“Mortgage预批”在买房过程中的重要作用

多伦多地产经纪 李 郡

“Mortgage预批”是物业卖方衡量物业买方是否有诚意，是否有财务能力买家的一个重要指标，也是买家讨价还价的重要筹码。当然，有Mortgage 预批并不意味着100%买房人能申请到足额的Mortgage，买房人具体能申请到多少金额，贷款机构还得视具体物业的价值而定。但至少从买方角度来说，拿到“Mortgage预批”，基本等于做好买房的准备工作，用西人的话说就是“READY“ 了。在当今多伦多火热的房屋市场环境下。一个有Mortgage 预批的买家和没有Mortgage 预批的买家，在抢OFFER时，面临的相同机遇时，竞争的能力差异却是巨大的，和无法比拟的。这似乎是非常容易理解的，但在多伦多，直到现在，有些即使非常有诚意的买房客户对此理解和认识应然不足，直接导致自身浪费大量时间，但至今还没有成功地实现自己的买房美好愿望。眼看多伦多房价越涨越高，有种不知所措，望房兴叹的感觉。感叹如果再不能在短期内买到房屋，同时多伦多的房屋价格再这样涨下去，似乎有种此生与多伦多的房屋无缘了的感觉。诚然，造成这种结果的原因是多方面的，但在买房时没有Mortgage 预批，显然是主要原因之一。“Mortgage预批”在买房过程中非常重要，有了“Mortgage预批”，卖方认为你是个有准备的买方；有了”Mortgage 预批”，卖方经纪会把机会导向给你；有了”Mortgage 预批”，买方经纪会有效地为你选择更合适的物业。

首先，物业卖方认为拥有”Mortgage 预批”的买方是有准备的，有诚意的。常言道，机会总是属于有准备的人。这话用在买房子更贴切。房屋买卖可以说是一个家庭最大的生意，每个人都会非常重视。卖方除了审阅OFFER内的价格和交接日期外，最关心的就是买方是否已做好买房准备了，是否真心诚意买自己的房子，是否有财务能力买自己的房子。在几个潜在买方，选择一个最有准备，最有诚意，最可靠的买方是一件不太容易的事情。一旦选对了，卖方的房屋价值得以体现，卖方签完字就可以准备后续工作，诸如旅游，给孩子选择学校了，搬家等等事宜。但一旦选错的买家，那麻烦多了。第一，选错买房人风险大。大家知道，一般情况下，卖房的业主可能同时也是买房人，即所说的换房。有时卖房人在卖房时，已经签好了买另一个房协议。这时，卖方急需一个确切的买方，一个有诚意的买方，一个有财务能力的买方，一个有”Mortgage 预批”的买方，这样才能使自己买的物业也能顺利交接。否则，选择一个没有准备好的潜在买家，签完OFFER后，一个星期过去后，贷款没有批下来，被迫退房，这样往往复复。不但卖不成自己的房子，还势必影响自己已买的房子交接，风险太大了，后果不堪设想。第二，影响物业价值，一个物业在市场上5 到15天期间内，是物业成交的最佳期。物业上市日期太长，会使后来的潜在买方认为该物业有什么问题，不肯出高价，从而影响物业价值。这是卖方不愿意接受没有”Mortgage 预批”的买方OFFER原因。作为买房人，如果能多站在卖方人的角度去想问题，把买房的准备工作做好，把”Mortgage 预批”准备好，让卖方认为你是个有准备的买方，对买房是非常有帮助的。

