---与国世平教授商榷(^_^)

2013 9 14

   序言：这是一篇旧文，近日与朋友闲聊房价，想到了国世平教授的宏论，快三年了，国世平教授，您还好吗?我是多么的怀念您的宏论啊！

多年来房价的升跌一直是最惹眼最纠人心的话题，我只看、只想、却不言语，还轮不到我说话，观棋不语，视赌为戏，坐享其成。

    惊人之语不绝于耳：

   ‘屡跌不懈’的谢国忠；‘狂涨不停’的董藩,2013年：“25年北京房价涨到80万/平米”；‘言出必果’的国世平(2013 9)：“今年房地产跌一半很正常”、“现在买房就成‘最后一棒’”、“赶紧卖掉房子 一套都不剩”；一个比一个牛。以房价打赌的也不乏其人，信谁的？全当看戏！

    多年来，‘房产价值几何’一直争论不休，不用讲，说‘涨’的都对了，事实上房价一直在涨，说‘跌’的灰头土面，只好一直坚守着其论点，在边缘处找事实支持，比如，三线、二线城市。

    但，无论论涨者还是说跌者多年来我一直见不到可以令我信服的文章逻辑。

    房价何定？量！

    此‘量’却非一言两语说得清楚，往深了说，房价几何？在黑格尔的《小逻辑》S108-S109里可以找到解释，但‘与本案无关，不予审理’，在此只论述与本案相关的逻辑。

    如何看待房价？房价只是一个结果，一组相关条件的结果，在不同的区域内，房价的相关条件也会有所不同，不同社区的房价差别的，较为清晰的现象是不同的社区居住了不同生活需求的居民，物以类聚，不同的社区居住了不同的消费群体。

    我们在宏观的范围谈论房价时，我们需要寻找的是宏观约束条件：整体的房产政策、土地供应、银行放贷量，前三年的经济增长，今年股市，够了吗？答案是否定的，缺少了一个最为重要的因素：需求，因为它通常缺少变化，所以它经常被忽略。

   离开了需求谈论房价均属扯淡，我想，这也是我多年来没有读到令我信服的文章的主要原因。

   在论述以前，我先阐述我的一个结论，从现象上看，当连续两次以上的地王拿地被逼贱卖时，上市大部分的地产公司被曝亏损时，我们的房价才会见顶。

 地产比较的启发

    如果，你以深圳房价的性价比来衡量北京的房价，那么，你一套房子也不想买；你以深圳房价的性价比来衡量香港的房价，那么，你一套房子也不想买；如果，你以北美房价的性价比来衡量中国的房价，那么，你一套房子也不想买。

   为什么？因为我们没有找到房价的决定因素，又不巧选择了一个错的参照物。深圳是一座富有的新兴城市，房产的质量相对强很多，用经济的语言描述就是性价比较高，事实上，但凡老城，越具经济价值的地块房子的性价比通常会显得很尴尬，此经验背后有很多原因，但我们只把它作为规律接受下来就好了：房子是贬值商品，土地才真正是房产的升值动因。房产投资的三个要义：位置、位置，还是位置！

    具体到微观层面，每块地域具有价值的动因却很可能大不相同，这是我们需要明辨的，也许是商业，也许是校区，也许是风景秀丽，也许是历史遗迹、、、甚至，在同一社区内，房价也会有所差别。

  这是房产的内在的价值，在不同的经济环境下它可以体现为不同的价格，比如通胀、股市暴涨、GDP持续增长、、、反之亦然。

     一个现实的佐证

    曾经与一个朋友谈论商铺的投资价值，他向我比较了香港、东京、温哥华及纽约的决定铺面收入的经济环境因素，地域不同，城市功能不同，人口流量不同，决定了商铺的投资价值。

    我猜想，也许，应当从地缘的角度来理解经济，理解不动产的价格，地缘经济：量，流量、需求量决定不动产的价格。

    在一组约束条件下，房产价格只是必然的一个结果，尽管你可能并不明白这组约束条件是什么，但它，这组条件，必然存在，任何人都没办法制止它发酵，这么多年来，你见过中国政府哪一次调控房价成功过？没有，没有一次，短期的下跌总是成为下一次上涨的开始，愚蠢的调控，为什么？因为总理大人只想压住泡沫却不知道控制‘酵母’，甚至持定期地投入酵母：发行货币、拍卖土地、纵容贪污。

