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价值树Valuetree的博客  
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【价值树】信用是自由的基础 2017-08-21 20:55:58

【价值树】1信用和契约是“自由”的基础,法制和安全是“自由”的前提,“自由”只可能被善人建立,恶人或违法者必定会破坏它。
2限制恶人作恶,限制违法者暴力,限制无信媒体制造假新闻,才可能接近“自由”。
3左派政客错引“自由”之名,让邪恶打压良善,让暴力代替和平,让谎言代替信用,让野蛮代替文明,让“政治正确”代替法律,炒作种族、阶级、性别对立,为了自身票仓而只给支持者特权,破坏人人平等。最终不可能实现“自由”,还会使社会沦为野蛮的“原始社会”或“奴隶社会”。“极左政客”商鞅、洪秀全、希特勒、斯大林是前车之鉴。



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【涤生说】从弗州暴乱看“黑命贵主义者”颠倒“黑白” 2017-08-20 08:04:33

从弗州暴乱看“黑命贵主义者”颠倒“黑白”

作者:涤生Franklin

        近期的弗吉尼亚州汽车撞人事件,被主流媒体塑造成了“白人至上主义者”、“三K党”、“纳粹主义者”主导的“恐怖主义”行为, 很明显这是左媒、左派政客在颠倒“黑白”、偷换概念,大玩文字游戏。 “黑命贵主义者”(左派政客及其支持者)靠“种族主义”和“白人至上主义”的帽子打压所有不支持其观点者, 宣扬“黑命贵”的 “逆向种族主义”不但没有被抨击,反而成为了“高尚和正义”之事。有驴党政客利用媒体和法律武器保驾护航,讲真话的人极有可能被“批斗”甚至被起诉。


        首先,弗州事件的起因是,夏洛茨维尔市决定拆除市内一座南北战争时期南方将领罗伯特李的雕像,因此引来了民众的反对。很明显拆雕像的行为是愚蠢的“政治正确”的产物,这是炒作“种族主义”概念使其极端化的结果。 它破坏了传统价值观并伤害了民众的情感。可以说夏市政府的行为本身就是违背州法的,而民众的示威是被批准的合法行为,   并非“白人至上主义”,和种族、肤色无关,它并非在反对黑人或其他族裔,而是对政府的鲁莽行为表达不满。 李将军的雕像代表了全体“美国人”的历史记忆和传统价值观,“美国人”却被“黑命贵主义者”偷换概念成了“白人”,挑拨族群对立的动机明显。后来这个示威活动引起了很多“反示威人群”的攻击,而这些“反示威行为”是未经批准的违法行为,  同时,干预他人和平表达观点的权利本身就是违法的,更何况后来已升级为暴力。

       反示威 “群众”极有可能有政治势力在背后支持,川普当选以来已多次发生类似事件。 很明显这是驴党政客不甘心大选失败,不遵守传统契约和法律制度,妄图通过谎言和暴力来打击川普及保守派势力(左派政党往往习惯于通过阻挠政敌施政以及靠诱饵吸引选民的手段争取票仓,却很少通过谋划民众长远利益而获得支持)。左派政客们的谎言和暴力使仇恨和冲突升级,这些“反示威者”的加入,使两派的矛盾加剧,遗憾的是,警察并没有及时采取隔离措施。 结果犯罪嫌疑人开车冲入人群,撞死一人撞伤多人。这令人悲痛,但这件事却完全是由左派政客的错误行为所引起的。  反对拆掉塑像的示威活动是政府已经批准的合法行为,极端主义者才会压制人们的正常言论表达。“三K党”,“纳粹”之类的旗帜标志极有可能是左派势力的操纵。 即便没有被操纵,除非大部份参与者都挥舞“三K党”,“纳粹党”的旗帜,  否则并不能把示威者和“白人至上主义者”划等号。 (德国纳粹党原名德国工人党,属于极左政党,左媒却颠倒黑白,将之描绘成“极右翼政党”,而“三K党”本来就是在驴党支持下组建的,象党专注于全体民众利益,而驴党却强化种族肤色之分)。

