在灣區購房，了解並正確解讀房屋披露文件（disclosures）是至關重要的一步。披露文件是賣家提供的關於房產的詳細說明，它不僅包含了房屋的自然風險信息，還涵蓋了物業管理、房屋狀況、交易細節等多個方面。本文將帶你深入了解如何分析這些文件，以確保你的購房決策更加明智。
1. 房屋自然風險披露
首先，披露文件中的“Natural Hazard Zone disclosure”部分會直接告訴你房屋是否位於洪水區、地震帶、火災區等自然災害頻發的區域。例如，東灣的某些地區可能同時位於洪水和地震帶上，而南灣的Sunnyvale和Mountain View則可能靠近superfund site或高壓電網。如果你對居住環境的安全性有較高要求，這部分信息將直接影響你的購房選擇。
2. 物業管理協會（HOA）資料
對於condo等有物業管理的房產，披露文件中的HOA資料尤為重要。你需要關注以下幾點：
- 儲備金（reserve study）：管理協會的儲備金狀況，尤其是對於老舊小區，因為儲備金不足可能導致未來HOA費用的增加或一次性特別收費。
- 出租限制（rental restrictions）：了解小區對於短租（如Airbnb）和長期出租的限制，這對於投資房尤為重要。
3. 代理視覺檢查（Agent Visual Inspection）
這部分是賣家代理對房屋進行的簡單檢查，他們會指出房屋中顯而易見的問題，如地毯污漬、牆壁污點、地板異響等。然而，這並不是詳盡的房屋檢查，更詳細的房屋狀況需要通過專業的房屋檢查報告來了解。
4. 轉讓披露聲明（Transfer Disclosure Statement）
這是賣家對房屋狀況的描述，重點在於回答“是”的問題和手寫解釋。例如，賣家可能會提到住戶可能會受到附近建築項目的噪音影響，或者小區的保安措施不夠完善。此外，這份報告還會列出房屋交易中包含的物品，如洗衣機/乾衣機通常不包含在內，如果提到化糞池（septic tank），則說明房屋位於其上方。
購房建議
在灣區這樣一個競爭激烈的市場中，一個“clean offer”（即買家一旦進入合同，因任何原因退出將失去押金的offer）往往更受歡迎。因此，在提交offer之前，仔細閱讀並理解披露文件至關重要。專業的房產團隊會在準備offer階段為買家詳細解釋每一項內容，幫助買家做出明智的購房決策。