其次，卖方经纪会把机会导向给有“MORTGAGE预批”的买房人。房屋买卖过程中，卖方经纪的作用是不言而喻的。卖方经纪在选择买方时，应最大限度符合自己客户的利益，即卖方利益，同时这样也兼顾自己的利益。在抢OFFER时，卖方有时由于经验不足，不知道选择哪个OFFER对自己更有利，有时会认为价格稍高一点，即便没有”Mortgage 预批”的OFFER好一些，但卖方经纪知道这里的风险和厉害关系。他会劝说卖方不要轻易接受这个OFFER，给卖方一个专业建议，他会劝说卖方再给每个潜在的买方一个机会，改进各自的OFFER. 这样，有”Mortgage 预批”的价格低的OFFER，可以提高一些价格，甚至取消Mortgage 条件；但没有”Mortgage 预批”，是没法改进成有”Mortgage 预批”。这样，在下一轮OFFER竞标时，没有”Mortgage 预批”的买方自然被淘汰了，一次次扮演抢OFFER的”陪衬人”角色。卖方这样做的结果是卖房成功率是非常高的。买卖双方签完字，各自准备后续工作，诸如搬家转学的事宜。卖方经纪也确切地将佣金收入自己的口袋里了。反之，如果卖方选择一个没有”Mortgage 预批”的买方，一个不太靠谱的买方，那事情可能就会不一样。可能一个星期过后，买方会以Mortgage 没有批下来为由取消已签订的合同。这时，卖方和卖方经纪还要重新回头再做一次工作。这是次要的，更重要的是，房屋错过最好的卖房日期。由于房屋在市场滞留时间过长，严重影响房屋价格。这是对卖方极其不利的。甚至有时，卖方由于是换房，已经与他人签订了买房协议和确定了成交日期。这时由于买方没有”Mortgage 预批”，和足够的财务能力而取消合同，会置卖方于极端不利的处境。同时，卖方经纪也会承受过载的精神压力。因此，为避免这样的事情发生，卖方经纪往往会将机会导向有”Mortgage 预批”的潜在买方。

最后，”Mortgage 预批”可以使买方经纪给你选择更适合的物业。地产经纪在带客户看房过程中，买方经纪了解买方想买什么样的房子，和了解买方能买什么样的房子的情况越详细越好。这样不但有助于买方经纪高效率地，有针对性地，快速地找到买方心仪的房源，买成房子，而且还能节省客户买房时间和金钱。反之，如果买方没有”Mortgage 预批”，那不论是买方经纪还是买方对于能买什么样的房子心里也不清楚，不着边际地乱看房源，浪费自己和地产经纪大量时间，还错过买房大好时机。在多伦多不断上涨的房屋市场，错过时机，耽误了时间，就等于要多花很多钱去买同样的房子。比如，在没有”Mortgage 预批”的情况下，浪费了3个月时间看了几十套100多万的房源。结果申请Mortgage 时，最多能贷到80万，从而买方不得不推掉已签好的合同，卖方地产经纪还要与财务联系退押金，买方经纪去到卖方经纪那里去取支票，重新看房源。几十套房子不但白看了，三个月时间也白白浪费，期间房价还涨了不少。像这样没有”Mortgage 预批”情况下，任凭买方凭个人想象地看房源，实际上是误导地产经纪与其看大量与其财务能力不相关的房源，那才真是浪费时间，害人害己。所以，作为一位有准备的买方，在看房之前，最好能有个“Mortgage预批”，这样非常有助于地产经纪为你找到合适房源。

总之，”Mortgage 预批”对于买房者是非常重要的。在卖方眼里，拥有”Mortgage 预批”的潜在买方不但是有准备的买房人，同时也是买得起的买房人。大家常说，机会总是属于有准备的人，尤其是买房这样重大事情，更是如此！置身处地地设想一下，如果自己是卖房的，面对一个有”Mortgage 预批”的买方，和一个没有”Mortgage 预批”的买方，你会把机会给谁？显然会给一个有”Mortgage 预批”的潜在买方。那个没有”Mortgage 预批”的要么申请Mortgage 预批时，条件不合格，要么干脆就是没有做好买房准备。不论是哪种情况，都不应不机会交给这样的买房人。除非是在没有有任何其他选择的情况下，与其说让房屋在市场闲着，还不如让这个人先试着。这种情况多发生在该物业没有对大多数买方没有吸引力的情况下。另外，如果买方有”Mortgage 预批”，卖方经纪也愿意和你打交道，愿意与你多沟通，希望你成功，从心里使劲把机会导向给你。因为这样对他和他的客户非常有利。一旦签订OFFER，大家就可以着手准备后续工作了。卖方可以考虑搬家事宜，卖方经纪的佣金也到手了。反之，如果把机会给一个没有准备的人，一旦失去这么好的买方，失去一个有”Mortgage 预批”的买方，以后的工作会非常被动，卖方经纪可能将承受的看不到的无形的市场压力和来自卖方的压力。最后，一旦有”Mortgage 预批”，买方经纪会有针对性地查找房源，看房源。从而会节省大量时间买房子。在多伦多，时间就是金钱，节省时间就是节省买房人的钱，同时也就抓住了买房的好机会。所以说，”Mortgage 预批”在买房过程中的重要作用（多伦多房屋买卖 李 郡 电话（647）824-6916，微信 peterlee1689）。