         在没有充足的团伙作案证据之前,那个犯罪嫌疑人驾车撞人只能视作个人的违法行为,未必和“种族主义”、“恐怖主义”有关。对于违法行为,应该关注的是违法行为本身,而不是背后的肤色、种族或性别。另外他的政治倾向、撞人的动机尚须由警察去调查才能确定。 而左派政客却在没有调查审判之前,以迅雷不及掩耳的速度, 用“白人至上主义者”这个工具来攻击政敌。

        在事件发生后,主流媒体口径一致地声称是“白人至上主义者”引发的暴乱,这极似被操纵。和前几次类似的操纵事件一样,几乎所有主流媒体都把矛头指向了川普。而事实上,川普曾经多次与三K党头目有争吵(前文已说过,三K党组织恰恰是由驴党扶植起来的)。 最应该对此事负责的首先应该是拆掉李将军雕像的夏市政府,其次是开车撞人的犯罪嫌疑人,警察的不作为也有部份责任,这和种族主义完全无关,川普说的是“美国优先”,却不是“白人优先”。后来川普公道地表达了对暴力违法分子的谴责。而驴党政客、左派媒体及象党建制派又步调一致的对川普进行攻击,说川普“政治正确”度不够。左派政客的目的不言自明,打击川普及保守势力。更有甚者,一个驴党议员竟然在自媒体发布“应刺杀川普”的煽动性信息,这是公然鼓吹违法暴力和仇恨,左派政客的“黑心”彻底暴露。

       驴党政客和左媒为了夺取权力和票仓,长期以来不惜扭曲民众的价值观以及破坏法律。 奥政府主导的“黑命贵主义”这种“逆向种族主义”能大行其道并推动立法,这是美国暴力冲突不断的一个原因。 法律面前应人人平等,好的政府本应淡化种族之分,以客观公正的法律为准,而无论他的性别、种族、肤色或宗教,这既可以维持好的价值观和法制,也可以保证不同种族之间的和谐相处,有利于安全和秩序。但驴党政客刻意炒作“种族主义”,这既不公正,也不符合法制精神,同时人为造成了族群冲突和对立。当人们逐渐淡化了种族肤色之分的时候,驴党政客不断的在提醒民众其肤色的差别。把所有不认同其观点者都扣一个“种族主义者”或“白人至上主义者”的帽子,因美国白人占大多数,那么大多数人都可以被扣这个帽子,只要他不同意驴党的观点。驴党这么做是“一箭双雕”,几乎可以统揽全部有色人种的票仓。同时,利用“种族主义”这个工具可以通过垄断言论来打压所有政敌,在他们控制少数族裔的票仓失败之后,  就致力于第二个目的:通过媒体宣传及暴力示威活动来垄断言论,抹黑执政党,制造冲突和对立,让民众相信少数人的“叫喊”为“民意”,却藐视大选这个真正的“民意”。

        驴党炒作“种族主义”已经到了可以凌驾于法律之上的地步。违法就应该被追究,肤色根本不是重点,行为是否合法才是重点,白人黑人都不应有特权。如果违法行为因为“政治正确”而被保护,那么民众的安全、法制的公正、社会的信用都会下降。警察面对暴力犯罪行为可能也没有了应有的果断,因担心严格执法会因“种族歧视”而被起诉。  如果所有白人警察针对黑人犯罪者的执法行为都被称为“种族主义”,所有白人违法者也都被贴上“白人至上主义”标签,那么完全和肤色无关的正常的执法行为和普通犯罪行为也很容易和“白人至上主义”绑定在一起,美国毕竟白人比例较高。

        驴党政客对美国注重诚信的传统价值观的破坏极为严重,这是在破坏美国建国以来繁荣的根基,信用系统一旦被破坏就很难再恢复。当“政治正确”极端化时,民众不敢说出真实想法,客观公正真实的表达因担心被批评“种族主义”而被制止,人们被迫说假话。驴党政客长期通过媒体和教育系统对民众进行引导,逐渐弱化这种注重诚信的传统。政客的表里不一已经被视若正常。因“政治正确”而说颠倒黑白的话民众也见多不怪。媒体失去了客观公正和真实,却见不到有人为反假新闻而游行。左派政客是谎言和暴力的制造者。他们在如何通过创造价值治理好国家而获得民众支持方面思考的太少,而在如果强化阶级、种族、性别对立纷争思考过多。与人斗,往往是善于编造谎言和制造暴力的恶者胜,他们善用 “偷抢骗”。而与自然打交道,往往掌握规律善于创造价值又注重信用者胜,后者可能对他们来说太慢又太难。

