二、選擇銀行分行、銀行的房貸專員或者房貸經紀的不同

一般有3個渠道向你提供房貸：第一是銀行的每家分行、第二是銀行內的房貸專員（mortgage Specialist）以及第三是房貸經紀（有的稱作Mortgage Consultant、Mortgage Planner、Mortgage Specialist等）。完全私人房貸不在此討論範圍。

銀行的分行主要接洽房貸業務的是個人賬戶經理，就是幫你開帳戶的那位員工，或者財務顧問（Financial Advisor）。他們幫你申請房貸是沒有任何佣金的，完全按照分行內的規定進行。如果分行業績不錯，可能就高點，想要抓一抓業績，就可能促銷一下。根據歷史經驗，普遍情況是分行大部分時間是利率高於後2種房貸渠道的。

銀行內的房貸專員，與上述情況完全不一樣，屬於自雇職業，即完全沒有底薪，全部依靠房貸業績進行提成。因為他們也算銀行職員，所以按照法律，他們不需要申請房貸經營執照。業務的很大一部分來源於銀行內部個人賬戶經理的推薦，有時也可能存在一些推薦費用。銀行房貸專員的佣金要比房貸經紀的佣金低很多。來自銀行方面的理由是因為大部分的客源是銀行推薦的，房貸專員基本不需要考慮太多的市場宣傳和無需花費市場費用。

最後一種就是房貸經紀了。完全自由職業，一樣屬於自雇，但必須獲得政府銀監會頒發的經紀執照。執照有2種，低級房貸經紀（Mortgage Agent）和高級房貸執照（Mortgage Broker）。低級房貸經紀必須實際參與房貸業務2年以上才能申讀Broker課程，完成課程考試合格後才能申請成為Mortgage Broker。只有獲得Mortgage Broker後，沒有違紀的才可以開設房貸經紀公司。每名房貸經紀必須並只能選擇一家房貸經紀公司掛靠，並按照這家房貸公司的規定以及省政府監管機構規定的法律法規以及行為操守守則進行自己的業務活動，同時按照業績與房貸經紀公司進行分帳。銀行的佣金只支付給房貸經紀公司，房貸經紀如沒有掛靠一家房貸經紀公司，是不能獲得執照和與銀行進行業務聯繫的。2008年以後，在安省需要獲得執照並直接受FSCO監管。房貸公司可以代理銀行和其他必需通過房貸經紀公司代理的房貸機構，比如保險公司、基金公司、金融財務公司等必須通過房貸經紀行，自己不直接對客戶，亦無銷售團隊。房貸經紀通過房貸業績賺取佣金。由於房貸經紀的佣金比例要比銀行房貸專員高很多，所以他們可以靈活地決定給客戶低於房貸機構最低利率的利率，也可以直接給客戶返現金等進行優惠。

與銀行房貸專員比較主要有5點不同：

1、 房貸經紀可以做任何大小銀行和其他房貸機構的產品，而銀行房貸專員只能做本銀行的產品。

2、 房貸經紀需要執照和每年的知識更新，而銀行房貸專員不需要任何執照，簡單培訓後即可上崗，所以專業知識方面，普遍遠低於房貸經紀。

3、 房貸經紀直接受政府金融管理部門FSCO的監管，故而行為操守一般比較良好；而銀行房貸專員不受這方面的監管，只接受銀行內部管理。所以，客戶投訴的話，如果對象是房貸經紀，就可以獲得FSCO很公正的調查處理；而如果對象是銀行房貸專員的話，只能向銀行投訴，獲得公正處理的可能性也就較低。

4、 房貸經紀的利率來源於不同的銀行，而銀行房貸專員只能來自本銀行。每年不同時期，不同的銀行總是輪流進行促銷活動，所以房貸經紀總是可以提供最低的利率和更加多的產品選擇，而銀行房貸專員卻是無法提供這些產品和服務。

5、 因為房貸經紀的佣金遠高於銀行的房貸專員，所以普遍來講，房貸經紀可以提供更加低的房貸利率。

下周我們將介紹放貸產品和利率以及最重要的購點降息。