说起房地产相关的话题，大致都是讲一手或者二手市场的房价趋势。很少有人注意到商用住宅管理方面所没有考虑到的问题。而这一问题将会是房地产的另一个财产黑洞。

这就是中国住宅楼今后的保养与维护的费用问题。中国城镇化以后并没有形成现代化住宅管理的理念和实施上的成熟管理。业主们整天关心的是自己的鸽笼是否涨价。对于鸽笼以后的维护成本他们根本没有去考虑。这主要是几个原因造成的。

第一是中国住宅商品化的时间太短。从改革开放的开始到真正住宅商品化经历了很长时间。真正意义上的商品化开始应该是在上世纪90年代中期。到现在不足20年。在此之前，没有人有物业管理的经验和对物业管理的预期。许多人认为房子，楼房是一劳永逸的东西。或者还在幻想国家，政府会解决房屋修缮的问题。

第二是中国人对集体共有的财产缺乏主人翁似的管理精神。他们认为天塌下来有人顶。但是对于由谁来顶，并不深究。同时，中国人大部分只顾小家，而缺乏同舟共济的精神。

第三，地方政府为了鸡的屁，盲目发展房地产。在发展的同时，地方政府的官员和房产管理局（处，所等）对房产管理也是一无所知。给业主挖陷阱。监督和管理水平太低。楼房建筑质量达不到标准。施工方，开发商一起糊弄购房者。

现在的实际情况已经很糟糕。在上海或者北京这样的一线城市，许多20多年的住宅楼从外面看已经亟需维护了。即便是许多十年以内的住宅楼也出现很多问题。由于没有中央空调，每一家的窗户外面都至少有一个空调机。顺着空调机流下的水流常年冲刷和腐蚀外墙。许多外墙的裂缝出现没有及时得到维修。使得空气中的潮气，水流进入裂缝。进一步腐蚀混凝土中的钢筋。产生压力腐蚀和化学腐蚀的双重危机。这样的楼房会大大降低使用年限。最后的结果就是危楼，废掉。我父母在外地的住房当时是第一个高层住宅楼。人人羡慕。但是，由于人们没有维护意识。政府也不帮助维护。房顶漏雨就由顶层住户到屋顶上面自己维修。下面的人对屋顶漏雨无动于衷。最后，这幢住宅楼因为无法安全居住，在经过了短短22年的生命周期后被一个地产开发商拯救了-推倒重来。这样的事情每天都有。上海的一个居民楼商量是否动用维修基金为一户顶楼漏雨的住户维修屋顶。投票的结果是没有通过半数同意。无法维修。他们没有意识到一个楼是一体的。不能分开来看。就像如果脑袋认为小脚趾和它没有半毛钱关系，烂就烂吧。最终大脑也保不住。

在国内购房时的确有一笔政府保管的维修基金。大致是房价的0.5%。如果是一个100万的房子，大约是5000-6000人民币。许多城市这笔基金从绝对值来看不少。特别是上海和北京这样房地产海量的城市这些基金数目相当大。但是和今后房产维护相比也只是九牛一毛。即便这笔钱不被挪为他用，也完全无法满足住宅维护之用。物业管理收费应该考虑了小打小闹的维修费用。对于建筑本身的维护费用肯定是没有考虑的。像上海这样潮湿的地方，外墙的维护至少要10年就需要粉刷一次。在粉刷时还要进行外墙维护。比如消除缝隙，裂纹修补等。电梯除了每年的年检以外，像中国住宅楼那样使用频繁的电梯。十年几乎需要更换新的。这些维护，那几个维护基金完全不够。还指望到时候由政府买单的人可能会失望。因为这样海量的维护需要政府不可能有能力负担。当十年以后房地产逐渐平稳，将楼房推倒重建的成本和房价相比肯定不是开发商愿意做的事情。因此，长期来看，对于住宅的维护考虑非常重要。在国外，许多几十年（40，50年）的住宅不亚于新建住宅。所以可以常常看到广告上说，“比新的还好”。不是忽悠。国外的集体住宅的管理都是按照政府住宅管理条例进行。维护基金归业主雇用的房产管理公司管理。每季度有财务报表通过业主委员会给业主汇报。楼房的状态也非常清楚。需要维修的项目如果不是政府规定的，比如加一个花池等。只需要大家投票即可。如果楼房根据政府规定到了需要粉刷和维护的年限，则由业主参与所有的报价过程以及费用使用情况。维修完毕由于资金短缺可能会增加业主每月的物业费直到满足政府规定的维护基金最低额度。楼房的整体结构和建筑都有商业保险。如果由于天灾或者以外造成的损失都将由保险公司负责维护费用。不需要动用业主的维护基金。因此，在国外很难通过住宅楼的外表判断其年龄。看上去都像新的一样。

中国住宅楼基本上都没有商业保险。单元内个人财产保险是另一回事。一是没有人认真去想，二是没有人愿意花钱。同时，国人在住宅使用时并不爱惜物业的所有财物。造成了中国住宅楼使用过度。快速老化。然后，业主们又破罐子破摔。造成恶性循环。许多回迁楼这样的状态相当多。到楼房成为危楼的时候，谁来为你买单？如果政府来买单的话，就产生了不公平的问题。高档住宅的维护费用高。普通住宅维护费用相对低些。享受的待遇不同。这一社会不公如何消除？所以物业所有人负责自家房产的维护是最合理的。为了保住房产，住宅的价值，这个问题一定不能忽略。