文先生  -  henryh128(at)gmail.com

现在越来越多的华人在安省购买独立屋，作为居家生活或投资增值的重要方式。但随着对独立屋需求的逐步增加，有限土地的逐步占用，安省各市镇的全新或半新的独立屋的价格不断连续上涨，使得购买独立屋的成本大大增加，使单靠买卖房屋所得的利润被逐步压缩，也使投资风险逐步增加。而同时，安省各市镇有不少二战以后兴建的老旧房屋，很多已经破旧不堪，价格比较低廉，占地面积又十分宽大，于是很多当地人选择将这些老旧的大LOT收购，将房屋推倒，分割土地，再分别盖起两到三间崭新的独立屋，以新房的价格分别出售，无形中将利润扩大很多倍。然而，我们华人因为不了解规划、设计和申请的官方规则，很多人对这个潜力巨大的金矿感到心有余而力不足，常常望而却步，错失良机。这里简单介绍一些房屋分割和新建所要考虑的问题和经历的步骤。首先大家应该明确的是，虽然有些老旧房屋因为历史原因面积比较大，但即使再大也没有大到一分为二后，再新建的两个房屋都能分别符合现有的法律法规（ZONING BY-LAW) 的各项规定，这些规定包括：LOT宽度、LOT总面积、房屋高度、房屋前后和两侧距离LOT边界的纵（SETBACK）、本场停车位的数量、尺寸和布局、驾道的宽度和纵深，等等很多细节。那么结果就是，含有任何低于法规标准的房屋，通通属于‘违章建筑’或称＇违规建筑＇，如果以此‘违章建筑’的图纸直接去市镇政府的建筑规划部门申请，是根本无法获批和拿到施工许可的，也就不能合法施工。但是大家不要担心，此路不通另有他路，而且是光明正大，遵纪守法地解决问题。

因为从加拿大和安省的整体发展趋势上讲，人口是必须要逐步稳定增加的，同时，很多老旧而宽大的房屋越来越需要翻新或改造，以适应时代发展的要求。面临越来越多的这种合理不合法的分割翻新的需求，安省各个基层市镇都设有一个叫Committee of Adjustment – C of A) （调整委员会）的机构，专门负责协调这种合理而不合法的违章建筑的申请和审批。C OF A 本身并不是一个通常意义的权力机构，她自己的人员不能直接决定批准还是不批准某违章建筑，而是以 C OF A 为轴心，接收申请材料，分发给市镇政府的各个其他部门，包括规划、建筑、景观、交通、工程、消防、卫生等部门，进行分头审阅，并要求各部门在规定的时间内拿出各自的书面意见和充分理由（如果反对批准的话），到规定时间的公开听证会上去一起宣读和汇总，同时参考当地的规划战略，左邻右舍的意见，甚至当地议员的意见，以及其他意见，以“民主集中制”的方式最后决定是否审批通过。这个类型的申请项目有个专用术语叫Consent and Minor Variance Applications，即，'同意分割和轻度违章的联合申请'。其申请费用一般在３０００到５０００元左右。只要申请人在设计、申请和沟通上有比较全面的经验，对违规违章的尺度和平衡拿捏得比较恰当，就能获得比较高的审批通过率。比如，某市镇里某小区的法定LOT宽度是12米，有若干16米宽不到的大LOT，有不少人将其分割成不足8米宽的窄长LOT，再在各自分割后的土地上设计出车库在一层，上面叠盖两层居室的窄长而高耸的崭新房屋，这种案例获得审批通过的比率就非常高。这种新房虽然比老旧的平房或一层半房的占地面积要小，但因为符合华人和很多亚洲人‘爱住楼房，不爱住平房’和＇以高为尊＇的风尚，其价格反而更高，这样一举两得，不但在原有地产面积上一分为二，而且每栋新房的售价远高旧房，扣除各项申请、设计和施工的费用，其收益率要比不分割而只建一处新房要高很多很多，比纯粹的买卖房屋的收益更是高出天壤。
在分析某较大LOT能否分割时，要以下面几个步骤仔细考虑：

1 - 现场勘察。就是到实地去考察，看该LOT是不是比其他周围的LOT要明显大一些，而周围有没有新建的两座紧靠而类似的独立屋。

2 - 地图查询。这里所说的地图不是一般意义的地图，而是ZONING MAP，就是标有LOT边界和区划代号（ZONING ID）的区划图。根据LOT的地址和位置查出是位于哪个区划地带（ZONE），以及该地带具体的各项建筑标准是什么。这里必须具体而细化地分析，不能根据周边邻居的情况而想当然地认为建筑标准会一致，因为两个看似相邻的LOT可能是位于不同的区划边界内，其建筑标准就可能完全不同，比如，可能一个区划地带（ZONE）要求18米的宽度，而另一个区划地带却只要求15米的宽度，那么同样是计划分成１２米宽的LOT，自然是在后者小区比较容易获得审批通过，反之则结果亦反。

