三农进军地主的集结号

——个人信用是金3. 房贷 ：美国移民策略四

华人移民中服务花街的号称股农，能进大厂的自谑码农，其他的恐怕都只能归到贫下中农，以上合称“三农”向地主嬗变的标志无疑是买房置地。而在中国可能让您变身房奴的抵押贷款购房，在美国却是“三农”们从此实现美国梦，奔向中产阶级乃至富裕阶层的康庄大道最快捷径，称之为进军地主的集结号毫不为过。因为它无需验证你的移民身份，无论是公民、绿卡、工作签证、身份等待、上诉还是暂停递解出境的A10卡持有人，也不考虑你的国籍、人种、性别、政治理念，只要拥有合法在美工作权利和经历，完整地申报了两个年度的1040税表，最短只需要一年出头，就有资格获得零首付房贷而拥有自己的梦想之家，甚至为日后一步登天成为巨富奠定基础。

期待美国梦的新移民，往往被骗人的地产投资鸡汤所诱惑，逢人便会抛出“Location! Location!! Location!!！” 的秘诀，真正的地产大佬潘某、王某或任某强是不会看这些秘诀的。姑且不论当年在北京黄金地段折戟的中国第一商城，万通批发市场让人感慨时运不济，就是巴菲特亲临，也绝对赌不到几个Blocks以外的北京四中周边，20年房价会从一万人民币买一套四合院，涨到千万人民币只能买到一个公共厕所地址以安排一个学区户口。同样在美国，周边就有专在垃圾区投资买房而成为巨富的案例。因此选择自己最适合的房贷投资方案，步步为营才是房贷投资的关键。

第一步，当你在美国开始合法的打工生涯的第二年伊始，4月15日以前，不要忘了诚实合法地申报上一年的税表，并妥善保存所有申报文件。此时应当注意，当应税工作时间不足一年，没有必要去过分合法降低应税总额，一些小费，补贴等现金收入最好如实申报，因为审核税表的人比你更专业。第二年结束，尽量争取在次年初如实完成税务申报并取得相关文件，开始准备购房贷款。

第二部，向你的开户银行，主要就是你的Paytube进账银行申请房屋信贷额度，你的开户行会根据你一贯以来的个人信用出具正式的《评估报告》，并且包括该银行可以向你提供的贷款总额。此时你会明白，中国人祖祖辈辈一贯奉行的节俭和算计并不被老外所待见，银行准备向您提供的额度低得可怜，与你心仪的房子价格天壤之别，即便加上存款、积蓄、信用卡透支，亲友资助还差一大截，买房根本就是做梦！不要灰心，商业银行的个人信贷业务的根本宗旨就是安全第一，你的真实信用被刻意压低了，银行批准你的额度残忍到即便你全家横遭不幸，银行通过法拍程序依然可以收回贷款且略有盈利。因此你实际需要的，只是你的开户银行免费为你出具的核心价值证明——个人信用的核心价值。亦即从你落地美国的第一天开始迄今为止，全美国的社会评估体系对你个人信用价值最完整，最苛刻的认可程度。你的全家就可以凭着这一认可，开始你正真意义的美国梦。

第三步，开始划定你的大致购房范围和房型。这是任何专业机构无法取代的过程，因为你必须全面考虑个性化需求，子女教育，父母习惯，通勤条件以及社区环境等多方面因素。值得注意的是：

1.      在美国的首套房屋信贷抵押贷款可以是零首付；

2.      专业的房屋信贷机构提供的贷款额度高于你的开户行；

3.      申请购房抵押贷款同时，可以申请25%——30%的房屋装修贷款。

4.      首套房最好兼顾投资与消费双用途，力争以租养贷

也就是说，你就算实际身无分文，根据你的个人信用也可以申请贷款买房。

   第四步，确定一名有license的房地产经纪人。这里我不建议随便到唐人街找中国经纪人或朋友，不是种族歧视，而是相信市场的手，让最专业的人士参与你迄今为止最重要的投资，并需要其提供随之而来的各种专业服务和帮助。 买方经纪人是免费的，因此可以多谈几个，仔细比较择优选择，在所购房产没有最终确定前，同时保留2-3个也是可以的，因为每个经纪人有其各自熟悉的市场并不冲突。经纪人确定的同时，你就可以在经纪人的协助下开始看房，别忘了让经纪人看到你是优质客户：勤勉工作，尽责养家，妻贤子孝，收入稳定。好的经纪人不但会在您报价时提供专业意见，适度增减报价，还会根据你的信贷额度，为您选择和推荐更多好的房屋抵押贷款分销商，同样多谈几家，您的信贷额度和利率都会大幅度增加，从此你就可以感受到选择华人经纪人的局限性:

1.      缺乏足够多的贷款解决方案渠道；

2.      华人本身的低风险偏好性，过分算计利率和偿贷总额；

3.      多数华人一代的市场面比较单一和集中，竞争激烈缺乏价格优势和议价空间

第五步，一但你看好房子并报价成功开始进入房屋交易程序时，你需要对拟定购买的房产进行全面的检查。此时，千万不要再犯寻找信得过的朋友帮忙的毛病，一定要让你的经纪人介绍和委托专业的付费Inspectors检查并出具报告，获得要求出售方维修或补偿的专业意见，据此意见获得的收益不减损你房屋购买合同价值，同时规避了实际购买后的陷阱，相当值得。

特别建议购房人以长期固定资产投资人的视角审视首套贷款购房的收益：

1.      关于购房价格和还贷期限：

不动产投资的主要作用是获得租金收入和对抗通货膨胀。以今年通胀率和房贷利率计算，你躺平了还净赚3%。即便以2008年次贷危机以前的房价顶峰计算，全美绝大部分地区的房价经过15年的修复已经远远超出当时价值，再过15年上涨一番是绝对可能的。因此符合公开市场的购房价格变化只对中短期炒房者有影响，与长期持有和自住房产的价值无关。由于不出售房产，所谓购房的“Location! Location!! Location!!！”黄金法则对绝大多数人来说是个伪命题。房租和房价是随通胀同时上涨的，而房贷总额和月供保持相对固定的。从长期看通胀越高，购房者收益越高

基于以上通胀理由，首套房贷还贷期限应当越长越好，以足够长的持有时间换取必然通货膨胀的盈利空间，中短期存在风险，譬如从2008年到2014年，或从现如今到今后3-5年，很有可能遇到你贷款买房付高利而房价实际下跌的情况。但放眼20年30年，你的购房投资是稳赚不赔的。

2.      关于利率和月供

很多人纠结于0.0几俗称几毫的年利率，而实际这点利率变化所对应的贷款利息，平摊到高达30年360次支付周期以后反映到月供金额的变化微不足道。真正决定月供金额高低的是贷款期限，贷款周期越短，月供金额越高，对抗通货膨胀的力量就越弱，银行资金就越安全。因此，一般资金提供方都会建议购房者缩短贷款期限，千万不要上当。

3.      关于风险管控原则

高风险偏好的购房者可以选择零首付30年期贷款购房，同时要求30%房屋装修贷款，并通过信用卡的现金transfer offer 支付交易保证金。简言之，不名一文贷款置业。一切倚赖于购房前几年的个人信用积累。

低风险偏好的购房者，可以准备5年（即60个月）以上月供总额的现金或现金等价物，股票、债券等投资组合以备不时之需足矣。即便失业或收入下降也可以安然轻松度过。

4.      房贷月供支出与房租的本质差异

房贷支出属于投资，可以迅速转化和体现出收益且在税前列支，而房租如果不计算家庭办公室的分摊部分则纯粹属于消费支出，必须完税后才有资格支付。因此等额房租的隐性支出比房贷月供高出40%左右。同时，房贷月供中包含的利息、保险、地税，以及购房本身的交易税全部可以抵扣当年的应税收入，房贷月供中的本金部分，随着房屋本身的市场价值直接转化成了家庭净资产（Equity），形成个人与家庭信用的重要组成部分，亦即房贷支出的每一分钱都可以直接产生收益，因而支付月供购买的房产会比支付等额房租的住所要大许多。可见首套房贷若考虑自住以外，再出租部分，力争用所收租金弥补月供，做到以租养贷何其明智。

5.      关于房贷refinancing的陷阱

购房后几个月，形形色色大小不等的房屋信贷公司包括你的开户银行，见你按时缴纳月供，家庭净资产与日俱增，尤其看你能够以租养贷，现金流充沛，就会不停地诱惑你做房贷Refinancing，为此应当注意，如非必要千万不可上当。房贷Refinancing的实质是用尽你已经通过还贷套现的家庭净资产（Equity），以获得少量现金和降低月供金额为诱饵，将你已经缩短的还款期限再延展30年，尽可能降低资金提供方的风险，同时收取你一笔数额客观的手续费。确实有人经不起Bankers巧舌如簧的诱惑，多次进行房贷Refinancing，到手的少量现金难以形成有效投资，很快消耗殆尽，结果自己突然离世，80多岁的老伴被迫被银行扫地出门，令人唏嘘。

聪明的购房者应当摒弃所有杂音，专心还贷，出租房产，提高现金流、Equity和家庭信用，全力为贷款买第二套投资房产，真正开始自己的地主生涯做准备。因为从第二套房起，你必须准备20%以上的首付款。

