首先本讲座的目的是为了普及华人的房贷知识。分十几次讲座发布在这里。

中国和加拿大，由于价值体系和法律不同，所以对于房贷的操作、申请、审核以及程序也就不同。中国的房贷，相信各位都比较熟悉，所以我不再在此多讲了，主要说加拿大与中国不同的。具体的不同点分一下几个方面：

1、总贷款期与贷款合约：

房贷申请人在申请房贷时，可以自己要求一个总年限。不同时期联邦财政部会针对市场情况作出指导。目前大多数银行最高为30年，少部分银行可以到35年，甚至40年。这个总贷款年限（Amortization），只用于计算每月还贷额。时间长，每月还贷额就低，审核计算时的每月负债比例也相对就低。换句话说，在同样收入前提下，也就可以贷更多的房贷金额。但是另一方面，你每月还贷金额中的利息部分也就越高。而一旦设定了总还贷期，你与该家银行所签的合约确是按照你想要的利率来签。合约期分，6个月、1年、2年、3年、4年、5年、7年和10年。每种合约期的利率都不同，原则上越短的年限利率越低。你如果选择了3年的利率，那么，3年后到期前，你必须重新选择利率进行续贷。可以在同一家银行，也可以将你的房贷转到一家利率更加低的新银行。所以在加拿大选择房贷产品，要看市场趋势。

2、房贷种类远多于中国房贷：

对大部分头一次在加拿大做房贷的人，都会被这些五花八门的房贷种类弄得昏头昏脑。加拿大的房贷品种按照年限，如同上面所述，从6个月到10年。绝大部分的加拿大人选择3年或5年。所有这些年限的房贷还分为开放式（Open）和闭锁式（Close）。开放式房贷，就是借款人可以任何时候多还钱，没有限制，任何时候还清房贷，即提前结束房贷合约而不需要支付违约罚款。闭锁式房贷，就是不能提前结束合约，每年你想多还款，必须在合约规定的百分比内，只有到合约结束那天，你才可以一次性还清，否则就要支付罚款。一般大部分银行的多还限额规定在15%~20%。少部分银行因为利率低，要求每年最多只能多还总贷款额的5%。除了上述固定利率以外，加拿大大小银行还推出了3年和5年的浮动利率。所谓浮动利率（Variable Rate），就是在中央银行颁布的基准利率（Prime Rate）基础上进行浮动，央行如提升基准利率，你的利率也就跟着提升。通常浮动利率提供给客户时，即在签约时，以基准利率减或加某个数值进行。比如，现在的5年浮动利率是Prime-0.5%，基准利率是3%，那么你的利率现在就是2.5%。如果基准利率上升到3.75%，那么你的利率就是3.25%计算。关于什么时候拿浮动利率，什么时候拿固定利率，在以后会讲。

3、房贷渠道不同：

加拿大房贷渠道有3种，一种是同中国房贷一样，直接找银行的分理处；第二种就是找银行的房贷专员（Mortgage Specialist）。房贷专员是独立工作的，没有底薪，全靠佣金提成，并只能销售本银行的房贷产品；第三种就是通过房贷经纪行的经纪。房贷经纪可以做任何银行和其他放贷公司的产品。所以房贷经纪行，就像一个大超市，各个银行、基金公司、保险公司等提供房贷业务的机构都在房贷经纪行挂牌。你可以从一家好的房贷公司经纪处了解所有银行和放贷机构的不同利率和合约的条件。

加拿大的贷款机构有全国性银行（分理处遍布各地）、地区性银行（分理处很少）、基金公司（Trust Companies）、保险公司、金融公司、信用社（Credit Union）和私人房贷。选择比中国要多很多。上述机构中，只有全国性银行有自己的房贷专员，其他房贷机构一般不直接面对客户，按照法律，必须通过房贷经纪行进行放贷。在所有这些房贷机构中，大银行的利率通常是最高的。新移民往往在加拿大只找大银行，因为他们习惯了在中国只有大银行提供房贷，没有其他机构提供。但是，在加拿大，法律相对健全，而借钱的风险并不在借钱人身上，所以，目前70%以上的房贷都是通过房贷公司完成的。

4、房贷经纪的法律约束远高于中国同类经纪：

加拿大每个省目前都有相关的房贷经纪行和经纪法律，以安大略省为例，安省的法律执行和监管机构是FSCO（Financial Services Commission of Ontario），负责监管所有在安省境内营业的银行、保险公司、一切金融公司、房贷公司、房贷经纪行和经纪。换句话说，每名经纪，直接由FSCO监管，经纪的地位直接等同于银行本身。而银行自己的房贷专员，没有执照，只是银行底下的销售人员，所以不受监管。经纪有明确的行为操守条例，如果经纪违反，直接会被吊销执照，并加以高额罚款。经纪如果犯事，经纪行要受连带，处罚会更高。如有涉及刑事案，FSCO会直接报警立案。但是，就是在这样的严格法律之下，乃有很多华人经纪专门行骗和忽悠华人同胞，而大部分华人抱着息事宁人的态度不进行投诉，从而更加纵容了这种行为。当然市场依然存在诚信有操守的经纪行和经纪。

好了，今天就到这里。码了半天字，也很累了。下次再开讲。

链接：加拿大房贷网