作者：涤生Franklin

何为房产投资

        对于房产，分别有投资、投机或自住三种买卖动机，这里只谈投资。自住更多关系到个人喜好却无法量化。投机则更多依赖房价在中短期的价格走势，这几乎只能靠运气。只有投资可以通过合理的估值做出大致判断。投资并不是基于预测房价中短期涨跌而交易，而是把房产看成可以持续产生利息、利润的资产。很显然，房产产生利润、利息的部份就是它的租金，这样投资性房产一般基于租金收入来估算投资收益率，同时再结合宏观经济因素辅助分析。

       长期以来，很多人误以为通过预测房价涨跌来交易为投资，但这实质上是投机。投资须估算投资收益率，它往往基于资产内在价值的增长或产生的利息、利润，如果没有可靠的利润或确定的利息，甚至为负数，那不算投资。房屋的租金类似于利息或利润，通常是稳健可靠的，而房产短期价格由于受到疯狂的“市场先生”的影响可能大幅波动， 这并不影响其内在价值及投资收益率，房产价值不会随着价格上涨而增长，投资收益率与过去几年的价格走势完全无关。投机者主导价格走势，却无法改变价值规律，而租金就是房产价值增长的唯一来源。

    估算房产投资收益率

        那么应如何估算房产投资收益率呢？首先要把投资收益率和宏观经济因素对于房价和租金的影响分开来看，假设租金稳定，同时忽略房产税或贷款利息等不确定性因素。   用房产寿命期内产生的现金流入的折现值减去现金流出，再除以购房款，结果就是寿命期内总投资收益率，再折算成年均投资收益率 。因假定租金稳定，为了计算方便，这里完全可以不进行现金流折现，而是按照每年的租售比减去成本支出计算出每年的投资收益率之后再减去机会成本。结果需要大于零才值得投资。 这里先谈不存在土地所有权的房产的情况，假设房产寿命是五十年，五十年后价值会变成零，那么每年的折旧费是总房款的2%，每年房屋的租金减去每年折旧费用、维护费用、租金断档损失之后除以购房款得出每年的投资收益率，这个结果减去机会成本须大于零，也可以简化为直接用百分比加减。

        假设一套房产售价五十万美元，租金每年一万元，则租售比是2%，房屋的折旧费是每年一万元，每年折旧费率2%。租售比2%，减去折旧费率2%，再减去维护费及租金断档损失（假设都是1%），最终的投资收益率是-2%，再减去机会成本（假设是3%），结果是-5%，是赔本买卖。那这个租售比须达到多少值得投资呢，折旧费率2%，维护费率1%，租金断档损失率1%，机会成本3%，四者相加得出结果是7%，租售比在7%以上才值得投资，五十万的房产，租金须达到每年三万五千元才合理。那么租金只有一万的房产值多少钱呢？就用一万除以7%，得出结果是十四万三千元。房产不断折旧，价值下降，租金是其“利润”的唯一来源，如果这个租金无法覆盖折旧费率和其他支出，那就是一直在亏损。聪明的投资者不应以几倍于其内在价值的价格买入然后期待房价的上涨。

        对于有土地产权的房产的估值应首先估算土地价值占购房款的比重，可以通过土地交易中心查询一下该地区土地的大概价格，这不需要太精确。假设一套房产的价格是一百万，土地价值占四十万，那房屋所占价值则是六十万。假设其寿命是五十年，土地价值稳定不变，则五十年后房产的价值变成四十万。五十年折旧总费用是六十万，每年折旧费一万两千，相当于总购房款的1.2%，维护费用率1%，租金断档损失率1%，机会成本3%，四者相加得出结果是在6.2%，租售比须在此之上才值得投资。很多人买租售比不足2%的房产，实质上投资收益率是负数，这是投机行为。投机是“零和游戏”，剥夺或被剥夺，而投资却是通过资产本身价值增长获益。投机最终必然有一个买单者，可能是别人也可能是你自己。 通过创造价值或者买入可以创造价值的资产而不是通过抢夺他人获益，这样才可持续并自利利他，恶花难结好果。

        如前文所述，经济趋势、通货膨胀率、利率变化等宏观因素确实可以影响租金及房产价格，但其变化幅度和时间点都难以准确预测。宏观经济本身也受到诸多因素的影响，对于时间点的预测可以用来打赌争输赢，却不可以用之来投资。投资必须基于评估可靠的投资收益率，再结合宏观经济趋势，当二者同时向好才值得投资。同时，只有宏观经济因素发生的概率超过80%时才可作为参考因素，否则不如忽略它。通过“准确预测”精准踩点的神话多半源于运气，并不值得借鉴。

        由此可见，对于房产来说，应首先通过租售比估算投资收益率，然后结合宏观经济因素综合做出判断。当投资收益率较高、宏观经济因素向好时，这往往值得投资；如果投资收益率过低、宏观经济因素向坏时，那可能须要及时卖出（不要通过预测具体时间点去交易，而应果断行动）；如果投资收益率较高、宏观经济因素向坏时，也应避免投资，因租金会受到宏观影响； 如果投资收益率较低、宏观经济因素向好，也应谨慎，因此时市场可能已经过热，即使宏观经济因素向好，没有双保险并不值得冒险，更何况有判断失误的可能。投资要点在于避免犯大错而不是妄图抓住所有机会，只要抓住最有把握的机会即可。

汇率对房价的影响

        有人可能会关注汇率对房价的影响，汇率的变化也是难以准确预测的，估值时通常应忽略汇率因素。如果确实有大概率发生变化，那也分几种情况：如果汇率和资产价格乘积低估，资本流入，那么房价可能上涨迅猛；如果汇率和资产价格乘积高估，资本仍流入，房价可能上涨和缓至平衡；如果汇率和资产价格乘积高估，资本流出，房价可能下跌迅猛；  如果汇率和资产价格乘积低估，资本仍流出，房价可能下跌和缓直至平衡。在非平衡时期，房价容易受到资本流动影响，房价汇率可能产生同向性；在平衡时期，二者可能有反向性，房产估值稳定，资本流动较慢。资本流动和汇率涨跌像云彩一样变化无常，房产的价值和投资收益率却是其根本。价格并不会永远偏离于其价值，尤其是当二者的距离越来越大时。没必要仅仅因为对宏观经济的某种预测而押上所有，投机近赌，大赌足以致倾家荡产。