作者：滌生Franklin

何為房產投資

        對於房產，分別有投資、投機或自住三種買賣動機，這裡只談投資。自住更多關繫到個人喜好卻無法量化。投機則更多依賴房價在中短期的價格走勢，這幾乎只能靠運氣。只有投資可以通過合理的估值做出大致判斷。投資並不是基於預測房價中短期漲跌而交易，而是把房產看成可以持續產生利息、利潤的資產。很顯然，房產產生利潤、利息的部份就是它的租金，這樣投資性房產一般基於租金收入來估算投資收益率，同時再結合宏觀經濟因素輔助分析。

       長期以來，很多人誤以為通過預測房價漲跌來交易為投資，但這實質上是投機。投資須估算投資收益率，它往往基於資產內在價值的增長或產生的利息、利潤，如果沒有可靠的利潤或確定的利息，甚至為負數，那不算投資。房屋的租金類似於利息或利潤，通常是穩健可靠的，而房產短期價格由於受到瘋狂的“市場先生”的影響可能大幅波動， 這並不影響其內在價值及投資收益率，房產價值不會隨着價格上漲而增長，投資收益率與過去幾年的價格走勢完全無關。投機者主導價格走勢，卻無法改變價值規律，而租金就是房產價值增長的唯一來源。

    估算房產投資收益率

        那麼應如何估算房產投資收益率呢？首先要把投資收益率和宏觀經濟因素對於房價和租金的影響分開來看，假設租金穩定，同時忽略房產稅或貸款利息等不確定性因素。   用房產壽命期內產生的現金流入的折現值減去現金流出，再除以購房款，結果就是壽命期內總投資收益率，再折算成年均投資收益率 。因假定租金穩定，為了計算方便，這裡完全可以不進行現金流折現，而是按照每年的租售比減去成本支出計算出每年的投資收益率之後再減去機會成本。結果需要大於零才值得投資。 這裡先談不存在土地所有權的房產的情況，假設房產壽命是五十年，五十年後價值會變成零，那麼每年的折舊費是總房款的2%，每年房屋的租金減去每年折舊費用、維護費用、租金斷檔損失之後除以購房款得出每年的投資收益率，這個結果減去機會成本須大於零，也可以簡化為直接用百分比加減。

        假設一套房產售價五十萬美元，租金每年一萬元，則租售比是2%，房屋的折舊費是每年一萬元，每年折舊費率2%。租售比2%，減去折舊費率2%，再減去維護費及租金斷檔損失（假設都是1%），最終的投資收益率是-2%，再減去機會成本（假設是3%），結果是-5%，是賠本買賣。那這個租售比須達到多少值得投資呢，折舊費率2%，維護費率1%，租金斷檔損失率1%，機會成本3%，四者相加得出結果是7%，租售比在7%以上才值得投資，五十萬的房產，租金須達到每年三萬五千元才合理。那麼租金只有一萬的房產值多少錢呢？就用一萬除以7%，得出結果是十四萬三千元。房產不斷折舊，價值下降，租金是其“利潤”的唯一來源，如果這個租金無法覆蓋折舊費率和其他支出，那就是一直在虧損。聰明的投資者不應以幾倍於其內在價值的價格買入然後期待房價的上漲。

        對於有土地產權的房產的估值應首先估算土地價值占購房款的比重，可以通過土地交易中心查詢一下該地區土地的大概價格，這不需要太精確。假設一套房產的價格是一百萬，土地價值占四十萬，那房屋所占價值則是六十萬。假設其壽命是五十年，土地價值穩定不變，則五十年後房產的價值變成四十萬。五十年折舊總費用是六十萬，每年折舊費一萬兩千，相當於總購房款的1.2%，維護費用率1%，租金斷檔損失率1%，機會成本3%，四者相加得出結果是在6.2%，租售比須在此之上才值得投資。很多人買租售比不足2%的房產，實質上投資收益率是負數，這是投機行為。投機是“零和遊戲”，剝奪或被剝奪，而投資卻是通過資產本身價值增長獲益。投機最終必然有一個買單者，可能是別人也可能是你自己。 通過創造價值或者買入可以創造價值的資產而不是通過搶奪他人獲益，這樣才可持續並自利利他，惡花難結好果。

        如前文所述，經濟趨勢、通貨膨脹率、利率變化等宏觀因素確實可以影響租金及房產價格，但其變化幅度和時間點都難以準確預測。宏觀經濟本身也受到諸多因素的影響，對於時間點的預測可以用來打賭爭輸贏，卻不可以用之來投資。投資必須基於評估可靠的投資收益率，再結合宏觀經濟趨勢，當二者同時向好才值得投資。同時，只有宏觀經濟因素發生的概率超過80%時才可作為參考因素，否則不如忽略它。通過“準確預測”精準踩點的神話多半源於運氣，並不值得借鑑。

        由此可見，對於房產來說，應首先通過租售比估算投資收益率，然後結合宏觀經濟因素綜合做出判斷。當投資收益率較高、宏觀經濟因素向好時，這往往值得投資；如果投資收益率過低、宏觀經濟因素向壞時，那可能須要及時賣出（不要通過預測具體時間點去交易，而應果斷行動）；如果投資收益率較高、宏觀經濟因素向壞時，也應避免投資，因租金會受到宏觀影響； 如果投資收益率較低、宏觀經濟因素向好，也應謹慎，因此時市場可能已經過熱，即使宏觀經濟因素向好，沒有雙保險並不值得冒險，更何況有判斷失誤的可能。投資要點在於避免犯大錯而不是妄圖抓住所有機會，只要抓住最有把握的機會即可。

匯率對房價的影響

        有人可能會關注匯率對房價的影響，匯率的變化也是難以準確預測的，估值時通常應忽略匯率因素。如果確實有大概率發生變化，那也分幾種情況：如果匯率和資產價格乘積低估，資本流入，那麼房價可能上漲迅猛；如果匯率和資產價格乘積高估，資本仍流入，房價可能上漲和緩至平衡；如果匯率和資產價格乘積高估，資本流出，房價可能下跌迅猛；  如果匯率和資產價格乘積低估，資本仍流出，房價可能下跌和緩直至平衡。在非平衡時期，房價容易受到資本流動影響，房價匯率可能產生同向性；在平衡時期，二者可能有反向性，房產估值穩定，資本流動較慢。資本流動和匯率漲跌像雲彩一樣變化無常，房產的價值和投資收益率卻是其根本。價格並不會永遠偏離於其價值，尤其是當二者的距離越來越大時。沒必要僅僅因為對宏觀經濟的某種預測而押上所有，投機近賭，大賭足以致傾家蕩產。