         川普陷入的舆论压力并不是源于他本身,而是由驴党的邪恶贪权导致的。正义必须要自强,如果自我弱化去纵容邪恶,邪恶就会更猖狂。对于正义及正确的行为,不应该因媒体及少数暴力示威者的反对就改变初衷,因为他们只为利益集团服务,不能代表民众利益,民意已经在大选之时被公正的表达了。川普在面对少数群体攻击批评上面似乎比较软弱。正确的行为就应该坚持下去,不应为了“息事宁人”而做出违背承诺、违反自然规律及伤害民众长期利益的事情。一个好的政治家,知道去代表选民的长期利益,而不是被媒体舆论和反对声音所左右,传统媒体因容易被利益集团操纵,往往会走向民众的对立面。媒体的客观和公正是第一位的。

         刚收到一个坏消息,史蒂夫班农已经离职。班农是美国传统价值观的捍卫者,是美国保守派的精神代表,他的离职对美国可能是一个重大损失。  其离职原因尚不明确,弗州暴乱事件可能是原因之一。班农接受左媒访谈内容被恶意披露,这可能是又一原因,这显然是驴党政客以及象党建制派的攻击,这和斯卡拉穆奇接受《纽约客》采访后被披露的情形极其相似,很像是“钓鱼执法”,先承诺不会披露,然后引导谈论一些敏感话题,最后再违约披露,但具体原因还有待确认。再者,川普不能像里根那样具有明晰的价值观可能也是班农离职的一个原因,因笔者目前掌握的信息太少,这些都是猜测,尚无法断言。从弗州暴乱事件和班农离职事件至少可以看出左派政客的邪恶和疯狂。

         除了象党保守派需要与驴党及象党建制派斗争外,美国民众也有责任捍卫自己的传统价值观以及法制,同时认清左派政客的真实面目,这样才能真正的减少暴力冲突和仇恨行为,恢复安全、秩序、公平、自由与繁荣。




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【涤生说】房产投资及抛售要略 2017-08-14 05:44:16

【涤生说】房产投资及抛售要略

作者:涤生Franklin


1

何为房产投资

        对于房产,分别有投资、投机或自住三种买卖动机,这里只谈投资。自住更多关系到个人喜好却无法量化。投机则更多依赖房价在中短期的价格走势,这几乎只能靠运气。只有投资可以通过合理的估值做出大致判断。投资并不是基于预测房价中短期涨跌而交易,而是把房产看成可以持续产生利息、利润的资产。很显然,房产产生利润、利息的部份就是它的租金,这样投资性房产一般基于租金收入来估算投资收益率,同时再结合宏观经济因素辅助分析。

       长期以来,很多人误以为通过预测房价涨跌来交易为投资,但这实质上是投机。投资须估算投资收益率,它往往基于资产内在价值的增长或产生的利息、利润,如果没有可靠的利润或确定的利息,甚至为负数,那不算投资。房屋的租金类似于利息或利润,通常是稳健可靠的,而房产短期价格由于受到疯狂的“市场先生”的影响可能大幅波动, 这并不影响其内在价值及投资收益率,房产价值不会随着价格上涨而增长,投资收益率与过去几年的价格走势完全无关。投机者主导价格走势,却无法改变价值规律,而租金就是房产价值增长的唯一来源。

2

    估算房产投资收益率

        那么应如何估算房产投资收益率呢?首先要把投资收益率和宏观经济因素对于房价和租金的影响分开来看,假设租金稳定,同时忽略房产税或贷款利息等不确定性因素。   用房产寿命期内产生的现金流入的折现值减去现金流出,再除以购房款,结果就是寿命期内总投资收益率,再折算成年均投资收益率 。因假定租金稳定,为了计算方便,这里完全可以不进行现金流折现,而是按照每年的租售比减去成本支出计算出每年的投资收益率之后再减去机会成本。结果需要大于零才值得投资。 这里先谈不存在土地所有权的房产的情况,假设房产寿命是五十年,五十年后价值会变成零,那么每年的折旧费是总房款的2%,每年房屋的租金减去每年折旧费用、维护费用、租金断档损失之后除以购房款得出每年的投资收益率,这个结果减去机会成本须大于零,也可以简化为直接用百分比加减。