   在我看，我们的房价有如下几个因素：首先我们要看这座城市的功能（参见深圳、浦东、底特律与硅谷的兴衰）及城市的人口规模，次之，GDP，货币发行量，贪腐，至于贪腐对房价的影响，中国各城市无差别。

   据国世平讲，三线、二线城市房价趋于崩盘，很快就会扩散的一线城市，其人自称是李嘉诚的顾问，李嘉诚最近在中国变卖资产，撤资中国，似乎也佐证了他的观点。

    城市功能的不均衡切断了房价崩盘的扩散。

    三线、二线城市与一线城市的功能无可比性，城市没有有吸引力的产业，吸引不了人们去工作与生活，工作空间有限，教育、医疗条件无法保障，房价上涨，凭什么？

   一线城市，人们爱恨交加着，亲人、工作、糟糕的交通、浑浊的空气、校区、、、欲罢不能，欲弃无方，找不到替代品，除非去国，多少人可以离去？所以，还要设法在一线城市居住下来，每一次降价，都会有新的入市者填补，土地的稀缺，城市人口规模，使得房价居高不下。

     城市功能的不平等，土地的稀缺，货币发行量最终决定了一线城市的房价只涨不跌，甚至GDP下跌房价依然会涨，只要有货币发行量的增长和土地的稀缺就足够了。

    国世平自称是发改委的顾问，其言‘房产税讲按房价的6%征收’，扯淡！

    在全国各城市一、二、三线城市全都算上，各城市的政府部门的首脑及随从们都均居其所辖城市的风水宝地，有一个算一个，决无例外，房屋商品化之后，其居住地的地价也是全城最贵之处，以司长级官员为例，按规定，司长级干部居住面积为140平房米，以北京三环附近的房价为准，（三环边上有多处机关宿舍，三里河的机关公寓市价已达7、5万），房价均已超越3万元，140的公寓，最保守的价格也达420万元，以6%计税，每年应交税款为：25.2万元，而以政府规定的工资收入，'三五八壹'序列中，司局级干部工资为8000元，这税怎么交？都是党的党的好干部，这‘6%的税款’能把他们都逼成了贪官污吏，你这不是逼良为娼吗？

    好了，退一步，司长们的自住房不交税，那么百姓要交税吗？还有一个更为现实的问题，租房而居，租金几何？不会低于25、2万元吧？

    政府公务员，养老金不用交，自住房的税金不用交，你这不是故意往‘茅坑里扔炸弹’---激起民粪吗？

    所以，6%的房产税不可为。

    更何况，凡政府官员，均不止一处住房，‘6%’可以毁掉一个政府----魔鬼在细节里。

    如果征收房产税，那么也一定是低税率，在0、5%--1%的范畴内，否则，后果及其严重，超出了政府所能承担的压力。

国世平在国世平：《赶紧卖掉房子 一套都不剩》http://ndhouse.oeeee.com/html/201309/12/243323.html，中如是说：“国世平教授曾经预测1997年香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌了80%。“2007年的时候，我号召深圳居民把多余的房子卖掉”国世平说道，而当时北京一教授说房子还要涨20年。最后，2008年深圳房价跌了30%。”

   结果呢？长眼睛的都看得到，都回来了，甚至更高。

   国世平在讲演中是这样收尾的：“所以今天我要跟大家讲，卖掉房子，买股票。明年如果股票涨上去了，房子跌了，再请我演讲，我让大家卖掉股票抄底房地产”

   我很想问一句，国教授的建议有多大的操作空间？他的房子卖了吗？拿自己的生活开玩笑，让他哄自己玩吧，别跟老百姓扯淡，课堂不是酒吧，讲话的时候好歹过一下脑子吧！

   事实上，国世平满嘴里跑的是舌头，他对2007—2008，亚洲金融风暴只字不提，香港、深圳及北美等地区的房价无一幸免。

   顺便提一下，国世平那些大的吓人的名头，我很怀疑其真实性，我曾认得一个全国政协委员，李鹏找他开过几次座谈会，其后便成了‘李鹏顾问’，请他出差，一路不断地向地方官员故意提起，他还把自己带的小阿姨称为勤务员，给人的印象是'这个委员不一般'，很是唬住了一堆地方官，我窃笑不语。

