我在幫朋友選擇和規劃用於自住、投資和擴建的房屋時，各種各類被買家、買方經紀和驗房師忽視的特殊問題經常出現，這裡只介紹一類特殊問題，就是該地盤周邊如果存在擋土牆，坡堤或陡峭坡面，那麼其質量如何，是否有斷裂和垮塌隱患，這雖然不屬於房屋本身的問題，但如果被忽視，其負面影響甚至超過房屋本身的一般性問題。

比如在GTA某地有一處街角房，去年剛剛交易，今年很快就又在掛牌出售。從表面看，該房屋非常漂亮，而且地勢高企，視野開闊，後院毗連森林公園，側街是一條小路盲路，伸向幽靜的公園，這麼好的房屋的價格還十分公道。但在我根據自己的特殊檢查單，進行逐項實地考察中卻很快發現了問題，如圖一所示。

圖一

從圖一可以清楚看到，該街角房的長邊一側，就是那條小路的一側，有一個陡峭的高坡，隨着常年雨水沖刷造成的水土流失，其坡體頂端已經開始塌陷，基礎垮塌造成擋土牆出現明顯斷裂，其下方甚至還出現了懸空。這麼嚴重的基礎問題，肯定不是最近才出現的，那麼為何沒有被及時發現，及時處理，而且在上一次的轉賣過程中沒有被新的買家及時發現呢？帶着這個問題，筆者調閱了該地點過去連續幾年的歷史照片，結果發現了圖二所示的原因。

圖二

歷史圖片 (圖二) 顯示，那裡的土坡，基礎和擋土牆曾經被一大片茂密的灌木所遮擋。不經過有目的的專門檢查，很難發現隱藏的基礎問題。所以，無論是當時幫客戶選房買房的經紀，還是驗房師，都僅僅局限於對房屋本身的考察和檢驗，而忽視了對周邊環境的考察。直到有一天，市政部門要更新路邊的市政管線，就砍伐了那些灌木，結果問題才暴露出來，但問題造成的損失已經不可挽回了。該垮塌位置距離房屋的側牆僅有兩米不到的間隔，如果持續發展，必然影響房屋本身的安全，更不要說未來可能的擴建了，這就是為什麼新買房的房主要着急再次賣房的迫切原因。但既然問題已經暴露，其他人就很難冒險接盤了。

而要補救這個問題，僅僅修補該房盤上的基礎和擋土牆是遠遠不夠的，必須還要加固小街到房盤之間的整個坡體，這個花費是十分不菲的，而且需要非常專業的設計人員和施工人員經歷較長時間和較複雜的手續才能完成。後來經過房主與市政府的反覆交涉，並懇請本地議員直接介入，才達成如下分攤成本的方案: 由市政府負責該小路一側公共地段的固坡工程，列入下一年的工程預算；而由房主自己找人加固坡頂以及擋土牆，但僅僅這一項也要花費房主至少５到１０萬元現金，而將來的穩定效果還要具體看市政府那邊的固坡工程，如果固坡效果不好，土壤流失問題沒有得到徹底解決，那麼還是治標不治本。

類似的問題還有可能存在於溪邊房／溝谷房（RAVINE LOT）、河堤房、湖景房和其他任何地表存在高差的房盤，這些都要非常注意檢查。

而同樣是類似的問題，由於筆者的介入，強力阻止了一宗湖景房的收購。那座景房豪宅不但風格現代、外觀漂亮，而且可以從客廳、臥室直視遼闊的安大略湖，讓我的要購買的朋友心曠神怡，欲罷不能。但我經過對周圍環境的檢查，發現那間房的後面，正對大湖的方向，建在一座土質疏鬆的沙堤之上，上面的木製擋土牆已經腐爛損壞，下面的基礎已經懸空，坡面上的部分樹木已經因水土流失而要麼失去，要麼根系裸露幾盡死亡。經過查詢有關政府報告，發現隨着雨水的不斷沖刷和侵蝕，沙堤邊緣正在向房子以每年半米的速度推進。向有關工程公司諮詢，他們需要至少４０萬元左右方能加固坡體，而即便如此，我還向該朋友另外指出，即使將來你花４０多萬元讓該後院的正面得到加固，但兩邊鄰居的後院仍然得不到加固，那麼侵蝕塌方就會從兩邊鄰居那裡左右包抄過來，還是讓該房屋成為孤島般的危房。人家鄰居的房子離懸崖遠，不着急，難道你還要再化兩個４０萬元為左右鄰居也做坡堤加固嗎？經過我的強烈反對，並用自己的專業知識說明隱患的嚴重性與不確定性，讓朋友打消了購買的念頭。

另外還有一個相關的例子。多數人認為獨立屋都是絕對FREE－HOLD的，但這個認識是不全面的。房屋是否FREE－HOLD，一個關鍵依據是看該房屋是否有與其他房屋共用的，非公家的設施或要素（NON－PUBLIC COMMON ELEMENT），具體說，比如是否有幾家共用的車道，人行道，擋土牆，等等。這些設施隨着時間的推移，要進行維護，修補甚至大修，就需要幾家分攤成本，或者各家分段負責。而關於擋土牆的責任問題，請看圖三。

圖三

圖三顯示的是一處新房開發項目，那裡有一排十幾間新的獨立屋正在建設。原來，那裡是一片商場，背後與相鄰的居民區有幾米的高差，因此建有一座連續的擋土牆，由該商場常年出錢找人維護。現在，經過REZONING 和 SUBDIVISION的申請、審批和建設，將有十幾間新的獨立屋出現。那麼將來由誰負責擋土牆的常年維護，和必要的定期檢查和修補工作呢？購買者、地產經紀和部分驗房師往往會忽視這個問題，以為由背後的鄰居負責，或者至少是分擔，但實際如果查看工程圖紙就會發現，該擋土牆是位於己方邊界範圍以內的，與背後的鄰居無關。而如果查看現場圖協議（SITE PLAN AGREEMENT），就能發現，沒有誰來負責的條款，那麼自然就是由各家新住戶集體分擔的，牆體越老則維護成本越增加，這是一個必須要考慮的成本和安全因素，誰也不希望在自己後院，突然有石頭掉落砸傷人。

另外，如果房屋的臨街方面有擋土牆，就必須用現場勘察對照測繪圖來詳細檢查是否屬於私人地界範圍，還是在公共地帶範圍。而哪怕是在公共地帶，也要找政府有關部門明確核實，因為如果有相關協議規定，講該公共地段的擋土牆是由臨近的私人業主負責，那麼也是要考慮長期成本的。比如下圖（圖四）所示的擋土牆就必須仔細核查，看看是否由私人業主負責維護，還是由市政府負責維護？

圖四

筆者因為不參與房屋買賣，避免了利益相關性的衝突，所以可以更客觀地為客戶着想，用全面綜合的專業知識為大家提供特殊和詳細的諮詢服務，服務範圍包括：房盤現場勘察，用途範圍調查，法規背景調查（遺產房、洪水區、綠化帶、農業房、違規房等），以及擴建、翻建和分建，COMMITTEE OF ADJUSTMENT 申請，違法命令單－ORDER NOTICE的解決，等等。歡迎聯繫: Henry Ho (416-272-9678) (henryh128@gmail.com)