3 – 规章规范的研读。要确切了解自己所在的区划地带（ZONE）对房屋设计的各项最低标准到底是什么，比如约克郡下某城市的＇R1＇（独立民居一级密度地带）地带要求LOT的宽度至少18米，总面积至少540平米，高度至少9.5米，房屋占地不超过35%的总LOT面积，房屋距离前面LOT边界的距离至少7米，距离后面边界至少7.5米，两侧距离１.5米，要提供至少2个本场车位，等等，要把所有要求细节都考虑周全，再权衡利弊，进行优化设计。这里另外要提请大家注意的是，加拿大过去和美国一样是使用英制，但现在早已过渡到使用公制，因此各项法规的数据都是公制，设计图纸也必须有公制显示，但很多老房屋保留的测绘图还是英制，以英尺英吋为单位，就必须进行单位转换。同时，很多房屋设计公司还是习惯使用英制，以服务美国客户，所以他们提交给安省客户的图纸有可能也仅仅以英尺和英吋来标注，这在加拿大其实是不合法的，政府有权打回图纸，要求重新修改，这样无疑要耽误很多时间。

4 - 分割预案和规划设计的研究。一般的分割往往是从中间开始，平均地一截两条。那么LOT宽度必然减半，比如一个30米宽（百呎左右）的LOT，经过分割就只剩下15米的宽度，而上面举例的＇R1＇地带要求LOT的宽度是至少18米，这就自然成为一项法律法规方面的minor variance（轻度违章）。另外，新建的房屋占地比例必然增加，可能会突破R１要求的35%的占地比例，这就算另一项轻度违章。另外，有的新房因下面有地上车库，上面又有两层民居和屋顶，就往往高度更高，可能突破R１的9.5米的高度限制，这就又是另一项轻度违章。这样逐项地一一分析，尽量以最优化的设计减少minor variance 的项目数量，使违章的项目越少越好，越轻微越好，以减少申辩的难度，这样就能增加审批通过的可能性。除了分析法律法规，还要尽量减少对邻居的负面影响，比如不要因为房屋过高而遮挡邻居的光线和视野，不要因为房屋向后延伸过长或开窗方向问题而窥伺邻居的隐私。还有就是尽量减少对市政景观的影响，尽量保留前面的绿地和树木，驾驶道要有符合标准的设计。有的市镇部门对砍伐后院的大型树木有一些限制，等等，有很多问题和因素需要具体考虑和协调。政府的很多设计规范不是一刀切不可逾越，但也不能突破太多，不能竖立不良的先例，这里有一个潜移默化的“合情合理度”的掌握。总之，申请人所提交的申请预案的合情合理度越接近各个审批部门内部掌握的“合情合理度”，就越有获得通过的可能性，反之则申请难度陡然增加。

5 - 初步设计阶段的沟通和协调。初步设计阶段与 C OF A 流程中的各部门的沟通和协调十分重要，这些部门通常包括规划、工程、交通、绿化、消防、卫生等部门。如果该地产是位于某特殊地区内，如排洪区、铁道缓冲区、高速路缓冲区等地，则还要同时到其他相关的机构附加申请。这些部门和机构都各自有自己审批这种＇合理不合法＇的项目的灵活标准，象底牌一样。另外，设计师、申请人和业主往往要面临不少两难的设计困境，比如到底是房屋高一点好，还是压下高度，提供半地下车库和下坡车道好；再比如靠近路口的CORNER LOT 到底是把新驾驶道开在距离路口近但纵深长的马路位置好，还是开在距离路口远，但驾道纵深短的另一条马路上好，这些都需要和相关部门提前沟通，听取他们的意见，了解他们的侧重点是什么，才能做到知己知彼，有的放矢。否则，如果没有经验，又不经过有效沟通和协调，贸然提交一份十分夸张的违章设计，就很可能被以上某部门一票否决，于是白白浪费了申请费，还要重新修改设计，从头再来。相反，如果申请人能根据各项违章的问题，逐一与有关部门提前进行沟通和协调，就可以摸清他们的底牌，做有针对性的设计，就能极大提高审批通过率。加拿大的政府相对十分廉洁，审批程序公平、公正和公开，一般不会有人成心刁难申请人，用以索要好处，所以申请人主要考虑的是如何利用规划技巧、设计经验和沟通能力来说服相关部门接受自己的＇合理而不合法＇的设计方案。

