房價為什麼下跌 李 郡 近來流傳着一個耐人尋味的段子：過去那些被認為“不求上進”的人，反倒成了如今社會的贏家，因為他們沒有房貸；而當年意氣風發的房產投資者，如今卻在高額負債與焦慮中掙扎。許多人不理解：過去高價購入的房子，怎麼會突然變成“燙手山芋”？既賣不掉，也無力繼續持有。究竟發生了什麼？ 事實上，當下房價的普遍下跌是多重因素疊加的結果，包括經濟大周期、全球化退潮、逆城市化趨勢，以及供求關係的劇變。 一、經濟大周期的必然作用 房地產從來不是獨立於經濟之外的孤島，它與宏觀經濟周期緊密綁定。 過去二十多年，全球化和城市化驅動下，世界經歷了近百年來最長、最穩定的增長周期。就業充足、收入上升、人口湧入城市，房地產處於高度繁榮期。 但從 2023 年起，世界經濟進入新的衰退周期： •就業機會減少 •家庭收入下降 •不婚不育群體擴大 •年輕人對買房熱情明顯下滑 當需求因經濟下行而持續萎縮，房地產自然進入下跌通道。尤其是，在經歷超長繁榮期之後，隨之而來的衰退往往時間更長、波動更深。房價的調整，也因此更難在短期內逆轉。 二、全球化退潮與“逆城市化”的衝擊 過去 20 多年，全球化是推動亞洲、特別是華人世界住房需求暴漲的關鍵力量。 全球化帶來的是什麼？ • 製造業轉移 • 海量就業機會 • 農民工進城 • 城市人口迅速擴張 • 教育、醫療、商業設施集中到大城市 房價里包含的，並不僅是水泥磚瓦的成本，而是： 工作機會、教育資源、社保體系、醫療環境、商業配套…… 這些“溢價”才構成了房價的主體部分。 然而，如今全球化退潮、產業外移、城市吸引力下降，隨之帶來逆城市化趨勢： • 工廠關閉或搬離 • 城市崗位減少 • 農民工回流家鄉 • 青年離開大城市尋找更低生活成本的地區 當支撐房價的“城市溢價”消失，房價就會回落到接近“建築成本本身”。 這也是為什麼部分城市房價跌幅如此驚人——因為價格中原本被寄託的預期與價值，已經不復存在。 三、供應過剩：被透支的房市與成為犧牲者的投資者 過去 20 多年，中國和許多經濟體的城建速度驚人，而主要資金來源正是無數購房者、投資者的首付款和房貸。 可以說： 城市擴張的紅利由政府獲得，壓力卻由房產投資者承擔。 投資者被城市管理者的樂觀敘事和價格預期推動着不斷買入房產，而城市政府受益於： • 土地財政 • 房地產稅費 • 城建拉動政績 • 公務員收入大幅上漲 與此同時，市場卻積累了龐大過剩： • 大量新城入住率偏低 • 城鄉人口增速下降 • 二手房上市數量激增 • 新房供應多年超出實際需求 市場在高峰期被透支，後續需求卻不足以托住供給。 結果就是，房價只能下跌。 結語：一個時代的結束 許多當年的房產投資者如今滿腹疑惑： 昔日那些買不起房的人，如今無貸無憂，反倒活得輕鬆； 而自己當年“上進”“努力投資”的行為，卻換來了沉重負擔與焦慮。 真相是： 房價下跌不是個體的問題，而是時代的問題。 大周期的變化、全球化的逆轉、產業結構調整，以及供求關係的反轉，構成了今天的房價邏輯。 在結構性轉折面前，個人的努力和選擇往往顯得微不足道。 理解這一點，可以幫助許多人卸下自責與焦慮，也看清一個時代的終結：過去的房地產神話，已經不復存在。
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