第六步，依然通过你的经纪人推荐，选择专业的房地产律师和保险公司，支付相关交易费用，完成房屋的购置手续，入住或装修，结束租房度日寄人篱下的生活，开始你的地主生涯。如果想自己动手装修，顺手注册一家建筑装修公司不失为明智之选。为此我想分享两个极端的亲历投资案例：

一、                  失败的经验教训

在以房养贷的思路指引下，我决定购买一个2 Units的Multi-Family，并计划将阁楼改建成第三个Unit，自住一个出租两个，房子一到手就净增加一个Unit租金的现金流，妥妥的。因为自住，装修也要大动干戈，重做水电系统，更新三套中央供暖和空调系统，地下室的公共Laundry Room，整栋楼的insolation和地板墙面更新。因异地工作，无法考虑DIY。又因我持学生签证不可工作时间较长，且连续贷款购买了两部汽车，没有任何积蓄只能选择零首付贷款购房。房屋装修所有花费的人工部分来自购房贷款附带的装修贷款，材料通过各色信用卡透支采购。若不出意外，最多半年房屋装修完毕出租后，家庭资金和收入状况即可进入良性循环，开始我的地主之梦。

然而人算不如天算，在我购房交易结束后58天，没有任何预警的情况下我失业了，我的装修材料已经陆续到来，二楼阁楼的Demolition已经结束，水电管道已经完工，然而我的资金流断了，若继续装修，马上我就面临月供和信用卡利息难以为继的尴尬局面，我的装修工程不得已烂尾，只有通过送外卖和开Uber来获取生存和维护个人信用的现金流。

半年以后，房屋信贷公司看我还款记录不错，开始忽悠我做房贷Refinancing，因我的贷款月供里包含了购房总额30%的装修贷款，且工程烂尾贷款银行不再支付剩余装修贷款，我选择了refinancing，降低了少量月供，延长了贷款期限，继续坚持偿付房贷月供和信用卡利息。因欠款总额与收入严重不匹配，信用积分一度只有600来分，申请任何信用卡消费卡都被拒。还贷压力也一度让我产生售房以求解脱的想法。但基于以往积累的经济常识，姑且把还贷压力视作强制储蓄，每一笔还款都等于家庭Equity的增加，假以时日必然会走出困境。

大约一年后，个人收入基本稳定，我开始考虑DIY 重启装修工程。先注册自己的建筑公司，在全美绝大多数地区只需要花费几百元。在纽约州需要特殊的公告程序，根据注册地点不同多花费500——2000美元不等。然后廉价雇佣自己为公司工作。在此，你就可以体会到美国政府对中小企业的关爱了，且不说Covid爆发以后政府对中小企业的贷款扶持，就是在正常年份，只要是正常经营和报税的公司，无论贷款和税收都有各式各样优惠。

我的小公司不死不活地运行了几年，接了一些小工程，完成了自家装修，彻底提高了家居品质，并开始出租多余单位获得收益。最重要的是，随着房地产市场的变化，房产市价上涨一番，家庭Equity大幅增长，个人信用积分回归到750以上，今后无论遇到任何紧急情况，都可以通过Equity Loan 贷到一笔数目可观的现金。虽然大地主之梦破灭了，但是取得了一些房产投资的经验教训。任何一位通过房贷购房的投资者，只要能把控前述风险管控原则就一定会比在下更成功，不但可以考虑购买Multi Family，现在通过Airbnb改建和Share 房间也是不错的选择。

二、                  成功案例也非常极端：

哥们拿到64血卡后，再也不想苦哈哈做穷学生了，学位不要直接出来工作。百无是处的书生用他自己的话说：装一把锁就花了几个小时。托克林顿时期经济增长之福，当时很多人贷款购房的营生都做得风生水起。这哥们逆势而动，专在黑人区低价收购破房，稍作修缮后出租，取得现金流后由公司申请商业贷款，再大肆收购房子，如法炮制。2008年次贷危机以前哥们手握200多套各色房产。

不得不佩服其果断决绝，哥们在房价最疯狂时毅然出手，抛售全部房产大赚几千万，然后搭上国内黄金十年的快车两头通吃，地产酒店均有染指，号称富甲一方，好不快活。

诚然，极端倒霉如在下者鲜矣，要想复制这哥们的成功也难。大多数人，买房投资，滚动发展，学IT的开个科技公司辅助，懂金融的弄个咨询公司帮忙，八仙过海各显神通，绘画、跳舞、教钢琴、开饭店的，只要你有收入，就放到你的公司诚实报税，合法抵扣，既可以提升个人和家庭信用获得贷款支持，也可以广开敛财渠道改善社会地位。很快，你就可以通过贷款购房和开办个人企业，实现你从“三农”到地主的华丽转身，迅速实现美国梦。

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