6 - 申请材料的准备和提交。准备申请材料时一定要提前到 C OF A 部门了解情况。通常，C OF A 的人首先要申请人报请一个法律法规的审察程序，看看到底有多少项的法规被突破了，这叫Preliminary Project （Zoning） Review －PPR。为此，有的市镇要额外收取一些费用。而如果有比较熟悉法律的申请人坚持说自己已经根据法规查出了设计中的所有的违规项目，并已将所有违规项目登记报告，不需要再花钱查了，则可以豁免这笔费用，但前提是申请人自己对此豁免负责，如果最后由建筑部门发现有任何项目被遗漏，则要重新申请，这就十分不值得了。
在正式的申请里通常要包括，但不限于以下材料：

（１）PPR法规审察的结果

（２）现有地产的实际测绘图

（３）申请分隔的参考测绘图

（４）计划新建各房屋的本场图

（５）计划新建各房屋的建筑平面图（简单）

（６）计划新建各个房屋的建筑立面图（简单）

（７）申请表格，包括有关现有和新建的房屋和现场的各项参数，以及业主和申请人的个人信息。

另外要特别提醒注意的是，很多申请人在初期和政府部门打交道时，往往忽略询问一项重大事务，就是＇有无因道路扩建而要求的土地转让＇。因为根据该地区的OFFICIAL PLAN，如果该LOT紧邻的马路有扩建的需求，则政府可以在最后做审批决定时要求业主出卖门前一定宽度的土地给政府，做将来马路拓展的预留空地。比如一条路要额外拓展６米，按平均分配是两边各３米。那么政府可以要求业主出让３米纵深的门前土地给政府，这是最后审判通过的条件之一。但如果该问题被申请人和设计师在初期给忽略了，将来在设计修改上很可能会面临连锁性的问题，比如一经出让土地，LOT前面的边界要回退３米，那么房屋到LOT边界的纵深可能就又不够了，驾驶道的本场纵深可能也不够了，就又多出几项新的违章项目，因此可能导致整个设计要重新进行，如此反复修改，十分耗费时间和成本，不如从一开始就询问清楚。 

 7 - 审批通过条件的研读。多数通常的房屋分割和违章申请，往往得到的结果是既不是无条件地通过，也不是被绝对地否定，而是有条件地批准。这些条件通常是关于本场和建筑的设计修改意见。这些修改意见往往十分具体而专业，比如现有树木如何保护，将要关闭的旧驾道上的草坪和道边要如何恢复，驾驶道的宽度和坡度如何修改，图纸显示有什么问题，等等。按道理，业主和申请人只要能拿到有条件批准的政府决定就可以举杯庆贺了，因为发财道路上的法律障碍已经被扫清了，自己的地产可以从一变二，从而财源滚滚了。但如果申请人和设计师在研读＇决定＇中的各项条件时不仔细，不理解，迟迟无法满足各项条件的要求，拿不出令有关各方都满意的修改图纸，就会极大延误最后拿取施工许可的时间，甚至如果超过规定的时限（一般是一年），会导致该决定作废，一切就要重新开始。 8 - 设计的修改和施工证的领取。在理解了C OF A 决定里的各项条件的要求后，必须尽快根据条件修改图纸，满足各项条件，并敦促各相关部门向C OF A 和（或）建筑部门尽快发出条件已满足的证明，在确认一切条件均以得到满足后，拿着所有确认证明前往建筑部门申请颁发施工许可。一旦申请人领取到施工许可，要将其张贴在施工现场，这样就可以合法地组织现场施工了。另一方面，房屋销售代理也可以在此后开始销售物业了。以现在的房屋市场，只要能分割完成，售价本身高一点或低一点都不会影响业主财源广进的结果，所以，业主到此时就可以举杯相庆了。但最后要提醒业主和申请人的是，施工人员必须严格按照批准的各个图纸进行施工，同时要核查 C OF A 决定里的各项条件是否得到最后落实。比如有的条件要求将驾驶道用砖石等渗透材料铺设，如果此条件在施工时被人忽视，将驾驶道铺成了不能渗透的柏油路面，将来被政府人员或邻居发现并举报，就要返工重做，所以必须仔细完成施工监理的各项工作。