文先生  -  henryh128(at)gmail.com

現在越來越多的華人在安省購買獨立屋，作為居家生活或投資增值的重要方式。但隨着對獨立屋需求的逐步增加，有限土地的逐步占用，安省各市鎮的全新或半新的獨立屋的價格不斷連續上漲，使得購買獨立屋的成本大大增加，使單靠買賣房屋所得的利潤被逐步壓縮，也使投資風險逐步增加。而同時，安省各市鎮有不少二戰以後興建的老舊房屋，很多已經破舊不堪，價格比較低廉，占地面積又十分寬大，於是很多當地人選擇將這些老舊的大LOT收購，將房屋推倒，分割土地，再分別蓋起兩到三間嶄新的獨立屋，以新房的價格分別出售，無形中將利潤擴大很多倍。然而，我們華人因為不了解規劃、設計和申請的官方規則，很多人對這個潛力巨大的金礦感到心有餘而力不足，常常望而卻步，錯失良機。這裡簡單介紹一些房屋分割和新建所要考慮的問題和經歷的步驟。首先大家應該明確的是，雖然有些老舊房屋因為歷史原因面積比較大，但即使再大也沒有大到一分為二後，再新建的兩個房屋都能分別符合現有的法律法規（ZONING BY-LAW) 的各項規定，這些規定包括：LOT寬度、LOT總面積、房屋高度、房屋前後和兩側距離LOT邊界的縱（SETBACK）、本場停車位的數量、尺寸和布局、駕道的寬度和縱深，等等很多細節。那麼結果就是，含有任何低於法規標準的房屋，通通屬於‘違章建築’或稱＇違規建築＇，如果以此‘違章建築’的圖紙直接去市鎮政府的建築規劃部門申請，是根本無法獲批和拿到施工許可的，也就不能合法施工。但是大家不要擔心，此路不通另有他路，而且是光明正大，遵紀守法地解決問題。

因為從加拿大和安省的整體發展趨勢上講，人口是必須要逐步穩定增加的，同時，很多老舊而寬大的房屋越來越需要翻新或改造，以適應時代發展的要求。面臨越來越多的這種合理不合法的分割翻新的需求，安省各個基層市鎮都設有一個叫Committee of Adjustment – C of A) （調整委員會）的機構，專門負責協調這種合理而不合法的違章建築的申請和審批。C OF A 本身並不是一個通常意義的權力機構，她自己的人員不能直接決定批准還是不批准某違章建築，而是以 C OF A 為軸心，接收申請材料，分發給市鎮政府的各個其他部門，包括規劃、建築、景觀、交通、工程、消防、衛生等部門，進行分頭審閱，並要求各部門在規定的時間內拿出各自的書面意見和充分理由（如果反對批準的話），到規定時間的公開聽證會上去一起宣讀和匯總，同時參考當地的規劃戰略，左鄰右舍的意見，甚至當地議員的意見，以及其他意見，以“民主集中制”的方式最後決定是否審批通過。這個類型的申請項目有個專用術語叫Consent and Minor Variance Applications，即，'同意分割和輕度違章的聯合申請'。其申請費用一般在３０００到５０００元左右。只要申請人在設計、申請和溝通上有比較全面的經驗，對違規違章的尺度和平衡拿捏得比較恰當，就能獲得比較高的審批通過率。比如，某市鎮裡某小區的法定LOT寬度是12米，有若干16米寬不到的大LOT，有不少人將其分割成不足8米寬的窄長LOT，再在各自分割後的土地上設計出車庫在一層，上面疊蓋兩層居室的窄長而高聳的嶄新房屋，這種案例獲得審批通過的比率就非常高。這種新房雖然比老舊的平房或一層半房的占地面積要小，但因為符合華人和很多亞洲人‘愛住樓房，不愛住平房’和＇以高為尊＇的風尚，其價格反而更高，這樣一舉兩得，不但在原有地產面積上一分為二，而且每棟新房的售價遠高舊房，扣除各項申請、設計和施工的費用，其收益率要比不分割而只建一處新房要高很多很多，比純粹的買賣房屋的收益更是高出天壤。
在分析某較大LOT能否分割時，要以下面幾個步驟仔細考慮：