    回到国世平，李嘉诚在2013年变现中国资产，是私事与国事（氏）无关，不是因为你国世平对李嘉诚说了什么，反倒是因为李嘉诚跟现任领导人‘说不了什么，无法沟通’清空中国物业是出于政治顾虑。

据我的经验，凡拉大旗者，盖内心空虚也必另有所图，国氏亦不例外，不用太在意，沽名钓誉，混口饭吃而已。

婊子养的，天生的会卖淫；跟骗子学艺，学会的只是骗;我猜，国世平带出来的博士都不好意思跟别人讲‘我的导师是国世平’，讲出来连饭碗都找不到，赔股票，卖祖业，连底裤都需要在地摊上买。

   如何控制房价？我知道怎么办，但私利其中，并不想讲，担心害人害己。

1、 釜底抽薪：以房产为准核算个人已经缴纳的个人所得税，凡收支不附者课以税法；

2、 彻底改变公屋政策：增加公屋的土地供应，公屋的产权是政府的，只租给符合收入条件的公民，只租不卖，3—5年重新审定一次入住条件，分流购房需求。

   在这个问题上，西方，甚至香港都有很成功的管理经验，可是中国政府就是看不见，我们永远没有办法叫醒一个装睡的人，除非他自己愿意醒来。

3、 房产无差别地征收房产保有税，而非土地使用税，此税种应在扣除房屋折旧的基础上核算，此税理论上应为逐年减少，实行房产交易‘以自主房与非自住房’ 差别税收，减少炒房者的获利预期。

    措施会有效吗？比现行的政策更强，更持久而稳定，房价之锚，房价难控吗？人家想‘装睡’，你有什么办法？别为难自己，给自己找别扭。

   所以，只要房产政策不变，买房、买房，还是买房，不过，买的时候要选择城市与区域：位置、位置，还是位置！

后记：

    由于宪法规定使得房产税与地产税在中国变得很有趣、很纠结。

    房产税的法律依据何在？是房屋所有税还是房屋所占的土地税？

    在西方，房产税由两部分构成：房屋拥有税及房屋占地税；前者，因房屋的折旧逐年下降，而后者是政府对土地价值的评估，可能升，也可能降。

   在中国，我们土地国有，建房者一次性地从国家手中租用，所以，土地升值与下跌与房屋无关，购房者买入房产后，有约在先，土地租金不得更改，所以，房屋只应因折旧而贬值，难以升值。

   那么房子为何升值呢？因为＂隔壁地块＂的土地升值，新的、＂隔壁地块＂的入住者成本上升了，带动了旧房产升值。

   而土地为何升值呢？因为土地所有者竞价寻租使得土地升值。

   更纠结的问题来了，房产与土地不同，房产有寿，再好的房子终有其归零点，而土地却是永恒的，房产价值为零时我们还要交税吗？还是我们卷铺盖走人？土地非我所有，此税为何？我猜想，我们要为＂隔壁地块＂的房产交税，但，我已经没有办法从法理上说清楚它的税种了。

   如果在房产的临界点之后翻建新屋，如何界定产权关系？

   问题出在哪里了？土地的所有权，假如土地私有，那么所有的法律问题就清晰了，房产有房产税，土地有土地税；政府有政府的土地，百姓有百姓的土地，税项清晰明确，产权明确，百姓方可安居乐业，否则我至少要担心七十年之后家居何处？

    土地国有，连鬼都怕。

    在中国，我们找不到一块永久性墓地，所有的墓地都是'没钱就滚蛋'，这意味着什么？从长久看，我们都将死无葬身之地，莫非我们都作恶多端？！

    我们是纳税人，但是纳完税之后，活着，不能论政，死了，无处安身，要滚得远远的。

    土地国有，让我们生死都不得安宁。