素相互作用，使房地产市场的调整具有一定的长期性。当然，房地产市场并不是所有城市、所有区域、所有房屋都会出现相同幅度的下跌。人口持续流入、产业基础较好、就业机会充足的城市，与人口流出、产业萎缩的城市，其房地产市场可能出现完全不同的表现。

未来，政策如何处理房地产库存、地方财政、金融风险和居民债务，也会影响市场调整的速度。尤其需要注意的是，国家需要防范房地产价格过快下跌引发的金融风险和居民资产负债表恶化。

过去几十年，房地产与银行、地方财政、居民财富和实体经济形成了非常复杂的联系。房地产市场的调整，不可能完全脱离这些因素独立进行。至于房地产市场需要多长时间才能完成债务消化和供需再平衡，目前很难给出准确时间表。这个过程可能相当漫长。

总之，理解历史，才能理解未来。回到文章开头那位客户的问题：未来国内房价有没有可能重新上涨？我的看法是，不能简单用过去三十年的房地产发展经验，推断未来三十年的房地产市场。过去，中国城市化处于高速发展阶段，城市人口增加、基础设施扩张、住房需求增长，房地产享受了经济高速增长和城市扩张带来的双重红利；今天，许多城市已经完成了大规模基础设施建设，房地产市场也从过去普遍短缺的时代，逐渐进入总量供需调整和区域结构分化的时代。过去买房，很多时候是在投资一个快速成长的城市。

今天买房，则需要更加关注一个城市未来的人口、产业、就业、财政和实际住房需求。这两种投资逻辑，有着本质上的区别。中国过去三十多年的城市化建设，创造了巨大的经济成就，也形成了规模庞大的房地产资产和居民债务。现在，经济发展进入新的阶段，房地产市场也需要完成相应的历史性调整。房地产价格的变化，表面上是房屋价格的变化，深层次反映的却是一个国家经济发展阶段、资源配置方式和人口产业结构的变化。理解这一点，或许比预测明年房价上涨还是下跌，更有现实意义。