1 - 現場勘察。就是到實地去考察，看該LOT是不是比其他周圍的LOT要明顯大一些，而周圍有沒有新建的兩座緊靠而類似的獨立屋。

2 - 地圖查詢。這裡所說的地圖不是一般意義的地圖，而是ZONING MAP，就是標有LOT邊界和區劃代號（ZONING ID）的區劃圖。根據LOT的地址和位置查出是位於哪個區劃地帶（ZONE），以及該地帶具體的各項建築標準是什麼。這裡必須具體而細化地分析，不能根據周邊鄰居的情況而想當然地認為建築標準會一致，因為兩個看似相鄰的LOT可能是位於不同的區劃邊界內，其建築標準就可能完全不同，比如，可能一個區劃地帶（ZONE）要求18米的寬度，而另一個區劃地帶卻只要求15米的寬度，那麼同樣是計劃分成１２米寬的LOT，自然是在後者小區比較容易獲得審批通過，反之則結果亦反。

3 – 規章規範的研讀。要確切了解自己所在的區劃地帶（ZONE）對房屋設計的各項最低標準到底是什麼，比如約克郡下某城市的＇R1＇（獨立民居一級密度地帶）地帶要求LOT的寬度至少18米，總面積至少540平米，高度至少9.5米，房屋占地不超過35%的總LOT面積，房屋距離前面LOT邊界的距離至少7米，距離後面邊界至少7.5米，兩側距離１.5米，要提供至少2個本場車位，等等，要把所有要求細節都考慮周全，再權衡利弊，進行優化設計。這裡另外要提請大家注意的是，加拿大過去和美國一樣是使用英制，但現在早已過渡到使用公制，因此各項法規的數據都是公制，設計圖紙也必須有公制顯示，但很多老房屋保留的測繪圖還是英制，以英尺英吋為單位，就必須進行單位轉換。同時，很多房屋設計公司還是習慣使用英制，以服務美國客戶，所以他們提交給安省客戶的圖紙有可能也僅僅以英尺和英吋來標註，這在加拿大其實是不合法的，政府有權打回圖紙，要求重新修改，這樣無疑要耽誤很多時間。

4 - 分割預案和規劃設計的研究。一般的分割往往是從中間開始，平均地一截兩條。那麼LOT寬度必然減半，比如一個30米寬（百呎左右）的LOT，經過分割就只剩下15米的寬度，而上面舉例的＇R1＇地帶要求LOT的寬度是至少18米，這就自然成為一項法律法規方面的minor variance（輕度違章）。另外，新建的房屋占地比例必然增加，可能會突破R１要求的35%的占地比例，這就算另一項輕度違章。另外，有的新房因下面有地上車庫，上面又有兩層民居和屋頂，就往往高度更高，可能突破R１的9.5米的高度限制，這就又是另一項輕度違章。這樣逐項地一一分析，儘量以最優化的設計減少minor variance 的項目數量，使違章的項目越少越好，越輕微越好，以減少申辯的難度，這樣就能增加審批通過的可能性。除了分析法律法規，還要儘量減少對鄰居的負面影響，比如不要因為房屋過高而遮擋鄰居的光線和視野，不要因為房屋向後延伸過長或開窗方向問題而窺伺鄰居的隱私。還有就是儘量減少對市政景觀的影響，儘量保留前面的綠地和樹木，駕駛道要有符合標準的設計。有的市鎮部門對砍伐後院的大型樹木有一些限制，等等，有很多問題和因素需要具體考慮和協調。政府的很多設計規範不是一刀切不可逾越，但也不能突破太多，不能豎立不良的先例，這裡有一個潛移默化的“合情合理度”的掌握。總之，申請人所提交的申請預案的合情合理度越接近各個審批部門內部掌握的“合情合理度”，就越有獲得通過的可能性，反之則申請難度陡然增加。

5 - 初步設計階段的溝通和協調。初步設計階段與 C OF A 流程中的各部門的溝通和協調十分重要，這些部門通常包括規劃、工程、交通、綠化、消防、衛生等部門。如果該地產是位於某特殊地區內，如排洪區、鐵道緩衝區、高速路緩衝區等地，則還要同時到其他相關的機構附加申請。這些部門和機構都各自有自己審批這種＇合理不合法＇的項目的靈活標準，象底牌一樣。另外，設計師、申請人和業主往往要面臨不少兩難的設計困境，比如到底是房屋高一點好，還是壓下高度，提供半地下車庫和下坡車道好；再比如靠近路口的CORNER LOT 到底是把新駕駛道開在距離路口近但縱深長的馬路位置好，還是開在距離路口遠，但駕道縱深短的另一條馬路上好，這些都需要和相關部門提前溝通，聽取他們的意見，了解他們的側重點是什麼，才能做到知己知彼，有的放矢。否則，如果沒有經驗，又不經過有效溝通和協調，貿然提交一份十分誇張的違章設計，就很可能被以上某部門一票否決，於是白白浪費了申請費，還要重新修改設計，從頭再來。相反，如果申請人能根據各項違章的問題，逐一與有關部門提前進行溝通和協調，就可以摸清他們的底牌，做有針對性的設計，就能極大提高審批通過率。加拿大的政府相對十分廉潔，審批程序公平、公正和公開，一般不會有人成心刁難申請人，用以索要好處，所以申請人主要考慮的是如何利用規劃技巧、設計經驗和溝通能力來說服相關部門接受自己的＇合理而不合法＇的設計方案。

