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买屋出租养老行不?
   


买屋出租养老可行吗?


近年来老是想着退休的事。前次同学聚会,两人不约而同提起买房子出租的利弊。他们俩,一个是做医生,一个做教授。儿女都离家,负担大大减轻。他们各自说了一通看法,拿我作为成功的例子。我在1994年横下一条心,一下买了个房子上下三套公寓。一共花掉十五万美元。借银行十万。自己出五万。想想自己一下背了这么大一笔债,夜里有时醒来好一阵子不能再入睡。买房子的主意来自我在市立图书馆借来一本中文书名字叫“如何在美国买屋致富”。林林种种,包罗万象,把买房子应该注意的事项,出租找房客,好,坏得失,讲得一清二楚。那时三十万的称为豪宅,书上说,豪宅上市后不易脱手,价格适当也要三到六个月。那时我穷,工资仅三万刀。儿子上大学,一年学费住宿二万六,好在儿子争气拿到奖学金,银行里的五万块钱就可以买房子了。那时房价大跌,城里还有房租控制,不可随便加租。房东们无利可图,不肯出钱维护装修,出租房都破破烂烂。我的前任房东,九十三岁老太。一不小心或者一时糊涂,几年没加房租。房子又开始有点漏。租户拒交房租。出租房成了烂山竽。我得了个便宜,也继承了一堆麻烦。这是我的第一个教训,没有纯粹的便宜货。


做房东的第一件事是请房客搬出去。他们不愿意。一家我跟他们上法庭,弄得旷日持久,花了上千刀,相当现在的五六千,到底还是庭外和解,贴了房客三个月的房租,让他们走。吃亏就是便宜,另一家束性奉上三个月的房租,请你搬家。他们提出什么要求都答应,倒也客客气气分手。当时年纪轻,体力好,穷则思变。什么都自己来。自信对学过的物理读通了。买了三大卷,每卷200尺的铁包三相线,质量真是好。把上上下下所有的电线全部换掉。不过几百个刀。一次电线实在穿不过二楼的天花板。请个电工来估个价。一条线一千刀。这实在太贵了。我大不了把天花板剖开,问题终究可以解决。电线换掉解决火灾隐患。


换过电线換水管。这是一百三十年的老房子。现在是一百五十年了。里面的水管是黃铜的。镙纹接口。应当说是很好的东西。但过了一百多年,接口处金属的颜色变了,不能说是氧化,但是质地变脆是毫无疑问的。一天突然发现地下室一大滩水。捡查发现二楼的水管接口处裂缝漏水。好在沒有断开。不然的话,地下室就水漫金山了。美国的建材好在标准化。买一本修房子的书。照着做,实在是不难的。现代用的水管是紫铜的,用銲枪銲锡接起来。开始銲1/2吋的管子还好。銲3/4吋的管子时总銲不好。后来发现是因为銲枪火力不够。解决的方法是用两支銲枪一起加热。请了一星期的休假,把上下三层的水管全换了。材料费也不到一千刀。


房东和房客是一对矛盾。双方都会认为是给对方好处。我新当房东时就招朋友,或者朋友的朋友來做房客。结果没有一次是皆大欢喜的。最终翻脸的也有两次。教训第二,赚钱就是赚钱,不谈友情。要保持友谊,就不要招来做房客。这大概和朋友之间不借钱是一样的道理。二十多年,一批批的房客看下来,华人房客是等而下之的。问题主要在于说话不算数,说一套做一套。虽然基本不拖欠房租,但是总有一个玩花招的倾向。台湾人,香港人,上海人都差不多。穷国的人一般不如富国来的人。最好的房客是德国人。说一不二,非常干净。待人有礼貌。法国人也很好。印度人,越南人不管是否生在美国,还是远不如美国白人。还有就是不租给本地人。原因是本地人多势众,还没有开始斗,你已经处于下风了。还有就是不租法学院学生。他们有一个倾向,把房东作为他们真实或者假想的法庭对立面。这种麻烦能免则免。还有一点很重要。如果你想干一点不怎么合法的事,如偷税。出租房屋里不许出租的部分,如地库,搁楼等。房客很快会知道这是不合法的。他们一定会想法子要挟你。不管你在让他搬进来时许诺多少好处,不管他信誓旦旦答应为你保守秘密。他还是会要挟你。你最终还是吃不了兜着走。教训三,不贪小失大。
有些房东喜欢房客长住下来,几年甚至十几年。我不喜欢房客把我的房子看作他们的家。我喜欢找一个好房客,让他去找室友。他很高兴。一般说来,他找的是和他一类的人。然后过二,三年其中一人搬家,又有新的人进来。进进出出可以维持好几年。那时候,你事情很少,只是坐收房租而已。


