二、选择银行分行、银行的房贷专员或者房贷经纪的不同

一般有3个渠道向你提供房贷：第一是银行的每家分行、第二是银行内的房贷专员（mortgage Specialist）以及第三是房贷经纪（有的称作Mortgage Consultant、Mortgage Planner、Mortgage Specialist等）。完全私人房贷不在此讨论范围。

银行的分行主要接洽房贷业务的是个人账户经理，就是帮你开帐户的那位员工，或者财务顾问（Financial Advisor）。他们帮你申请房贷是没有任何佣金的，完全按照分行内的规定进行。如果分行业绩不错，可能就高点，想要抓一抓业绩，就可能促销一下。根据历史经验，普遍情况是分行大部分时间是利率高于后2种房贷渠道的。

银行内的房贷专员，与上述情况完全不一样，属于自雇职业，即完全没有底薪，全部依靠房贷业绩进行提成。因为他们也算银行职员，所以按照法律，他们不需要申请房贷经营执照。业务的很大一部分来源于银行内部个人账户经理的推荐，有时也可能存在一些推荐费用。银行房贷专员的佣金要比房贷经纪的佣金低很多。来自银行方面的理由是因为大部分的客源是银行推荐的，房贷专员基本不需要考虑太多的市场宣传和无需花费市场费用。

最后一种就是房贷经纪了。完全自由职业，一样属于自雇，但必须获得政府银监会颁发的经纪执照。执照有2种，低级房贷经纪（Mortgage Agent）和高级房贷执照（Mortgage Broker）。低级房贷经纪必须实际参与房贷业务2年以上才能申读Broker课程，完成课程考试合格后才能申请成为Mortgage Broker。只有获得Mortgage Broker后，没有违纪的才可以开设房贷经纪公司。每名房贷经纪必须并只能选择一家房贷经纪公司挂靠，并按照这家房贷公司的规定以及省政府监管机构规定的法律法规以及行为操守守则进行自己的业务活动，同时按照业绩与房贷经纪公司进行分帐。银行的佣金只支付给房贷经纪公司，房贷经纪如没有挂靠一家房贷经纪公司，是不能获得执照和与银行进行业务联系的。2008年以后，在安省需要获得执照并直接受FSCO监管。房贷公司可以代理银行和其他必需通过房贷经纪公司代理的房贷机构，比如保险公司、基金公司、金融财务公司等必须通过房贷经纪行，自己不直接对客户，亦无销售团队。房贷经纪通过房贷业绩赚取佣金。由于房贷经纪的佣金比例要比银行房贷专员高很多，所以他们可以灵活地决定给客户低于房贷机构最低利率的利率，也可以直接给客户返现金等进行优惠。

与银行房贷专员比较主要有5点不同：

1、 房贷经纪可以做任何大小银行和其他房贷机构的产品，而银行房贷专员只能做本银行的产品。

2、 房贷经纪需要执照和每年的知识更新，而银行房贷专员不需要任何执照，简单培训后即可上岗，所以专业知识方面，普遍远低于房贷经纪。

3、 房贷经纪直接受政府金融管理部门FSCO的监管，故而行为操守一般比较良好；而银行房贷专员不受这方面的监管，只接受银行内部管理。所以，客户投诉的话，如果对象是房贷经纪，就可以获得FSCO很公正的调查处理；而如果对象是银行房贷专员的话，只能向银行投诉，获得公正处理的可能性也就较低。

4、 房贷经纪的利率来源于不同的银行，而银行房贷专员只能来自本银行。每年不同时期，不同的银行总是轮流进行促销活动，所以房贷经纪总是可以提供最低的利率和更加多的产品选择，而银行房贷专员却是无法提供这些产品和服务。

5、 因为房贷经纪的佣金远高于银行的房贷专员，所以普遍来讲，房贷经纪可以提供更加低的房贷利率。

下周我们将介绍放贷产品和利率以及最重要的购点降息。