6 - 申請材料的準備和提交。準備申請材料時一定要提前到 C OF A 部門了解情況。通常，C OF A 的人首先要申請人報請一個法律法規的審察程序，看看到底有多少項的法規被突破了，這叫Preliminary Project （Zoning） Review －PPR。為此，有的市鎮要額外收取一些費用。而如果有比較熟悉法律的申請人堅持說自己已經根據法規查出了設計中的所有的違規項目，並已將所有違規項目登記報告，不需要再花錢查了，則可以豁免這筆費用，但前提是申請人自己對此豁免負責，如果最後由建築部門發現有任何項目被遺漏，則要重新申請，這就十分不值得了。
在正式的申請里通常要包括，但不限於以下材料：

（１）PPR法規審察的結果

（２）現有地產的實際測繪圖

（３）申請分隔的參考測繪圖

（４）計劃新建各房屋的本場圖

（５）計劃新建各房屋的建築平面圖（簡單）

（６）計劃新建各個房屋的建築立面圖（簡單）

（７）申請表格，包括有關現有和新建的房屋和現場的各項參數，以及業主和申請人的個人信息。

另外要特別提醒注意的是，很多申請人在初期和政府部門打交道時，往往忽略詢問一項重大事務，就是＇有無因道路擴建而要求的土地轉讓＇。因為根據該地區的OFFICIAL PLAN，如果該LOT緊鄰的馬路有擴建的需求，則政府可以在最後做審批決定時要求業主出賣門前一定寬度的土地給政府，做將來馬路拓展的預留空地。比如一條路要額外拓展６米，按平均分配是兩邊各３米。那麼政府可以要求業主出讓３米縱深的門前土地給政府，這是最後審判通過的條件之一。但如果該問題被申請人和設計師在初期給忽略了，將來在設計修改上很可能會面臨連鎖性的問題，比如一經出讓土地，LOT前面的邊界要回退３米，那麼房屋到LOT邊界的縱深可能就又不夠了，駕駛道的本場縱深可能也不夠了，就又多出幾項新的違章項目，因此可能導致整個設計要重新進行，如此反覆修改，十分耗費時間和成本，不如從一開始就詢問清楚。 

 7 - 審批通過條件的研讀。多數通常的房屋分割和違章申請，往往得到的結果是既不是無條件地通過，也不是被絕對地否定，而是有條件地批准。這些條件通常是關於本場和建築的設計修改意見。這些修改意見往往十分具體而專業，比如現有樹木如何保護，將要關閉的舊駕道上的草坪和道邊要如何恢復，駕駛道的寬度和坡度如何修改，圖紙顯示有什麼問題，等等。按道理，業主和申請人只要能拿到有條件批準的政府決定就可以舉杯慶賀了，因為發財道路上的法律障礙已經被掃清了，自己的地產可以從一變二，從而財源滾滾了。但如果申請人和設計師在研讀＇決定＇中的各項條件時不仔細，不理解，遲遲無法滿足各項條件的要求，拿不出令有關各方都滿意的修改圖紙，就會極大延誤最後拿取施工許可的時間，甚至如果超過規定的時限（一般是一年），會導致該決定作廢，一切就要重新開始。 8 - 設計的修改和施工證的領取。在理解了C OF A 決定里的各項條件的要求後，必須儘快根據條件修改圖紙，滿足各項條件，並敦促各相關部門向C OF A 和（或）建築部門儘快發出條件已滿足的證明，在確認一切條件均以得到滿足後，拿着所有確認證明前往建築部門申請頒發施工許可。一旦申請人領取到施工許可，要將其張貼在施工現場，這樣就可以合法地組織現場施工了。另一方面，房屋銷售代理也可以在此後開始銷售物業了。以現在的房屋市場，只要能分割完成，售價本身高一點或低一點都不會影響業主財源廣進的結果，所以，業主到此時就可以舉杯相慶了。但最後要提醒業主和申請人的是，施工人員必須嚴格按照批準的各個圖紙進行施工，同時要核查 C OF A 決定里的各項條件是否得到最後落實。比如有的條件要求將駕駛道用磚石等滲透材料鋪設，如果此條件在施工時被人忽視，將駕駛道鋪成了不能滲透的柏油路面，將來被政府人員或鄰居發現並舉報，就要返工重做，所以必須仔細完成施工監理的各項工作。