        假设一套房产售价五十万美元,租金每年一万元,则租售比是2%,房屋的折旧费是每年一万元,每年折旧费率2%。租售比2%,减去折旧费率2%,再减去维护费及租金断档损失(假设都是1%),最终的投资收益率是-2%,再减去机会成本(假设是3%),结果是-5%,是赔本买卖。那这个租售比须达到多少值得投资呢,折旧费率2%,维护费率1%,租金断档损失率1%,机会成本3%,四者相加得出结果是7%,租售比在7%以上才值得投资,五十万的房产,租金须达到每年三万五千元才合理。那么租金只有一万的房产值多少钱呢?就用一万除以7%,得出结果是十四万三千元。房产不断折旧,价值下降,租金是其“利润”的唯一来源,如果这个租金无法覆盖折旧费率和其他支出,那就是一直在亏损。聪明的投资者不应以几倍于其内在价值的价格买入然后期待房价的上涨。

        对于有土地产权的房产的估值应首先估算土地价值占购房款的比重,可以通过土地交易中心查询一下该地区土地的大概价格,这不需要太精确。假设一套房产的价格是一百万,土地价值占四十万,那房屋所占价值则是六十万。假设其寿命是五十年,土地价值稳定不变,则五十年后房产的价值变成四十万。五十年折旧总费用是六十万,每年折旧费一万两千,相当于总购房款的1.2%,维护费用率1%,租金断档损失率1%,机会成本3%,四者相加得出结果是在6.2%,租售比须在此之上才值得投资。很多人买租售比不足2%的房产,实质上投资收益率是负数,这是投机行为。投机是“零和游戏”,剥夺或被剥夺,而投资却是通过资产本身价值增长获益。投机最终必然有一个买单者,可能是别人也可能是你自己。 通过创造价值或者买入可以创造价值的资产而不是通过抢夺他人获益,这样才可持续并自利利他,恶花难结好果。

        如前文所述,经济趋势、通货膨胀率、利率变化等宏观因素确实可以影响租金及房产价格,但其变化幅度和时间点都难以准确预测。宏观经济本身也受到诸多因素的影响,对于时间点的预测可以用来打赌争输赢,却不可以用之来投资。投资必须基于评估可靠的投资收益率,再结合宏观经济趋势,当二者同时向好才值得投资。同时,只有宏观经济因素发生的概率超过80%时才可作为参考因素,否则不如忽略它。通过“准确预测”精准踩点的神话多半源于运气,并不值得借鉴。


        由此可见,对于房产来说,应首先通过租售比估算投资收益率,然后结合宏观经济因素综合做出判断。当投资收益率较高、宏观经济因素向好时,这往往值得投资;如果投资收益率过低、宏观经济因素向坏时,那可能须要及时卖出(不要通过预测具体时间点去交易,而应果断行动);如果投资收益率较高、宏观经济因素向坏时,也应避免投资,因租金会受到宏观影响; 如果投资收益率较低、宏观经济因素向好,也应谨慎,因此时市场可能已经过热,即使宏观经济因素向好,没有双保险并不值得冒险,更何况有判断失误的可能。投资要点在于避免犯大错而不是妄图抓住所有机会,只要抓住最有把握的机会即可。

3

汇率对房价的影响

        有人可能会关注汇率对房价的影响,汇率的变化也是难以准确预测的,估值时通常应忽略汇率因素。如果确实有大概率发生变化,那也分几种情况:如果汇率和资产价格乘积低估,资本流入,那么房价可能上涨迅猛;如果汇率和资产价格乘积高估,资本仍流入,房价可能上涨和缓至平衡;如果汇率和资产价格乘积高估,资本流出,房价可能下跌迅猛;  如果汇率和资产价格乘积低估,资本仍流出,房价可能下跌和缓直至平衡。在非平衡时期,房价容易受到资本流动影响,房价汇率可能产生同向性;在平衡时期,二者可能有反向性,房产估值稳定,资本流动较慢。资本流动和汇率涨跌像云彩一样变化无常,房产的价值和投资收益率却是其根本。价格并不会永远偏离于其价值,尤其是当二者的距离越来越大时。没必要仅仅因为对宏观经济的某种预测而押上所有,投机近赌,大赌足以致倾家荡产。

 








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