你说了这么多的麻烦事,买房子出租到底有多少好处呢?
买下房子后一二年中,真的看不出什么大好处。那几年里,按揭大约七百刀一个月,加上地产税和保险费三百多刀,修理支出不算。一共大约一千刀一个月。两套公寓租出去大约八百刀。好象还亏二百刀。其实不然。我自己住的房子就只是付这二百刀。这二百刀实际上还是稅前的。算作亏本可以可以合法抵稅。大概第三年开始帳面上收支相抵。也就是说,自己完全白住。以后随着房租年年涨,涨幅大于地税和保险。房租变成收入。近年来,一套房子的租金约一千六百刀一个月,每年收入将近三万刀。那七百刀一月的按揭,现在看起来真是小意思。一年收入三万刀也不算多,但是从开始投入的五万元来看,现在每年的回报就是百分之六十。还让我免租金白住一套公寓。这样的好事不是很好找的吧。不但如此。当年的十五万刀的房子,现在的市场价格是七十万刀。如果老帮菜们都想出租房子养老,谁说这三套房不会涨到九十万呢。这正应了我看的那本书,在美国买屋致富。看到这里,心动了吧。看到房子快下手啊。


慢!君不见2008年前几年买房子的,亏得当掉裤子还还不了债。问题在于投资房产也象投资股票,关键在低价买入,高价卖出。那本书里教一个方法,如何估计房子是否值得投资去买。如果房子要价在这幢房子年租金的七倍以下,那么赶快买下来。房价如果高于十倍年租金那就太贵了。七到十倍之间,则具体情况具体分析。其考量是,如果你把钱存银行定期存款,可获利百分之七,而你吃吃力力买房租房才获利百分之十,即十倍于年租金,那似乎很不值。七倍于年租金,即获利百分之十四,看来是值得拣这个麻烦。那本书出版在1980年前后。那时的银行利率是百分之七,三十年按揭百分之九。而在目前按揭百分之四的情况下,银行定期利率百分二以下, 这又应当如何估算? 七倍和十倍大概不再适用了吧。而且三数年后的按揭又会是多高呢?


让我回到前文的二位同学。他们买房出租养老的打算行得通吗?我对那医生说,我举个例子给你看。我的儿子也是做医生,这几年手里积了几个钱,痒痒的。看到我几千几千收房租,他也想买房出租。他媳妇更是跃跃欲试。我跟儿子说出租房子挣的是辛苦钱。要动心动计。你一小时收入二百五十刀。要赚也凭你的专业去赚,那才是easy money。象绝大多数做儿子的一样,他不听老子的话。在市中心买了一个公寓二十万刀。还贷款十五万刀。那是2009年。按揭利率百分之三不到。我每次去看孙子,总要帮忙做点什么。马桶漏水,脸盆下水不畅,浴盆下水不畅,换插座,等等。儿子哪有心思干这等事。雇人来做吧,你一共才收一千三百刀的房租,还赚什么呀。可是你别说他蠢。上个月,卖给他公寓的地产经纪打电话来问他,是否有意思把公寓卖了,估价在三十五万刀上下。不行不行,我忙给他拦下,我和你妈要来住。要卖卖给我们。价钱便宜点你还可以少交一点税。我想说的是,出租和投资房产不是同一会事。赚租金是吃力事。收入高的人不屑去做,也不应该去做。而投资房产是低的买进,高时脱手。和股票一样,凭的是实力和眼光。我儿子是歪打正着。南加州的两个同学在2009年在拉斯维加斯各自买了六.七套房子,每套才五六万刀。那才显示眼光和实力。这是教训四,莫待无花空折枝, 情愿等到来年山花斓缦时。




 
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